Trybuna.info

Prenumerata cyfrowa / Dołącz teraz do grona prenumeratorów Kup teraz

 

Gdy ktoś traci mieszkanie

niedziela, 08 kwiecień 2018 22:32

Napisane przez  ANDRZEJ LESZYK

Nieszczęście jednych stanowi okazję do skorzystania na tym przez innych. Rośnie oferta sprzedaży mieszkań, zabranych w wyniku egzekucji komorniczej.

Refleksje przed 1 Maja

Refleksje przed 1 Maja

Tradycyjnie już socj...   czytaj więcej »

W ubiegłym roku Polacy zalegali z czynszami na sumę 135 mln zł, przede wszystkim spółdzielniom mieszkaniowym, wspólnotom, a także gminnym zarządcom nieruchomości – wyliczyło Biuro Informacji Gospodarczej (BIG InfoMonitor).
Wiele osób, chcąc pozbyć się takich długów, zmuszonych jest przeznaczyć swoje mieszkanie na sprzedaż. Rynek wtórny oferuje więc szeroki wybór lokali z obciążoną hipoteką, wystawionych na licytację komorniczą czy z zaległościami na rzecz różnych wierzycieli.

Zarobić ile tylko można

Propozycje takich zakupów bywają bardzo atrakcyjne cenowo, ale nigdy nie można mieć pewności, że będą również bezpieczne dla nabywcy. Jak zatem można sprawdzić przeszłość lokum przed jego zakupem oraz korzystnie przeprowadzić całą transakcję?
Oczywiste jest, że gdy rozważamy konkretną ofertę zakupu używanego mieszkania na rynku wtórnym, to powinniśmy dokładnie prześledzić jego historię. Ważna jest nie tylko cena i to, czy mieszkanie spełnia nasze wymagania, ale także jego aktualna sytuacja prawna.
Może bowiem zdarzyć się tak, że nieświadomie kupimy nieruchomość z długiem lub lokatorem, któremu według prawa będziemy musieli zapewnić nowe mieszkanie.
Pod lupę trzeba więc najpierw wziąć księgę wieczystą, w której znajdziemy informacje dotyczące obciążeń hipoteki wobec banku i innych instytucji.

Jak usunąć „dożywotnika”?

Zdarza się także, że z mieszkaniem związane są osoby, które nie są jego właścicielami, ale mają do niego prawa np. w postaci dożywocia czy służebności.
Oznacza to, że w części lub całości lokalu mieszka lokator, który ma dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości.
– W praktyce pozbycie się takiego „dożywotnika” lub „służebnika” jest bardzo trudne i może wiązać się nawet z koniecznością wypłaty mu renty. Zdarza się też tak, że mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej i wtedy jego historię trzeba zbadać bezpośrednio w spółdzielni lub w sądzie. Powinniśmy dokładnie przejrzeć dokumentację i sprawdzić stan zadłużenia czy obciążeń lokalu – wyjaśnia Paweł Szramowski, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego

Pożywić się cudzą krzywdą

Bardzo atrakcyjne oferty tanich mieszkań, bo wystawionych nawet za niespełna 75 proc. wartości, można znaleźć na przykład na portalach z licytacjami komorniczymi. Trafiają tam mieszkania odebrane niezamożnym ludziom, którzy z powodu różnych problemów życiowych nie byli w stanie spłacać swoich zobowiązań.
Te licytacje stanowią prawdziwy żer dla mniejszych i większych kamieniczników, żyjących z tego, że kupują jak najtaniej mieszkania utracone przez biednych ludzi, remontują je, a potem próbują wynajmować za paskarskie stawki.
Choć zakup na takiej licytacji może być dużą okazją cenową, zwłaszcza dla wszelkich spekulantów mieszkaniowych, to nie jest jednak pozbawiony wad. Przede wszystkim, oferty zakupu składają różni nabywcy, więc ostateczna cena transakcji może znacznie odbiegać w górę od wywoławczej.
Ponadto, by wziąć udział w licytacji, należy dysponować gotówką w wysokości, którą wcześniej określa komornik. Przykładowo, w przypadku mieszkania wystawionego za ok. 150 tys. zł, chętny do udziału w licytacji powinien wnieść około 25 tys. zł rękojmi. Kwota ta odliczana jest od ceny zakupu zwycięzcy licytacji. W przypadku, gdy ktoś inny złoży lepszą ofertę, rękojmia jest zwracana pozostałym uczestnikom.

Zobowiązania zostają

Co ważne, jeśli nawet ktoś kupi nieruchomość na licytacji komorniczej, to nie znaczy to, że zostaną anulowane umowy, którego przedmiotem jest takie mieszkanie, na przykład dotyczące najmu lokalu czy służebności.
Informacji o wspomnianych umowach trzeba szukać, przeglądając oferty komornicze. Oferty te zawierają najważniejsze dane dotyczące mieszkania, takie jak: adres, powierzchnia, a także numer księgi wieczystej. Dobrze też byłoby dokładnie obejrzeć takie mieszkanie, by nie kupować kota w worku.
– Nie zawsze jednak będziemy mogli zobaczyć mieszkanie wewnątrz, bo na przykład nadal mieszka w nim dłużnik, który to utrudnia. Trzeba, też wiedzieć, że w licytacjach komorniczych biorą udział kontrahenci, którzy mają bardzo dobre rozeznanie w rynku. Jeśli nie składają oni ofert na zakup takiego mieszkania może to świadczyć o wadach ukrytych tej nieruchomości – ostrzega ekspert Paweł Szramowski.

Przyciśnięci koniecznością

Nierzadko zdarza się, że sami właściciele mieszkań zmuszeni są wystawiać na sprzedaż lokale, które są obciążone długiem wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Eksperci radzą, aby nie ufać informacjom uzyskiwanym od zadłużonych właścicieli – i osobiście dokładnie prześledzić należności ciążące na nieruchomości. W tym celu należy sprawdzić stan rachunków w kilku miejscach.
– W pierwszej kolejności poprośmy sprzedającego, by przedstawił nam zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o saldzie zadłużenia. Wymagajmy także potwierdzeń z urzędu gminy na temat zameldowanych w mieszkaniu osób oraz stanu uregulowania podatku od nieruchomości. Konieczne jest również sprawdzenie, czy właściciel nie zalega z opłatami za media, co można zrobić, sprawdzając zestawienie faktur od ich dostawców. Co ważne, zwracajmy uwagę nie tylko na kwotę zadłużenia, ale także wysokość odsetek, które niekiedy mogą nawet przewyższać wartość długu. Nie ma przeciwskazań, by kupić takie mieszkanie, zaciągając kredyt hipoteczny. Wcześniej jednak z hipoteki muszą zostać wykreślone wszystkie zobowiązania wobec wierzycieli. Powinien to zrobić sprzedawca, spłacając ich z pieniędzy uzyskanych za sprzedaż nieruchomości – wskazuje ekspertka ZFPF Urszula Rosa.

Zanim wyrzuci się lokatora

Nieruchomość może mieć obciążona hipotekę także i wtedy, gdy jego właściciel nie zalega z opłatami. Wystarczy, że kupił mieszkanie na kredyt, częściowo go spłacił i reguluje raty w terminie, ale chce sprzedać lokal jeszcze przed spłatą całego zobowiązania.
Jeśli ktoś dokonuje zakupu za gotówkę, to wystarczy, że w umowie notarialnej zapisane zostanie wykreślenie hipoteki oraz konto banku sprzedawcy, na które należy dokonać wpłaty.
W przypadku, gdy ktoś sam chce zaciągnąć kredyt na kupno takiego mieszkania, procedura jest nieco bardziej skomplikowana. Nowa hipoteka na rzecz banku, w którym zaciąga się kredyt, może bowiem zostać wpisana do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań sprzedawcy.
– Sprzedający powinien więc uzyskać od swojego banku zgodę na sprzedaż nieruchomości, a także zaświadczenie o wysokości zadłużenia, które nabywca dołączy do wniosku kredytowego. Gdy będzie podpisywana umowa przedwstępna sprzedaży, nasz bank przelewa pieniądze, spłacając zadłużenie i wtedy formalnie można wykreślić hipotekę starego banku oraz dokonać nowego wpisu do księgi wieczystej – dodaje ekspertka Urszula Rosa.
Zanim ktoś zdecyduje się na zakup mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, które dotychczasowy posiadacz musi opuścić za długi, powinien więc dokładnie sprawdzić, czy nie będzie to się wiązać z przejęciem tych długów lub z koniecznością zapewnienia lokatorowi dachu nad głową. Jeśli ma wątpliwości co do sytuacji prawnej lokalu oraz sytuacji wyprowadzanego z niego lokatora, niech skorzysta z pomocy pośrednika finansowego. Specjalistów od radzenia sobie z takimi sytuacjami nie brakuje.


Pozostałe informacje

Lipna waluta wciąż tanieje

Lipna waluta wciąż tanieje

Ostatnie spadki cen bitcoina to jeszcze nic w zest...   czytaj więcej »
Więcej pytań niż odpowiedzi

Więcej pytań niż odpowiedzi

Ustalenie pochodzenia nowiczoka staje się przedmio...   czytaj więcej »
Format astański

Format astański

Pod tym kluczem kryją się trzy państwa: Rosja, Tur...   czytaj więcej »

Związkowcy nie odpuszczą

Pracownicy Air France strajkowali już 22 lutego, 2...   czytaj więcej »

Pieniądze są, rozwiązania brak

Ponad 2 mld dolarów dla Jemenu zadeklarowal...   czytaj więcej »

Pomoc dla Ar-Rakki

ONZ udało się dotrzeć z pomocą humanitarną do Ar-R...   czytaj więcej »
Ars longa, vita brevis

Ars longa, vita brevis

Ze STANISŁAWĄ CELIŃSKĄ rozmawia Krzysztof Lubczyńs...   czytaj więcej »
Skryty skandalista?

Skryty skandalista?

Nie taka to powinna być książka, marudzą środowisk...   czytaj więcej »
Ostatnia kolejka

Ostatnia kolejka

W 30. kolejce na żadnym z ośmiu stadionów n...   czytaj więcej »
Popis Cristiano Ronaldo

Popis Cristiano Ronaldo

W ósemce ćwierćfinalistów obecnej ed...   czytaj więcej »
Google plus