Odrobina mieszkaniowego luksusu

Cenimy takie symbole statusu jak mieszkanie na strzeżonym osiedlu czy podziemne parkingi.

 

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup własnego mieszkania. Według danych prezentowanych przez Główny Urząd Statystyczny, liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytku w pierwszej połowie bieżącego roku wzrosła aż o 6,3 proc. w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego.
Polacy wolą mieszkać „na swoim” niż wynajmować, choć na rynku mieszkaniowym utrzymują się dość wysokie ceny za metr kwadratowy (w pierwszym kwartale 2018 r. średnia to 4132 zł). W tej cenie mieści się na ogół tylko niewiele więcej niż standardowy stan surowy. Za rozmaite udogodnienia zwykle trzeba już dopłacić.
Jednym z udogodnień, za które musimy dopłacić jest możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz” przez firmę deweloperską. Jest to wygodne choć kosztowne rozwiązanie, ponieważ w dzisiejszym pędzie życia często może brakować na to czasu. Całą sprawę utrudnia coraz mniejsza dostępność fachowców z prawdziwego zdarzenia (emigrują na Zachód), którzy dysponowaliby w miarę bliskimi wolnymi terminami.
Ceny za taką usługę są niezwykle zróżnicowane i zależą przede wszystkim od naszych preferencji oraz oczekiwanego efektu. Deweloperzy zwykle oferują trzy pakiety wykończenia: standard, pakiet ekonomiczny i premium – choć granice między nimi są płynne i to, co u jednego dewelopera zostanie uznane za pakiet ekonomiczny, u innego może już zostać wycenione jako premium. Decydując się na dopłacenie do oddania „pod klucz” możemy wprowadzić się do już urządzonego mieszkania.
Poważnym problemem jest jednak to, że wybierając projekt aranżacji wnętrza, najczęściej musimy określić swoje preferencje już na samym początku inwestycji budowlanej. I nie ma znaczenia, że nasze mieszkanie może zostać oddane do użytku dopiero za dwa, trzy lata. Decydować powinniśmy się od razu, a jeśli potem zechcemy zmienić zdanie, będzie nas to słono kosztować. Tymczasem przez dwa czy trzy lata zmieniają się nie tylko trendy, gusta czy mody, ale i materiały wykończeniowe. Dlatego więc warto wybierać projekty uniwersalne i ponadczasowe, takie, co do których możemy mieć nadzieję, że ciągle będą się nam podobać pomimo upływu czasu.
Inna opcja płatna „na życzenie” to montaż klimatyzacji – co staje się coraz popularniejsze zwłaszcza w mieszkaniach usytuowanych w sposób uniemożliwiający osiągnięcie przewiewu „na przestrzał” poprzez otwarcie wszystkich okien. Na montaż klimatyzacji najczęściej decydują się osoby mieszkające na wyższych piętrach, na których temperatura w gorące dni bardziej dokucza, a także właściciele domów jednorodzinnych z dużymi przeszkleniami, które się mocno nagrzewają.
Zakładanie klimatyzacji zaczyna być dość powszechnym zjawiskiem w nowych budynkach, nie tylko komercyjnych, ale również w domach i mieszkaniach. Pomimo swojej rosnącej popularności nie jest to standard typowy dla budowanych obecnie osiedli. Zdarzają się wprawdzie inwestycje, w których już na etapie projektowania jest na zewnątrz przewidziane miejsce dla klimatyzatorów – ale ich zainstalowanie zależy od decyzji i możliwości finansowych nabywcy domu czy mieszkania.
Są też oczywiście i deweloperzy, którzy za dodatkową dopłatą proponują swoim klientom lokum z już założoną instalacją klimatyzacyjną, a przyszli właściciele mogą zawczasu wybrać sobie markę i rodzaj klimatyzatorów.
W wielu nowych budynkach w standardowych ofertach spotkamy również rowerownie. To powrót do lat pięćdziesiątych, kiedy to wspólne pomieszczenia na rowery czy suszarnie były dość powszechne.
Podziemne parkingi samochodowe czy garaże nadal pozostają dodatkowo płatne, a ich cena może niekiedy przyprawić o zawrót głowy, zwłaszcza długoletnich kredytobiorców.
Natomiast w „standardzie” możemy niekiedy otrzymać montaż ogrzewania podłogowego – ale z reguły tylko na parterze i pierwszym piętrze. Mieszkania na tych właśnie kondygnacjach są bowiem najbardziej narażone na zimno „ciągnące” od piwnic i garaży podziemnych. Dużą zaletą jest też coraz częstsze wyposażanie mieszkań w rolety zewnętrzne, które pozwalają skutecznie chronić się przed upałami i słońcem.
W standardowe oczekiwania potencjalnych nabywców, które ich zdaniem powinny mieścić się w podstawowej cenie metra kwadratowego, na stałe wpisały się już bezpieczeństwo oraz minimum komfortu. Ogrodzony plac zabaw dla dzieci, tereny zielone, własny dziedziniec, a nawet siłownia i kluby fitness – to życzenia co do wyposażenia osiedli mieszkaniowych, które są najczęściej wyrażane przez przyszłych mieszkańców.
Wideodomofony, ogrodzone osiedla, ochrona 24 godziny przez 7 dni czy szlabany już nikogo nie dziwią. Mieszkańcy chwalą zaś sobie poczucie bezpieczeństwa, jakie dają im podobne rozwiązania – a także to, że mogą czuć się lepsi od tych, których nie stać na kupno domu czy mieszkania na tak wyposażonych osiedlach.

Ustawa dobra dla deweloperów

Teraz już nikt nie będzie się musiał przejmować planami zagospodarowania przestrzennego.

 

Prezydent Andrzej Duda podpisał specustawę mieszkaniową – czyli ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Wedle zapowiedzi rządowych ma ona skrócić czas przygotowania takich inwestycji z pięciu lat do roku. Jest to oczywiście niemożliwe, ale ustawa wychodzi naprzeciw oczekiwaniom dużych firm deweloperskich, co może przyśpieszyć nieco tok prac budowlanych.

 

Z pomocą inwestorom

Deweloperzy powitali więc specustawę z dużym zadowoleniem, zwłaszcza, że w tym roku osiągają oni gorsze wyniki niż w ubiegłym i przydadzą im się korzystne przepisy
Ustawa teoretycznie określa standardy, jakie trzeba spełniać, realizując inwestycje mieszkaniowe. Chodzi na przykład o dostęp do drogi publicznej, odległość od przystanków komunikacji miejskiej, liczbę szkół i przedszkoli na osiedlach, gęstość sklepów i punktów usługowych.
Równocześnie jednak ustawa stwierdza, że samorządy gminne będą mogły co najmniej w 50 procentach dopuszczać odstępstwa od tych standardów – jeżeli tak się umówią z firmą deweloperską.
Są inne ułatwienia. Na przykład, wspomnianych szkół i przedszkoli może w ogóle nie być na nowym osiedlu, jeśli zaplanuje się, że powstaną za pięć lat, zaś w tym czasie inwestor, w drodze umowy z gminą, będzie pokrywać koszty transportu dzieci do szkół gdzie indziej.

 

Standardy tylko teoretyczne

Rząd zapowiada, że inwestor (czyli deweloper) będzie zawierać swoisty kontrakt z gminą: za ułatwienia w przygotowaniu inwestycji i dostępny grunt, powinien zapewnić przestrzeganie jak najwyższych standardów budowlanych.
Problem w tym, że przestrzeganiem takich najwyższych standardów nie są zainteresowani ani deweloperzy, ani włodarze gmin. Można więc oczekiwać, że możliwość odchodzenia od teoretycznych, wysokich standardów zapisanych w ustawie, zaowocuje budowaniem byle jak i byle gdzie.
Sprzyjać temu będzie to, że do rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowej nie będzie konieczny plan zagospodarowania przestrzennego – a przede wszystkim, że będzie można budować tam, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego tego nie przewidują. Czyli na przykład, stawiać wielkie bloki w korytarzach powietrznych w miastach, czy na terenach rekreacyjnych.

Mieszkania będą droższe

Nowe przepisy mają lepiej chronić kupujących przed skutkami upadłości deweloperów. Za skuteczniejszą ochronę trzeba będzie jednak zapłacić.

 

Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie zwanej ustawą deweloperską budzi spore emocje.
Organizacje zrzeszające deweloperów biją na alarm, że nowe zapisy ograniczą mniejszym firmom możliwość prowadzenia działalności w sektorze mieszkaniowym i wygenerują sztuczny wzrost cen.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z kolei argumentuje, że konieczne jest zwiększenie ochrony klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym i domaga się zaostrzenia przepisów dotyczących stosowania tzw. otwartych rachunków powierniczych. I o nie właśnie toczy się spór.

 

Budować za cudze

W dyskusji na temat nowelizacji najczęściej podnoszony jest temat rzekomej „likwidacji” otwartych rachunków powierniczych, funkcjonujących od ponad sześciu lat. Zgodnie z obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku przepisami, przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
To właśnie na te rachunki trafiają wpłaty nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy, a rozliczenia z deweloperem odbywają się za pośrednictwem banku.
Taki instrument miał w zamyśle ustawodawcy zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na wypadek problemów finansowych lub upadłości inwestora. Informacja o typie prowadzonego rachunku powierniczego lub o jego braku musi być w widoczny dla nabywcy sposób zamieszczona w prospekcie informacyjnym.
Rachunki otwarte i zamknięte fundamentalnie różnią się częstotliwością wypłat dla deweloperów. Przy zamkniętym rachunku wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przez cały czas realizacji inwestycji deweloper nie korzysta ze środków finansowych przekazywanych przez nabywcę, są one zdeponowane na rachunku bankowym.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, wypłata następuje w kilku częściach, odpowiadających etapom inwestycji wskazanym w harmonogramie przedsięwzięcia – po zakończeniu realizacji danego etapu. Deweloper może dysponować środkami przekazanymi przez nabywców na rachunek powierniczy wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.
Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym jest więc zasadnicza, a firmy budujące i sprzedające mieszkania oczywiście proponują najchętniej rachunki otwarte, bo wtedy nie muszą budować za swoje bądź zaciągać potężnych kredytów.

 

Mniejsi mogą stracić

Nowelizacja ustawy nie zakłada likwidacji rachunków otwartych, ale wprowadza znaczne obostrzenia w ich stosowaniu. W przypadku wyboru tego rachunku deweloper musi dodatkowo uzyskać gwarancję bankową, co wymaga, by znajdował się on w bardzo dobrej kondycji finansowej.
– Spodziewać się można, że wobec wysokiego kosztu uzyskania takiego zabezpieczenia, rynek zareaguje najpierw wzrostem udziału lokali objętych ochroną rachunkami zamkniętymi, a potem stopniowym wzrostem liczby inwestycji zabezpieczonych w oparciu o rachunki otwarte z gwarancjami bankowymi – komentuje ekspertka Ewa Chmielewska, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.
Nowelizacja nakłada ponadto na banki szereg dodatkowych obowiązków kontrolnych, co niewątpliwie znajdzie odbicie w dodatkowych opłatach z tytułu prowadzenia rachunku otwartego.
Dla firm realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, rachunki zamknięte oznaczają z kolei konieczność albo zapewnienia finansowania bankowego, albo realizacji projektu ze środków własnych. To stawia w uprzywilejowanej pozycji największe przedsiębiorstwa oraz podmioty z kapitałem zagranicznym, które nie muszą wspierać się kredytem.

 

Deweloperzy wolą rachunki otwarte

Dotychczas bardzo niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez firmę doradczą REAS, w Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich budynkach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc. W innych dużych miastach jest zapewne podobnie.
Do dziś nie wszystkie inwestycje znajdujące się w sprzedaży posiadają w ogóle rachunki powiernicze.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed jej wejściem w życie, deweloper nie jest zobligowany do zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego. W tej chwili inwestycje takie stanowią 20 proc. wszystkich znajdujących się w ofercie (czyli 12 proc wszystkich mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym).
– Okazuje się, że to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami rachunku zamkniętego. Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest bowiem koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, a po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację inwestycji z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku tylko częściowo wspierała się kredytem inwestycyjnym lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej największym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka Ewa Chmielewska.

 

Bezpieczeństwo kosztuje

Pytanie, czy banki będą chętne do udzielania kredytów wystarczających, aby utrzymać inwestycje deweloperskie na obecnym poziomie?
Skoro rachunki otwarte będą musiały być uzupełnione gwarancją bankową, to brak finansowania ze strony banków może zablokować część nowych inwestycji. Tak samo stanie się w przypadku znacznego wzrostu liczby powierniczych rachunków zamkniętych.
Jednym z możliwych skutków nowelizacji ustawy okaże się więc zapewne spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego – a co za tym idzie, wzrost cen w wyniku kurczącej się podaży.
Deweloper niewątpliwie zechce bowiem odzyskać w cenie mieszkania to, co musiał wydać na obsługę rachunku powierniczego. Takie właśnie najprawdopodobniej będą rezultaty obostrzeń w zakładaniu otwartych rachunków powierniczych.
Mieszkania mogą zatem stać się nieco droższe – ale bezpieczeństwo (także bezpieczeństwo nabywcy własnego M) kosztuje.