Nie ma taniego budowania

A jeśli jest, to dziadowskie. Budowanie na przyzwoitym poziomie musi kosztować – i na razie coraz bardziej drożeje.

Domy stają się coraz droższe – w 2019 roku za budowę (w tradycyjnej technologii) trzeba zapłacić prawie 9 proc. więcej niż przed rokiem – taki jest podstawowy wniosek z raportu serwisu Kalkulatory Budowlane.
Te 9 proc. to dużo więcej niż inflacja czy wzrost przeciętnego wynagrodzenia w naszym kraju.

Drogo się mury pną do góry

Ceny wzrosły praktycznie na każdym etapie budowy. To oznacza że standardowy dom kosztuje ponad 20 tysięcy więcej niż przed rokiem.
W poprzednich latach średnie wzrosty cen nie przekraczały 5 proc. W 2018 sytuacja się zmieniła, a ceny poszły szybciej w górę.
Przekładając procentowe wzrosty na złotówki, amator własnej nowej chałupy musi zapłacić o 22 tys. zł więcej w przypadku domu parterowego o powierzchni ok. 100 m2 (wzrost o 9.3 proc).
Tylko 1 tys zł więcej (23 tys. zł) zapłaci w przypadku domu piętrowego o powierzchni 140 m2 (wzrost o 8.3 proc.).
Natomiast już o 30 tys droższa będzie budowa domu piętrowego z piwnicą liczącego 195 m2 (wzrost o 9.1 proc.)
Ceny najbardziej rosły oczywiście w dużych miastach i kilku najważniejszych województwach (mazowieckie, śląskie, małopolskie, wielkopolskie).

Wyjechali na zachód

Brak rąk do pracy uważany jest za głównego winowajcę rosnących cen.
Odpływ pracowników na zachód Europy budowlanka odczuła najsilniej w całej polskiej gospodarce. Przez długi czas sytuację ratowało ściąganie pracowników z Europy Wschodniej, głównie z Ukrainy, ale nawet pomimo napływu tysięcy pracowników z tamtego regionu, niedobory fachowców w branży budowlanej szacuje się na prawie 100 000 osób.
Pracodawcy coraz częściej zamiast na Ukrainę sięgają do innych krajów – na Białoruś, do Mołdawii, czy tak egzotycznych jak Uzbekistan.
Ta sytuacja godzi w inwestorów indywidualnych. O ile budując dom mogą oni bowiem zaoszczędzić na materiałach budowlanych, korzystając z okresowych obniżek cen czy też promocji, o tyle wynegocjowanie lepszych cen na usługi budowlane jest praktycznie niemożliwe.
Jedynym wyjściem jest wykonanie części prac samodzielnie. Im mniejszy udział własny, tym koszt budowy domu będzie większy.
Sprawdza się również system gospodarczy, czyli samodzielne dobieranie ekip budowlanych do każdego etapu inwestycji mieszkaniowej. Zlecenie tego głównemu wykonawcy to kolejne procenty do ceny.
Brak rąk do pracy powoduje dziś, iż są tak duże niedobory wykwalifikowanych pracowników, że wiele firm budowlanych może upaść. Na rynku pracy brak głównie tynkarzy, cieśli, murarzy, zbrojarzy, dociepleniowców i operatorów sprzętu.

Kosztowny element

Innym elementem wpływającym na łączne koszty budowy domu są ceny materiałów budowlanych. W 2018 r. ceny wzrosły od 3 do nawet 30 proc. W bieżącym roku można się spodziewać utrzymania tej tendencji z uwagi na dużą liczbę rozpoczętych inwestycji i rosnący popyt. A buduje się coraz więcej – i z roku na rok Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydaje coraz więcej pozwoleń na budowę.
Największy wzrost cen, bo o blisko 33 proc. objął materiały i elementy drewniane. Ceny izolacji termicznych wzrosły o około 14 proc. Za materiały do budowy ścian i kominów zapłacimy w tym roku o około 12 proc. więcej. Jeszcze nie wiadomo, jak podrożeją wapno i cement ale w 2018 r. ich ceny wzrosły tylko o 3.7 proc.
Więcej dobrych informacji można znaleźć patrząc na ceny materiałów wykończeniowych i wyposażenia. Średnie ceny farb, płytek, wykładzin i innych elementów wykończenia oraz wyposażenia mieszkania wzrosły tylko
o nieco ponad 1 proc. Wynika to ze stabilnego popytu i dużej konkurencji pomiędzy największymi marketami budowlanymi oraz sklepami internetowymi.

Koszmar złej jakości

Z uwagi na rosnące ceny materiałów, jak i usług budowlanych coraz większą popularność zdobywają alternatywne technologie budowy.
Najpopularniejsze są domy oparte na szkielecie drewnianym, popularność zyskują też domy z keramzytu. Mają wspólną cechę – są prefabrykowane. Ich elementy produkuje się w specjalnych fabrykach domów (tak jak za Gierka) i przewozi na miejsce budowy. Tam sprawna ekipa budowlana – o ile się taka jakimś cudem znajdzie – składa dom z gotowych elementów w ciągu 2-3 tygodni. Pozostaje wykończenie wnętrza i przeprowadzka.
Oczywiście prefabrykowany dom musi powstać na wybudowanej wcześniej płycie fundamentowej. W praktyce średni czas od wbicia w ziemię pierwszej łopaty do przeprowadzki wyniesie 3-6 miesięcy, a włączając w to formalności, wybór projektu, pozwolenia i czas oczekiwania na produkcję – co najmniej 12 miesięcy. To bardzo krótko.
Zamawiając dom prefabrykowany wraz z montażem w dużej, uznanej firmie, można mieć pewność, że jakość wykonania materiałów budowlanych oraz ich montaż będą na najwyższym poziomie. Tyle, że to musi kosztować i nie nastąpi od razu, bo popyt jest duży.
W przypadku wyboru złej firmy można natomiast wpaść w rozpacz. Źle zaprojektowany, wyprodukowany i zmontowany dom to koszmar dla jego użytkownika. Niedokładnie wykonane elementy tworzą mostki cieplne, nieodpowiednia izolacja termiczna podnosi koszty utrzymania, a słaba izolacja akustyczna może sprawić, że słychać będzie każdy krok na poddaszu.

Spełniająca się przepowiednia?

Początek nowego roku na pewno będzie stać pod znakiem kontynuacji zeszłorocznego wzrostu cen. Liczba rozpoczętych inwestycji jest wciąż tak duża, że niedobory pracowników jeszcze bardziej się pogłębią.
Wydaje się jednak – co przewidują niemal wszyscy – że rynek zaczyna się przegrzewać i niedługim czasie może nastąpić przełom.
Ceny wzrosną do poziomów nieakceptowalnych przez inwestorów, nastąpią liczne upadłości dużych firm spowodowane podpisanymi kilka lat temu i nierewaloryzowanymi kontraktami. To zaś może doprowadzić do gwałtownego spadku popytu na rynku i w efekcie do zatrzymania wzrostu cen lub nawet do delikatnych spadków cen.
Trudno jednak stwierdzić, czy wydarzy się to już w bieżącym roku, czy dopiero w 2020. Na razie ceny rosną, buduje się więcej i drożej a zwykli inwestorzy zastanawiają się, gdzie jest sufit.

Podaj cegłę

Świetnie, że powstają nowe mieszkania. Szkoda, że bez planu i szkoda, że takie, jak w najnowszym materiale „Newsweeka”.

 

Materiał Anny Szulc „Kątek na rżysku” jest wstrząsający, głównie w kontekście tego, że PiS przeforsował w ostatnich dniach ustawę „lex deweloper”, dającą inwestorom furtki do omijania lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego i budowania, gdzie tylko się da.
W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców będzie można stawiać budynki o dowolnej liczbie kondygnacji. W mniejszych miastach teoretycznie są limity na 3 lub 4 piętra, ale spokojnie można je obejść, jeżeli w pobliżu stoją już wyższe budynki – można do nich dorównać wysokością.
Natomiast „Newsweek” opisał, co działo się od kwietnia w Siedleminie pod Jarocinem, gdzie oddano dumnie pierwsze klucze do Mieszkań Plus. „Nikt nas nie ostrzegł, że zamieszkamy w szczerym polu, w zawilgoconych norach, metr pod ziemią” – to zdanie z leadu najlepiej oddaje traumę lokatorów, głównie wielodzietnych rodzin budowlańców. Rodzin żyjących skromnie, ale samodzielnych.
„Woda się leje, non stop. Ciurkiem spod zlewu, rury nieszczelne, częściowo już zerdzewiałe. Prysznic też dziurawy, zalewa płytki. Ściany nad framugami pękają, panele krzywe, z zadziorami, płytki się rozsuwają, wiertarka w fugi wchodzi, jak w margarynę. A poza tym całkiem, całkiem. Miejsca sporo” – oto wymarzona, świetlana przyszłość polskich rodzin.
Okazuje się, że Mieszkanie Plus, które miało być szansą na emancypację, okazało się workiem kolejnych problemów. Osiedle położone między polami żyta i kukurydzy, prawie metr niżej, już po dwóch miesiącach jest zagrzybione, nie wytrzymało pierwszej poważnej ulewy. Płytki trzymają się na słowo honoru, odłażą panele. Dość daleko od „na swoim” jak „normalni ludzie”. Bliżej raczej do „znów dano nam do zrozumienia, jak bardzo wykluczeni jesteśmy”. Wyobrażam sobie, że te tłumy dziennikarzy domagające się peanów na cześć budowanego po taniości bubla, mogą być dodatkowo frustrujące. Państwo w ramach wyrównywania szans dało im podarunek z dykty.