Budujemy – i wciąż brakuje

W polskim sektorze budowlanym mamy z jednej strony fazę silnego ożywienia, a z drugiej ograniczone zasoby, zwiększającą się konkurencję oraz rosnące koszty – no i ceny.

Ożywienie w branży budowlanej wynika z kumulacji wysokiego popytu w budownictwie ogólnym i sektorze nieruchomości komercyjnych. Główne przyczyny wysokiego popytu to unijne projekty w sferze infrastruktury, a także stały, strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach – takie wnioski płyną z raportu Narodowego Banku Polskiego.
Do tych czynników, sprzyjających koniunkturze, dochodzą niskie stopy procentowe w naszym kraju i w strefie euro, co zachęca do poszukiwania innych, alternatywnych form inwestycji środków finansowych, takich jak właśnie nieruchomości komercyjne, służące do zarabiania pieniędzy (biura, apartamentowce, parkingi itp.).

Drogo, coraz drożej

Skutkiem wszystkich tych tendencji jest to, że w Polsce rosną koszty budownictwa, ceny obiektów, jak również stawki czynszów oraz średnie ceny ofertowe i transakcyjne metra kwadratowego mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych rosły. Ceny w Warszawie i 9 największych miastach przekroczyły najwyższe poziomy notowane w okresie napięć na rynku (2006-2008). Jednakże dochody gospodarstw domowych rosły szybciej od cen nieruchomości. Oznacza to, że, jak stwierdza NBP: „indeksy cen mieszkań deflowanych wynagrodzeniami nadal wskazywały ujemne wartości”.
Najwyższe nominalne ceny metra kwadratowego mieszkań jak zwykle notowano w Warszawie oraz w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Tam na ogół wyższe ceny dotyczyły mieszkań małych o powierzchni do 40 mkw. oraz największych, powyżej 80 mkw. Natomiast na rynkach pozostałych większych miast, najwyższe ceny metra notowano tylko dla mieszkań małych.
Średnie stawki najmu (zarówno ofertowe i transakcyjne) w ubiegłym roku wrosły w porównaniu z 2017 r. Ofertowe o 4 proc., a transakcyjne aż o 10,4 proc., co stanowiło czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkań na wynajem.
Przy obecnym poziomie stawek czynszów, podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągały wyższe nominalne stopy zwrotu (liczone jako różnice w poziomach stóp procentowych) niż osiągane z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych (oraz podobne do zyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne).
W rezultacie, ludzie bogaci, których stać na takie inwestycje, robią się w Polsce szybko coraz bogatsi – co widać, po dużej liczbie prominentów Prawa i Sprawiedliwości posiadających kamienice i liczne mieszkania.
W przypadku nieruchomości komercyjnych stopa zysku jest o tyle wyższa, że często są one finansowane bardzo nisko oprocentowanymi kredytami w euro. Należy jednak zwrócić też uwagę na nieporównanie wyższy poziom ryzyka inwestycji w takie obiekty, w porównaniu z lokatami bankowymi czy obligacjami państwowymi.
Na rynku nieruchomości biurowych mamy stały wzrost popytu, przy także wysokiej podaży. Jednakże rosnąca podaż powierzchni biurowych może wywołać spadki czynszów, zwłaszcza w budynkach starszych lub niekorzystnie położonych, co wpłynie na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań – prognozuje NBP.
Natomiast na rynku powierzchni handlowych kolejny rok z rzędu zmniejsza się udział nowo oddanej powierzchni. Może to oznaczać, że zaspokojony jest popyt na takie obiekty.

Państwo nie pomaga

W polskich miastach cięgle rośnie popyt na mieszkania. Jest to związane z brakiem jakiegokolwiek rządowego wsparcia dla zakupu pierwszego własnego M, oraz z niepowodzeniem PiS-owskiego programu budowy tanich mieszkań na wynajem.
Narodowy Bank Polski oględnie mówi o „nieco mniejszej podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym”, nie chcąc oczywiście rozwijać tematu nieskuteczności działań mieszkaniowych obecnej ekipy.
Ponadto, wysoki popyt na mieszkania jest konsekwencją silnego wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania przez banki drastycznie niskich stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów), a także wyczerpywania się środków na dopłaty do nabywania mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych.
Program ten, stworzony przez rząd Platformy Obywatelskiej, z powodzeniem funkcjonował od 2014 r, ale PiS go wstrzymał, uznając, że dzieło wrogów nie może być dłużej kontynuowane. Zastąpiono go propagandowym programem Mieszkanie Plus, czyli w rzeczywistości niczym. Warto też zwrócić uwagę na to, że w 2018 r. zwiększyła się akcja kredytowa banków (aż o 11,8 proc.). Saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło o 30,3 mld zł, do 287,7 mld zł.
NBP podkreśla, iż kredyty walutowe są regularnie spłacane, a dodatkowo poprzez wzrost ceny złotego, wartość zadłużenia walutowego wyrażonego w złotych zmniejszyła się w porównaniu z 2017 r. o 2,4 proc. czyli o 3,1 mld zł (do 127,9 mld zł). Oznacza to, że pogłoski o dramatycznej sytuacji frankowiczów są generalnie, według naszego banku centralnego, nieco przesadzone.
Mieszkania nie rozchodzą się jak ciepłe bułeczki, ale są sprzedawane dość szybko, średnio w czasie (na koniec 2018 r.) około 3,1 kwartału. „Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert i ograniczenie możliwości wyboru mieszkań dla nabywców” – zauważa NBP.
Natomiast czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych (używanych), uwzględniający tylko transakcje zakończone sprzedażą, na koniec 2018 r. na wszystkich rynkach oscylował wokół czterech miesięcy, czyli zmniejszył się względem poprzedniego roku o ok. 0,5 – 1 miesiąc.
Mimo braku wsparcia ze strony rządu, popyt w Polsce na mieszkania jest tak duży, że powoduje też stopniowy wzrost liczby budowanych budynków – oczywiście kosztem ogromnych wyrzeczeń finansowych polskich rodzin.
W 2018 r. oddano do użytkowania ponad 184,8 tys. nowych mieszkań, (wzrost rok do roku o 2,0 proc.). Rozpoczęto budowę ok. 222 tys. nowych obiektów (wzrost r/r o 7,7 proc.) oraz wydano ok. 257 tys. pozwoleń na budowę (wzrost o 2,7 proc.). „Aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wysoki popyt i sprzedaż nie zaobserwowano nadwyżki podaży mieszkań na rynku” – stwierdza NBP.

Deweloperzy łupią skórę

Ogromny głód mieszkań i utrzymujący się wysoki popyt wpływał bardzo pozytywnie na sytuację ekonomiczną firm deweloperskich, zwłaszcza tych największych.
Udział ich zysku w cenie nowych mieszkań nadal utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. „Oznacza to, że firmom deweloperskim udało się w znaczącym stopniu przerzucić na nabywców szybko rosnące koszty budowy mieszkań” – podkreśla NBP.
Tak więc, rosnące ceny robót budowlano-montażowych oraz braki kadrowe są odczuwane głównie przez nabywców mieszkań. Podobnie jak i rosnące ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne, które szczególnie w największych miastach znacząco wzrosły w 2018 r.
Jak zauważa w swym raporcie NBP, mimo tego skoku cen ziemi, deweloperzy nie przewidują, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. „Oznacza to, że deweloperzy zakładają akceptację coraz wyższych cen przez kupujących” – wskazuje raport.
Firmom deweloperskim pieniędzy nie brakuje, finansują się kapitałem własnym, przedpłatami klientów, obligacjami i kredytami, a także tym, że… z opóźnieniem regulują swoje zobowiązania. Nie muszą więc brać kredytów (ich udział w finansowaniu budów jest niewielki i nie przekracza ok. 10 proc.).
Zgodnie z zasadą, że nawet dziadowski handelek jest lepszy niż złoty szpadelek, korzystna koniunktura na rynku mieszkaniowym sprawia, że deweloperzy zarabiają krocie, ale firmom budowlanym nie przyniosła jak dotąd znaczących korzyści ekonomicznych. Ponoszą one straty w wyniku wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy. Nowe kontrakty są podpisywane na krótsze etapy prac, co lepiej uwzględnia rosnące ryzyko kosztów budowy.
W Polsce zwiększa się liczba mieszkańców największych miast, natomiast w mniejszych ośrodkach następuje wyludnienie, co jest zgodne z obserwowanymi trendami światowymi. Występuje też ciągle przenoszenie się mieszkańców poza granice administracyjne miast (szczególnie widoczne w Poznaniu), mimo coraz większych kłopotów z dojazdami.

Przerwa w boomie?

Po bardzo dobrym drugim kwartale bieżącego roku, w budownictwie ponownie nastąpił wzrost liczby firm mających problemy. Wśród nich są zarówno przedsiębiorstwa infrastruktury drogowej (zajmujące się np. kanalizacją czy pracami elektrycznymi), jak i budownictwa ogólnego (co jest pewną niespodzianką zważywszy na popyt na rynku mieszkaniowym), a także stawiające biura czy magazyny.
W sierpniu – czyli w środku sezonu budowlanego – łącznie 13 firm budowlanych ogłosiło swoją niewypłacalność – informuje Euler Hermes. Niewypłacalność oznacza niezdolność do regulowania zobowiązań wobec dostawców, czego skutkiem jest upadłość bądź któraś z form postępowania restrukturyzacyjnego.
Wygląda na to, że budownictwo notuje przerwę w boomie. Pytanie, czy krótkotrwałą? Na rynku budowlanym kontraktów i pieniędzy jest i będzie w najbliższych miesiącach trochę mniej. Obecnie rozpisywane przetargi zaczną wchodzić w fazę realizacji najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Zmniejszyła się więc pula zleceń i firmy zaczęły ponownie o nie mocno konkurować. Tymczasem zaś, koszty pracy i materiałów utrzymują się na wysokim poziomie, co jest dla wykonawców coraz większym problemem.

 

Mieszkania zamiast F-35

W Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Mamy pomysł przygotowany ze spółdzielcami. Państwo daje 800 tysiącom ludzi, którzy chcą mieć mieszkania nie większe niż 50 mkw., 50 tys. zł. To wkład własny przy kredycie czy w spółdzielni. To program, który w ciągu 10 lat rozwiąże problem mieszkaniowy na rynku pierwotnym w Polsce. To koszt 40 mld zł, czyli tyle, ile PiS wydał w wyborczym pakiecie, lub tyle, ile kosztuje zakup F-35 z USA wraz z uzbrojeniem i stworzeniem infrastruktury.
Zrównanie najniższej emerytury z najniższą rentą i najniższym wynagrodzeniem. Świadczenia do tej wysokości powinny być wolne od podatku. To koszt 8 mld zł rocznie. Sprawa numer trzy to wprowadzenie stażu pracy jako alternatywnego do granicy wieku warunku przejścia na emeryturę: 35 lat dla kobiet i 40 dla mężczyzn. Kolejna kwestia: każda umowa związana z zatrudnieniem, w tym umowa o dzieło, powinna powodować prawo do urlopu i ubezpieczeń społecznych. Następna sprawa to renta wdowia. Proponujemy, że jeśli emeryt lub emerytka umiera, to współmałżonek ma prawo do 85 proc. świadczenia osoby zmarłej lub zostawienia własnej renty plus 50 proc. świadczenia zmarłego partnera. Jeszcze jedna ważna sprawa to wprowadzenie ubezpieczenia pielęgnacyjnego. To konieczne w momencie, gdy szybko zwiększa się liczba osób w podeszłym wieku. Chcemy także zwrotu praw nabytych dla osób dotkniętych ustawą dezubekizacyjną. Do tego dochodzą postulaty świeckiego państwa. Będziemy mieli ok. 30 takich konkretnych pomysłów.
Nie kupię samolotów szturmowych, bo jako lider SLD nie zamierzam nikogo atakować. Nie będę również budował żadnego superlotniska, a takich absurdów jest masa.

Odrobina mieszkaniowego luksusu

Cenimy takie symbole statusu jak mieszkanie na strzeżonym osiedlu czy podziemne parkingi.

 

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup własnego mieszkania. Według danych prezentowanych przez Główny Urząd Statystyczny, liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytku w pierwszej połowie bieżącego roku wzrosła aż o 6,3 proc. w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego.
Polacy wolą mieszkać „na swoim” niż wynajmować, choć na rynku mieszkaniowym utrzymują się dość wysokie ceny za metr kwadratowy (w pierwszym kwartale 2018 r. średnia to 4132 zł). W tej cenie mieści się na ogół tylko niewiele więcej niż standardowy stan surowy. Za rozmaite udogodnienia zwykle trzeba już dopłacić.
Jednym z udogodnień, za które musimy dopłacić jest możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz” przez firmę deweloperską. Jest to wygodne choć kosztowne rozwiązanie, ponieważ w dzisiejszym pędzie życia często może brakować na to czasu. Całą sprawę utrudnia coraz mniejsza dostępność fachowców z prawdziwego zdarzenia (emigrują na Zachód), którzy dysponowaliby w miarę bliskimi wolnymi terminami.
Ceny za taką usługę są niezwykle zróżnicowane i zależą przede wszystkim od naszych preferencji oraz oczekiwanego efektu. Deweloperzy zwykle oferują trzy pakiety wykończenia: standard, pakiet ekonomiczny i premium – choć granice między nimi są płynne i to, co u jednego dewelopera zostanie uznane za pakiet ekonomiczny, u innego może już zostać wycenione jako premium. Decydując się na dopłacenie do oddania „pod klucz” możemy wprowadzić się do już urządzonego mieszkania.
Poważnym problemem jest jednak to, że wybierając projekt aranżacji wnętrza, najczęściej musimy określić swoje preferencje już na samym początku inwestycji budowlanej. I nie ma znaczenia, że nasze mieszkanie może zostać oddane do użytku dopiero za dwa, trzy lata. Decydować powinniśmy się od razu, a jeśli potem zechcemy zmienić zdanie, będzie nas to słono kosztować. Tymczasem przez dwa czy trzy lata zmieniają się nie tylko trendy, gusta czy mody, ale i materiały wykończeniowe. Dlatego więc warto wybierać projekty uniwersalne i ponadczasowe, takie, co do których możemy mieć nadzieję, że ciągle będą się nam podobać pomimo upływu czasu.
Inna opcja płatna „na życzenie” to montaż klimatyzacji – co staje się coraz popularniejsze zwłaszcza w mieszkaniach usytuowanych w sposób uniemożliwiający osiągnięcie przewiewu „na przestrzał” poprzez otwarcie wszystkich okien. Na montaż klimatyzacji najczęściej decydują się osoby mieszkające na wyższych piętrach, na których temperatura w gorące dni bardziej dokucza, a także właściciele domów jednorodzinnych z dużymi przeszkleniami, które się mocno nagrzewają.
Zakładanie klimatyzacji zaczyna być dość powszechnym zjawiskiem w nowych budynkach, nie tylko komercyjnych, ale również w domach i mieszkaniach. Pomimo swojej rosnącej popularności nie jest to standard typowy dla budowanych obecnie osiedli. Zdarzają się wprawdzie inwestycje, w których już na etapie projektowania jest na zewnątrz przewidziane miejsce dla klimatyzatorów – ale ich zainstalowanie zależy od decyzji i możliwości finansowych nabywcy domu czy mieszkania.
Są też oczywiście i deweloperzy, którzy za dodatkową dopłatą proponują swoim klientom lokum z już założoną instalacją klimatyzacyjną, a przyszli właściciele mogą zawczasu wybrać sobie markę i rodzaj klimatyzatorów.
W wielu nowych budynkach w standardowych ofertach spotkamy również rowerownie. To powrót do lat pięćdziesiątych, kiedy to wspólne pomieszczenia na rowery czy suszarnie były dość powszechne.
Podziemne parkingi samochodowe czy garaże nadal pozostają dodatkowo płatne, a ich cena może niekiedy przyprawić o zawrót głowy, zwłaszcza długoletnich kredytobiorców.
Natomiast w „standardzie” możemy niekiedy otrzymać montaż ogrzewania podłogowego – ale z reguły tylko na parterze i pierwszym piętrze. Mieszkania na tych właśnie kondygnacjach są bowiem najbardziej narażone na zimno „ciągnące” od piwnic i garaży podziemnych. Dużą zaletą jest też coraz częstsze wyposażanie mieszkań w rolety zewnętrzne, które pozwalają skutecznie chronić się przed upałami i słońcem.
W standardowe oczekiwania potencjalnych nabywców, które ich zdaniem powinny mieścić się w podstawowej cenie metra kwadratowego, na stałe wpisały się już bezpieczeństwo oraz minimum komfortu. Ogrodzony plac zabaw dla dzieci, tereny zielone, własny dziedziniec, a nawet siłownia i kluby fitness – to życzenia co do wyposażenia osiedli mieszkaniowych, które są najczęściej wyrażane przez przyszłych mieszkańców.
Wideodomofony, ogrodzone osiedla, ochrona 24 godziny przez 7 dni czy szlabany już nikogo nie dziwią. Mieszkańcy chwalą zaś sobie poczucie bezpieczeństwa, jakie dają im podobne rozwiązania – a także to, że mogą czuć się lepsi od tych, których nie stać na kupno domu czy mieszkania na tak wyposażonych osiedlach.

Ustawa dobra dla deweloperów

Teraz już nikt nie będzie się musiał przejmować planami zagospodarowania przestrzennego.

 

Prezydent Andrzej Duda podpisał specustawę mieszkaniową – czyli ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Wedle zapowiedzi rządowych ma ona skrócić czas przygotowania takich inwestycji z pięciu lat do roku. Jest to oczywiście niemożliwe, ale ustawa wychodzi naprzeciw oczekiwaniom dużych firm deweloperskich, co może przyśpieszyć nieco tok prac budowlanych.

 

Z pomocą inwestorom

Deweloperzy powitali więc specustawę z dużym zadowoleniem, zwłaszcza, że w tym roku osiągają oni gorsze wyniki niż w ubiegłym i przydadzą im się korzystne przepisy
Ustawa teoretycznie określa standardy, jakie trzeba spełniać, realizując inwestycje mieszkaniowe. Chodzi na przykład o dostęp do drogi publicznej, odległość od przystanków komunikacji miejskiej, liczbę szkół i przedszkoli na osiedlach, gęstość sklepów i punktów usługowych.
Równocześnie jednak ustawa stwierdza, że samorządy gminne będą mogły co najmniej w 50 procentach dopuszczać odstępstwa od tych standardów – jeżeli tak się umówią z firmą deweloperską.
Są inne ułatwienia. Na przykład, wspomnianych szkół i przedszkoli może w ogóle nie być na nowym osiedlu, jeśli zaplanuje się, że powstaną za pięć lat, zaś w tym czasie inwestor, w drodze umowy z gminą, będzie pokrywać koszty transportu dzieci do szkół gdzie indziej.

 

Standardy tylko teoretyczne

Rząd zapowiada, że inwestor (czyli deweloper) będzie zawierać swoisty kontrakt z gminą: za ułatwienia w przygotowaniu inwestycji i dostępny grunt, powinien zapewnić przestrzeganie jak najwyższych standardów budowlanych.
Problem w tym, że przestrzeganiem takich najwyższych standardów nie są zainteresowani ani deweloperzy, ani włodarze gmin. Można więc oczekiwać, że możliwość odchodzenia od teoretycznych, wysokich standardów zapisanych w ustawie, zaowocuje budowaniem byle jak i byle gdzie.
Sprzyjać temu będzie to, że do rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowej nie będzie konieczny plan zagospodarowania przestrzennego – a przede wszystkim, że będzie można budować tam, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego tego nie przewidują. Czyli na przykład, stawiać wielkie bloki w korytarzach powietrznych w miastach, czy na terenach rekreacyjnych.

Mieszkania będą droższe

Nowe przepisy mają lepiej chronić kupujących przed skutkami upadłości deweloperów. Za skuteczniejszą ochronę trzeba będzie jednak zapłacić.

 

Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie zwanej ustawą deweloperską budzi spore emocje.
Organizacje zrzeszające deweloperów biją na alarm, że nowe zapisy ograniczą mniejszym firmom możliwość prowadzenia działalności w sektorze mieszkaniowym i wygenerują sztuczny wzrost cen.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z kolei argumentuje, że konieczne jest zwiększenie ochrony klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym i domaga się zaostrzenia przepisów dotyczących stosowania tzw. otwartych rachunków powierniczych. I o nie właśnie toczy się spór.

 

Budować za cudze

W dyskusji na temat nowelizacji najczęściej podnoszony jest temat rzekomej „likwidacji” otwartych rachunków powierniczych, funkcjonujących od ponad sześciu lat. Zgodnie z obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku przepisami, przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
To właśnie na te rachunki trafiają wpłaty nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy, a rozliczenia z deweloperem odbywają się za pośrednictwem banku.
Taki instrument miał w zamyśle ustawodawcy zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na wypadek problemów finansowych lub upadłości inwestora. Informacja o typie prowadzonego rachunku powierniczego lub o jego braku musi być w widoczny dla nabywcy sposób zamieszczona w prospekcie informacyjnym.
Rachunki otwarte i zamknięte fundamentalnie różnią się częstotliwością wypłat dla deweloperów. Przy zamkniętym rachunku wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przez cały czas realizacji inwestycji deweloper nie korzysta ze środków finansowych przekazywanych przez nabywcę, są one zdeponowane na rachunku bankowym.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, wypłata następuje w kilku częściach, odpowiadających etapom inwestycji wskazanym w harmonogramie przedsięwzięcia – po zakończeniu realizacji danego etapu. Deweloper może dysponować środkami przekazanymi przez nabywców na rachunek powierniczy wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.
Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym jest więc zasadnicza, a firmy budujące i sprzedające mieszkania oczywiście proponują najchętniej rachunki otwarte, bo wtedy nie muszą budować za swoje bądź zaciągać potężnych kredytów.

 

Mniejsi mogą stracić

Nowelizacja ustawy nie zakłada likwidacji rachunków otwartych, ale wprowadza znaczne obostrzenia w ich stosowaniu. W przypadku wyboru tego rachunku deweloper musi dodatkowo uzyskać gwarancję bankową, co wymaga, by znajdował się on w bardzo dobrej kondycji finansowej.
– Spodziewać się można, że wobec wysokiego kosztu uzyskania takiego zabezpieczenia, rynek zareaguje najpierw wzrostem udziału lokali objętych ochroną rachunkami zamkniętymi, a potem stopniowym wzrostem liczby inwestycji zabezpieczonych w oparciu o rachunki otwarte z gwarancjami bankowymi – komentuje ekspertka Ewa Chmielewska, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.
Nowelizacja nakłada ponadto na banki szereg dodatkowych obowiązków kontrolnych, co niewątpliwie znajdzie odbicie w dodatkowych opłatach z tytułu prowadzenia rachunku otwartego.
Dla firm realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, rachunki zamknięte oznaczają z kolei konieczność albo zapewnienia finansowania bankowego, albo realizacji projektu ze środków własnych. To stawia w uprzywilejowanej pozycji największe przedsiębiorstwa oraz podmioty z kapitałem zagranicznym, które nie muszą wspierać się kredytem.

 

Deweloperzy wolą rachunki otwarte

Dotychczas bardzo niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez firmę doradczą REAS, w Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich budynkach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc. W innych dużych miastach jest zapewne podobnie.
Do dziś nie wszystkie inwestycje znajdujące się w sprzedaży posiadają w ogóle rachunki powiernicze.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed jej wejściem w życie, deweloper nie jest zobligowany do zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego. W tej chwili inwestycje takie stanowią 20 proc. wszystkich znajdujących się w ofercie (czyli 12 proc wszystkich mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym).
– Okazuje się, że to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami rachunku zamkniętego. Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest bowiem koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, a po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację inwestycji z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku tylko częściowo wspierała się kredytem inwestycyjnym lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej największym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka Ewa Chmielewska.

 

Bezpieczeństwo kosztuje

Pytanie, czy banki będą chętne do udzielania kredytów wystarczających, aby utrzymać inwestycje deweloperskie na obecnym poziomie?
Skoro rachunki otwarte będą musiały być uzupełnione gwarancją bankową, to brak finansowania ze strony banków może zablokować część nowych inwestycji. Tak samo stanie się w przypadku znacznego wzrostu liczby powierniczych rachunków zamkniętych.
Jednym z możliwych skutków nowelizacji ustawy okaże się więc zapewne spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego – a co za tym idzie, wzrost cen w wyniku kurczącej się podaży.
Deweloper niewątpliwie zechce bowiem odzyskać w cenie mieszkania to, co musiał wydać na obsługę rachunku powierniczego. Takie właśnie najprawdopodobniej będą rezultaty obostrzeń w zakładaniu otwartych rachunków powierniczych.
Mieszkania mogą zatem stać się nieco droższe – ale bezpieczeństwo (także bezpieczeństwo nabywcy własnego M) kosztuje.