Może będzie bezpieczniej ale i drożej

Zapewne zwiększy się ochrona kupujących – lecz nowe przepisy mogą sprawić, iż mieszkania będą jeszcze droższe i jeszcze mniej dostępne, a formalności związane z ich zakupem tylko się wydłużą.
Nowa ustawa deweloperska – czyli mówiąc dokładniej, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – została już przyjęta przez Sejm z niektórymi poprawkami Senatu i czeka na podpis prezydenta. Jak wskazuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przygotował jej projekt, ma ona wzmocnić ochronę osób kupujących nowe domy i mieszkania (czyli na rynku pierwotnym).
Może i wzmocni, ale najprawdopodobniej sprawi również, że mieszkania będą jeszcze droższe i jeszcze mniej dostępne dla wielu rodzin, a wszystkie formalności związane z ich zakupem tylko się wydłużą. Przy okazji, do ustawy deweloperskiej rząd wmontował też przepisy, które mogą pomóc w zasileniu trzeszczącego w szwach budżetu, pieniędzmi przeznaczonymi na wspieranie budownictwa mieszkaniowego. Co oczywiście nie byłoby z pożytkiem dla budownictwa.
Elementem wzmacniającym ochronę kupujących będzie nowy fundusz – właśnie wymieniony w tytule ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – w połączeniu ze zmianą roli mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Rachunki te istnieją już od dawna. Deweloperzy muszą gromadzić na nich wpłaty klientów. Mieszkaniowe rachunki powiernicze mogą być zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze z rachunku dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę. Na rynku dominują jednak (w ok. 90 proc.) otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, czyli takie z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie.
Deweloperzy starają się narzucać klientom otwarte rachunki powiernicze, bo to jest wygodniejsze i bezpieczniejsze dla firm budujących i sprzedających mieszkania. Dla klientów oznacza jednak realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z rachunku powierniczego, wpłacone wcześniej na ten rachunek przez klientów.
Nowa ustawa przewiduje, że nadal będą istnieć zamknięte i otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze. Jednakże, wedle jej przepisów, w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego ostatnia transza płatności do dewelopera nastąpi dopiero po przeniesieniu przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego na klienta na podstawie zawartego aktu notarialnego.
Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na rachunkach powierniczych stanie się nowa instytucja, czyli wspomniany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą odprowadzać na niego część wpłat klientów dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Wysokość stawek procentowych, według których deweloper samodzielnie obliczy, jaką część wpłat klientów powinien przeznaczyć na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie ustalać w rozporządzeniu minister właściwy do spraw budownictwa (czyli obecnie to Minister Rozwoju, Pracy i Technologii). Przepisy nowej ustawy deweloperskiej przewidują, że składka może wynieść maksymalnie do 1 proc. w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i zaledwie do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych rachunków, stwarzających skuteczniejszą ochronę dla nabywców mieszkań. O tyle też zmniejszą się kwoty wpłacane na te rachunki.
Tak więc, wraz ze wzrostem kwot na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, rosnąć też będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ten 0,1 proc., albo najwyżej 1 proc. to sumy zupełnie marginalne, niemal niezauważalne w jakichkolwiek bilansach. Tym niemniej środowisko deweloperów i ich lobbystów zaczęło narzekać, jaki to kłopot i jak znacząco mogą podrożeć z tego powodu nowe mieszkania. To do złudzenia przypomina biadolenia banków komercyjnych, gdy muszą one zwiększyć kapitały rezerwowe – jakby te kapitały gromadzono z prywatnych pieniędzy bankierów, a nie ze środków klientów banków. Wzrost cen mieszkań trzeba jednak poważnie brać pod uwagę, bo deweloperzy nie przepuszczą żadnego pretekstu, aby głębiej sięgnąć w portfele swoich klientów.
Z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą także wypłacane pieniądze w przypadku upadłości dewelopera lub upadłości banku (powyżej kwoty chronionej przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny).
Upadłość banku, który prowadzi mieszkaniowe rachunki powiernicze, choć jest potencjalną rzadkością, może być zagrożeniem dla nabywcy mieszkania. Kwoty do 100 tys. euro są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale mieszkania bywają droższe. Poza tym limit gwarancji BFG dotyczy łącznie wszystkich pieniędzy klienta w danym banku, także zgromadzonych na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym nawet w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego klient dewelopera może nie odzyskać całej sumy – i wtedy do akcji powinien wejść Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Pieniądze z DFG będą też uruchamiane w przypadkach odstąpienia klienta od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie. Chodzi tu zwłaszcza o nie przeniesienie przez dewelopera na klienta własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo została ona potwierdzona przez rzeczoznawcę budowlanego. Czyli, chodzi generalnie o ochronę przed nieuczciwością deweloperów.
Ustawa deweloperska nie jest czymś nowym w polskim porządku prawnym. Po raz pierwszy problemem poprawy ochrony nabywców mieszkań zajęto się za czasów rządów Platformy Obywatelskiej (czym innym były wcześniejsze akty prawne, na mocy których Skarb Państwa mógł poręczać niektóre kredyty mieszkaniowe), kiedy to w 2011 r. przyjęto obecnie obowiązującą ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rząd PiS chciał mieć jednak nowe, już własne – i oczywiście prezentowane jako lepsze – przepisy w tej dziedzinie, żeby móc się chwalić bardziej efektownym dorobkiem. – Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy. Temu służy także utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków – twierdzi Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.
Wszystko to jest jednak pieśnią odległej przyszłości, bo prezydent jeszcze nie podpisał ustawy deweloperskiej, a większość jej zapisów zacznie obowiązywać dopiero po dwunastu miesiącach od daty ogłoszenia ustawy.
Ustawa obejmuje też kwestię umów rezerwacyjnych. W dotychczasowej ustawie nie były one uregulowane. Umowa rezerwacyjna to forma gwarancji, że po dokonaniu ustalonej opłaty deweloper przez określony czas nie sprzeda nikomu innemu mieszkania przez nas wybranego.
Zgodnie z nową ustawą opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku kupna mieszkania, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości – czyli tak jak w przypadku zadatku. Ale jeśli klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą deweloperowi sumę.
Obecnie nabywca nie może zrezygnować z zakupu mieszkania lub domu, gdy ma on wady istotne, czyli takie, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku. . Nowe przepisy dają nabywcy skuteczniejszy instrument dochodzenia swoich roszczeń w takiej sytuacji. Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej, to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy i odzyskać kasę. Jeżeli jednak deweloper w trakcie odbioru nie uzna wady istotnej, nabywca może wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. W przypadku, gdy taka opinia potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca także będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
Nowa ustawa swoim zakresem obejmuje wszystkie umowy zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, także te w których deweloper dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu), ustanowienia jego własności lub przeniesienia tego prawa na nabywcę. Do tych umów zastosowanie znajdą wszystkie przepisy ustawy – a zatem deweloper będzie musiał założyć mieszkaniowy rachunek powierniczy, odprowadzić składki na DFG, zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy zostaną wpisane do księgi wieczystej.
Taki sam zakres regulacji będzie stosowany do umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży, jeżeli będą zawierane łącznie z umową deweloperską. Jeżeli jednak deweloper zdecyduje, że w odniesieniu do lokali gotowych będzie zawierał klasyczne umowy sprzedaży (na podstawie tej umowy nabywca staje się właścicielem nieruchomości) to jego obowiązki ograniczone będą tylko do przekazania nabywcy określonych informacji przed zawarciem umowy oraz dokonania odbioru. Deweloper nie będzie musiał wtedy zakładać rachunku powierniczego, ani odprowadzać składek na DFG. Zresztą, analogiczne zasady będą obowiązywały przedsiębiorcę innego niż deweloper, który sprzedawałby nabywcom nowe mieszkania.
W przypadku gdy na nieruchomości, na której powstaje budynek ustanowiona została hipoteka na rzecz banku kredytującego dewelopera, deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego banku na to, aby klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Teraz taka zgoda nie jest obowiązkowa, więc w przypadku upadłości dewelopera kredytujący go bank zabiera pieniądze z hipoteki. Wedle nowych przepisów nabywca otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych albo uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Jeśli deweloper nie będzie miał na to zgody banku, to pomimo istnienia obciążenia hipotecznego, klient może odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.
Przy tych, generalnie korzystnych dla nabywców mieszkań przepisach, rząd Prawa i Sprawiedliwości nie byłby jednak sobą, gdyby nie zechciał uszczknąć trochę kasy na swe wydatki nie związane z budowaniem mieszkań.
Nowa ustawa deweloperska ma generalnie wejść w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, ale niektóre przepisy zaczną obowiązywać wcześniej. Chodzi tu między innymi o art 46, który zacznie obowiązywać po 30 dniach. Artykuł ten precyzuje, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Wśród licznych celów, na jakie będzie można wydatkować środki Funduszu, jest też zapis, mówiący, że ze środków Funduszu pokrywa się również „wydatki związane z nabyciem rzeczowych składników majątku oraz wartości niematerialnych i prawnych, które będą wykorzystywane przy realizacji zadań Funduszu”. To zdanie jest zaś na tyle pojemne i mało precyzyjne, że stwarza pole do wydawania pieniędzy potencjalnych nabywców mieszkań, na cele niekoniecznie bezpośrednio związane z budowaniem i sprzedawaniem tychże mieszkań.

Gospodarka 48 godzin

Przedsiębiorca – konsument
1 stycznia 2021 r. w życie wchodzą przepisy zmieniające prawo konsumenckie oraz nowelizujące kodeks cywilny. Na ich podstawie osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą będą traktowane jako przedsiębiorcy na prawach konsumenta. Zmiany wpłyną na zawarte umowy sprzedaży nie mające charakteru zawodowego. Osoby prowadzące jednoosobową działalność będą mogły m.in. złożyć reklamację oraz odstąpić od umowy tak jak standardowi klienci indywidualni – choćby zawarły ją jako firma.

Zachowaj odstęp
Od nowego roku w Polsce zaczyna wreszcie obowiązywać zakaz jazdy „na zderzak”. Wiadomo, że mocno nienormalni polscy kierowcy nie zrezygnują z tego zwyczaju, a po policji trudno się spodziewać, by reagowała gdy zobaczy samochód pędzący niebezpiecznie blisko za poprzedzającym go pojazdem. Teraz jednak takie zdarzenia będzie można nagrywać i zgłaszać celem ukarania. Jeśli natomiast dojdzie do wypadku, fakt jazdy „na zderzak” będzie zdecydowaną okolicznością obciążającą. Warto podkreślić, że ten barbarzyński, nie liczący się z innymi użytkownikami drogi sposób jazdy jest typowo polską specyfiką.

Niewyobrażalny wzrost
W III kwartale 2020 r. zakupy nowych mieszkań za gotówkę były w Polsce aż 12 razy wyższe niż w II kwartale tegoż roku. W ten niezwykły wzrost trudno wierzyć, ale na serio podaje go firma HRE Investments. Jej zdaniem, gdyby policzyć transakcje zakupu mieszkań nowych i używanych oraz wkłady własne do kredytów hipotecznych, można szacować, że Polacy w III kwartale 2020 r kupili mieszkania za gotówkę o wartości 15 miliardów złotych, zaś w II kwartale, zaledwie za 1,3 mld zł. „Skala zakupów gotówkowych jest w trzecim kwartale aż 12 razy wyższa niż w drugim, co pokazuje jak szybko Polacy odzyskali wiarę w nieruchomości oraz docenili atuty, takie jak zyskowność wynajmu, ochronę majątku przed inflacją czy ograniczoną zmienność cen” – mówi Bartosz Turek z HRE Investments. Według niego, nie bez wpływu na to były działania rządu wspierające poziom zatrudnienia oraz Narodowego Banku Polskiego, który obniżył stopy procentowe niemal do zera. W efekcie oprocentowanie lokat jest dziś nawet 20-30 razy niższe niż rentowność wynajmu mieszkań, a same kredyty mieszkaniowe są najtańsze w historii. Z tej opinii trudno jednak wywnioskować, dlaczego to, iż w Polsce mamy teraz najtańsze kredyty mieszkaniowe w historii, miałoby spowodować tak niewyobrażalny wzrost zakupu mieszkań za gotówkę, czyli bez korzystania z tychże kredytów. Ponadto, z analiz sporządzanych przez inne podmioty jasno wynika, że opłacalność wynajmu mieszkań w Polsce zmniejsza się od kilku miesięcy, co jest oczywistym skutkiem rozwoju pracy zdalnej w wyniku pandemii koronawirusa – a w rezultacie spada popyt na mieszkania kupowane w celu ich wynajmowania.

Optymizm na parkiecie
Kursy akcji w Polsce częściowo odrobiły straty z okresu wyprzedaży i spadku indeksów, jaki nastąpił wczesną wiosną 2020 roku. Akcje wielu spółek notowanych na warszawskiej giełdzie drożeją, zaś indeks WIG 20 w ostatnim tegorocznym notowaniu po raz pierwszy od lutego przekroczył poziom 2000 punktów. Sesja giełdowa w poniedziałek 28 grudnia była więc ostatnią, która zostanie rozliczona jeszcze w tym roku. Optymizm na światowe giełdy powrócił głównie za sprawą wiadomości o szczepionce na koronawirusa.

Przede wszystkim nie stracić

Przy odkładaniu pieniędzy Polacy odznaczają się cennymi cechami; niechęcią do ryzyka i wybieraniem bezpiecznych metod powiększania majątku. To zrozumiałe po dekadach wojen i różnych zaburzeń, gdy traciło się wszystko.

Wedle stanu na połowę bieżącego roku oszczędności Polaków osiągnęły wartość 1,7 biliona złotych. To prawie dwa razy więcej niż dekadę temu. Za oszczędności uważa się gotówkę, akcje, obligacje, depozyty bankowe, fundusze inwestycyjne, polisy z ubezpieczeniowym funduszem kapitałowym oraz środki z otwartych funduszy emerytalnych.
Oszczędza, lub próbuje to robić, 63 proc. Polaków, z tego 53 proc. regularnie, co miesiąc. W ciągu ostatniego dziesięciolecia wzrósł dochód rozporządzalny gospodarstw domowych (jest to suma bieżących dochodów gospodarstwa domowego pomniejszona o podatki oraz składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne). Wśród osób, które posiadają oszczędności, prawie połowa (46 proc.) odkłada powyżej 10 proc. miesięcznego wynagrodzenia.
Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2019 r. wydatki stanowiły 68,8 proc. naszych dochodów, podczas gdy 10 lat temu, o niemal 20 punktów procentowych więcej. W obecnym, pandemicznym roku ta proporcja zapewne się pogorszyła.
Jak wynika z badania „Finansowe DNA Polek i Polaków 2020”, wykonanego w wrześniu tego roku przez Instytut Badań Społecznych i Rynkowych IBRiS na zlecenie Santander Bank Polska, posiadanie oszczędności deklarują najczęściej osoby w wieku 40-49 lat (71 proc. oszczędzających z osób w tym przedziale wiekowym). Najtrudniej odłożyć́ cokolwiek gospodarstwom 1-osobowym – oszczędności posiada 56 proc. Relatywnie najłatwiej: gospodarstwom 4-osobowym (71 proc. z nich zadeklarowało posiadanie oszczędności.
Oczywiście im wyższy dochód gospodarstwa domowego, tym częściej ma ono oszczędności – posiada je tylko 29 proc. gospodarstw domowych z dochodem netto do 2 tys. zł oraz około 80 proc. gospodarstw z dochodami przekraczającymi 8 tys. zł netto miesięcznie.
– Polacy stopniowo budują swój majątek i szukają sposobów na jego pomnażanie. Odkładamy stosunkowo niewielką część dochodu w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, ale coraz więcej z nas deklaruje, że oszczędza. W 2019 roku, po raz pierwszy od 20 lat, więcej niż połowa osób badanych zadeklarowała, że odkłada część pieniędzy – mówi Monika Szlosek z Santander Bank Polska.
Najwięcej badanych rodzin, nieco ponad jedna czwarta, zadeklarowała, że ma zgromadzone oszczędności o równowartości dochodów z dwóch – trzech miesięcy. W oszczędzaniu Polacy unikają ryzyka i pomimo rekordowo niskich stóp procentowych łączna wartość depozytów sięga prawie 1 biliona złotych (969 mld zł).
Na koniec ubiegłego roku depozyty stanowiły aż 72 proc. aktywów finansowych gospodarstw domowych w Polsce, podczas gdy średnia europejska wynosiła 37 proc. Wyższy udział lokat mieli jedynie mieszkańcy Grecji i Cypru. Z kolei w funduszach, w tym emerytalnych oraz akcjach, Polacy posiadali w 2019 roku 28 proc. swoich aktywów, podczas gdy średnia europejska wynosi ponad dwukrotnie więcej – 63 proc.
– Największą motywacją do oszczędzania jest „niepewność jutra”. Rzadziej odkładamy na jasno sprecyzowane cele, a w finansowe DNA mamy wpisaną niechęć do ryzyka. Polacy na tle mieszkańców Europy Zachodniej są bardziej ostrożni i mniej chętnie akceptują jakiekolwiek ryzyko inwestycyjne. Świadczy o tym dużo wyższy udział lokat oraz niższy udział akcji i jednostek funduszy w posiadanych aktywach, w porównaniu z innymi nacjami. W krajach Europy Zachodniej udział innych niż depozyty aktywów finansowych jest mocno zróżnicowany, co zależy przede wszystkim od rozwoju rynku funduszy emerytalnych. W Wielkiej Brytanii i Niderlandach aktywa w nich zgromadzone stanowią ponad 50 procent oszczędności mieszkańców. W Skandynawii akcje ma średnio kilkanaście procent społeczeństwa Większość naszych oszczędności utrzymywana jest w bankach (aż ok. 59 proc. ) oraz w gotówce, czyli najniżej oprocentowanych, ale i najbezpieczniejszych formach oszczędzania. Wysoki udział depozytów jest charakterystyczny dla krajów byłego bloku wschodniego – dodaje Monika Szlosek.
W wyniku pandemii koronawirusa w systemie pozabankowym zwiększyła się ilość gotówki, a także nastąpił odpływ z lokat bankowych na nieoprocentowane rachunki bieżące. Suma gotówki w obiegu na koniec czerwca osiągnęła poziom 283 miliardów złotych, a łącznie depozyty i gotówka wynoszą 1,2 biliona złotych. W drugim kwartale 2020 roku ilość gotówki w obiegu wzrosła o 30 miliardów złotych, a suma środków na nieoprocentowanych rachunkach powiększyła się o 72 miliardy.
Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że Polacy zaczynają rozglądać się za alternatywami dla depozytów. Badanie wskazuje, że 22 proc. osób posiadających oszczędności rozważa inwestycje w nieruchomości, które traktowane są jako swoista forma lokaty (oczywiście tylko przez zamożniejszych, których stać na zakup takiej nieruchomości). 11 proc. myśli o inwestycji w złoto lub inne kruszce. 7 proc. badanych przygląda się możliwościom zainwestowania w fundusze inwestycyjne, a 6 proc. w akcje na giełdzie. Generalnie, zdaniem Polaków, jeśli lokować swoje oszczędności, to bezpiecznie. Zazwyczaj wolimy nisko oprocentowaną lokatę niż instrumenty obarczone jakimkolwiek ryzykiem, jak akcje czy fundusze inwestycyjne.
Najbardziej zyskownymi inwestycjami są, zdaniem Polaków, niezmiennie nieruchomości. Aż 65 proc. badanych uważa, że mogą one przynieść wysokie zyski. Grupą najsilniej przekonaną o dużych zyskach z takiej inwestycji są osoby w wieku 40 – 49 lat.
Na kolejnych miejscach pod względem potencjalnie wysokiej stopy zwrotu znalazły się inne aktywa materialne, jak złoto, diamenty i dzieła sztuki. Za zyskowne lub bardzo zyskowne uznała je około połowa respondentów. Znacznie mniej osób uznaje za zyskowne inwestycje w waluty (27 proc.), kryptowaluty (21 proc.), oraz inwestycje na giełdzie (20 proc.).
W przypadku ostatniej kategorii uwagę zwraca fakt, że przekonanie o zyskowności inwestowania w akcje z wiekiem maleje. Za najbardziej zyskowne uważają je badani w wieku 18 – 29 lat (około 30 proc. z nich), a za najmniej – w wieku powyżej 70 lat (tylko 6 proc. badanych). Także inwestowanie w kryptowaluty jest szczególnie dobrze postrzegane wśród osób w wieku 18-29 lat. Aż 79 proc. z nich uznało je za inwestycję z dużym potencjałem zysku.

Nieruchomościami trzeba gospodarować odpowiedzialnie

Czy deweloperzy są w stanie skutecznie pomagać lokalnym społecznościom w zaspokajaniu ich potrzeb i oczekiwań?
Odpowiedzialną społecznie gospodarkę nieruchomościami można zdefiniować jako działania podejmowane w celu zmniejszenia negatywnego wpływu budynków i różnych konstrukcji na zdrowie ludzi i środowisko naturalne. Chodzi także o wspieranie społeczności lokalnych, poprzez inicjatywy mające na celu dbanie o samopoczucie mieszkańców. Działania te, zwłaszcza w obliczu ostatnich dyskusji o zmianach klimatycznych powinny stać się oczywistym elementem strategii sektora budowlanego.

– Od pewnego czasu obserwujemy, że społeczna odpowiedzialność biznesu nie stanowi tylko pustego hasła. Coraz więcej deweloperów rozumie, jak ważne są różne działania, w tym ekologiczne czy wolontariat pracowniczy na rzecz lokalnej społeczności. Każdy, kto chce zrealizować dobry projekt komercyjny, biurowiec, hotel czy osiedle mieszkaniowe zwraca coraz większą uwagę, jaki wpływ na środowisko będzie miała nowa inwestycja. Dlatego deweloperzy tak chętnie chwalą się różnymi rozwiązaniami proekologicznymi. Urządzają tereny zieleni, sadzą drzewa. Tak dobierają rośliny i kwiaty, by przyciągać ptaki i owady. Inwestują w pasieki. Przy budynkach lub pod nimi tworzą zbiorniki retencyjne, by gromadzić wodę opadową. Wykorzystują ją do podlewania. Zmiana klimatu i adaptacja miasta do coraz większych upałów i bardziej gwałtownych ulew stanowi wyzwanie dla wszystkich – władz miasta, mieszkańców i inwestorów – mówi Marlena Happach, architekt miasta i dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Warszawie.
Pani dyrektor Happach sformułowała niezwykle optymistyczną opinię i widzi coś, czego nie dostrzega bardzo wielu Warszawiaków, mających zgoła odmienne zdanie na temat proekologicznych i służących lokalnym społecznościom, działań deweloperów. Przyjmijmy jednak za dobrą monetę, że być może jednak rzeczywiście mamy do czynienia z jakimiś pierwszymi jaskółkami zapowiadającymi wiosnę (mimo, że to już początek listopada).
Odpowiedzialna gospodarka nieruchomościami to element społecznej odpowiedzialności biznesu (corporate social responsibility – CSR) – koncepcji, według której przedsiębiorstwa w swych strategiach uwzględniają interesy społeczne i ochronę środowiska, a także relacje z różnymi grupami obywateli.
CSR w branży budowlanej teoretycznie pomaga budować szersze zaufanie do firm ze strony społeczeństwa, gdyż kładzie nacisk na ogólny wpływ na cały cykl życia obiektu, a nie tylko na proces budowy. Badania przeprowadzone w 2019 roku przez portal pracuj.pl, dowodzą, że 58 proc. respondentów chętniej podjęłoby pracę w firmie, która jest zaangażowana w działania społeczne. 51 proc. badanych Polaków uważa, że społeczną odpowiedzialność biznesu częściej wykazują firmy, które przykładają dużą wagę do dobrego samopoczucia pracowników, zaś 73 proc. ocenia je pozytywnie. Tak więc, CSR w praktyce znacząco wpływa na sposób postrzegania firmy.
Doświadczenia pokazują, że to, aby kolejne inwestycje budowlane w Polsce były bardziej zielone, jest dobrze widziane przez młodych nabywców lub nastolatków mających wpływ na decyzję zakupową rodziców. Starsze pokolenia, co naturalne, zwracały mniej uwagi na ekologię, bo wtedy chodziło o to, żeby odbudować kraj ze zniszczeń i stawiać jakiekolwiek mieszkania, na które czekały miliony Polaków.
Podejmowanie działań odpowiedzialnych społecznie wymaga świadomości, że jest to inwestycja długoterminowa, która powinna przynosić korzyści, także i przyszłym pokoleniom.
Prowadzona działalność nie może koncentrować się wyłącznie na wynikach ekonomicznych, dlatego w branży budowlanej istotne jest zintegrowanie aspektów ekonomicznych, społecznych i środowiskowych. Obszary działania to edukacja, kultura, sport, przestrzeń publiczna, zieleń miejska, pomoc społeczna, ekologia.

– Każda firma, która poważnie myśli o mocnej pozycji rynkowej i chce na nim odgrywać istotną rolę, musi CSR w swoich planach stawiać na równi z zyskiem, przychodami, badaniami i rozwojem – mówi na przykład Józef Wojciechowski, właściciel J.W. Construction.
Mimo, iż jeszcze do niedawna społeczna odpowiedzialność biznesu była domeną międzynarodowych korporacji, to obecnie odgrywa ona coraz ważniejszą rolę w polskiej gospodarce, również w sektorze budowlanym, mającym wpływ na nasze najbliższe otoczenie urbanistyczne i inwestycje deweloperskie.

– W ostatnich latach częściej pracujemy z projektami z zakresu CSR dla firm deweloperskich, które nie tylko chcą pozytywnie wyróżniać się na tle konkurencji, ale mają świadomość społeczno-ekologiczną. Współpraca z lokalnymi społecznościami może przynieść konkretne benefity, jak chociażby to, że bez protestów i konfliktów zyskamy na czasie, a to jeden z najważniejszych parametrów dających profity. Taka kooperacja pozwala również na rozwiązanie wieloletnich potrzeb infrastrukturalnych. Nowym przykładem są na przykład finansowane – również i przez mniejszych deweloperów – murale – wskazuje Adam Białas, ekspert rynku.
Na główne wyzwania i korzyści z wdrożenia działań wpisujących się w ideę społecznej odpowiedzialności biznesu, wskazuje raport KPMG w Polsce oraz Forum Odpowiedzialnego Biznesu pod tytułem: „Społeczna odpowiedzialność biznesu: fakty a opinie”.
Firmy, zapytane o konkretne działania, które są najważniejsze z ich punktu widzenia, najczęściej (50 proc.) wskazywały na ochronę środowiska naturalnego. Drugim wiodącym wyzwaniem z punktu widzenia badanych przedsiębiorstw jest rozwijanie społeczności lokalnych.
Należy wyrazić uznanie tym firmom deweloperskim, które rewitalizują parki i place zabaw, wyposażają przedszkola i szkoły, odnawiają zabytki, organizują zajęcia sportowe, wycieczki i rozmaite wydarzenia dla dzieci oraz seniorów (choć ten rodzaj aktywności został zahamowany przez pandemię), wspierają różnymi sposobami umacnianie więzi dobrosąsiedzkich.
Czasem jednak za przejawy społecznej odpowiedzialności biznesu uważa się działania, które zupełnie nie mają takiego charakteru. Jedna z dużych firm deweloperskich chwali się na przykład tym, że sponsoruje wyprawy himalaisty Andrzeja Bargiela, pierwszego człowieka, który zjechał na nartach z K2. Nie jest ona jednak jedyną firmą, sponsorującą Andrzeja Bargiela, a poza tym ten rodzaj aktywności promocyjno-reklamowej, choć służy ekstremalnemu wyczynowi sportowemu i pomaga naszemu himalaiście, trudno uznać za poprawianie jakości życia jakiejś, choćby niewielkiej, części społeczeństwa.
Z pewnością jednak wyrazem społecznej odpowiedzialności biznesu deweloperskiego są wszelkie poczynania służące ulepszaniu wspólnej przestrzeni miejskiej i poprawie jakości życia mieszkańców. Korzyść jest obustronna, bo służy to rozpoznawalności firm, poprawia ich wizerunek i przekłada się na zwiększenie zaufania potencjalnych klientów.

Kiedy wreszcie zaczną spadać ceny nieruchomości?

O problemach branży mieszkaniowej słychać od paru lat, ale wciąż nie można się doczekać przejawu tych kłopotów, jakim byłaby obniżka cen lokali. Obecna ekipa nic nie robi dla zaspokojenia głodu mieszkaniowego, program Mieszkanie Plus okazał się propagandową fikcją. Spadek cen byłby więc bardzo pożądany dla milionów Polaków, których wciąż nie stać na własne M.

Prawo popytu i podaży nie zawsze działa tak, jak uczono dzieci w szkole, czego przykładem jest polski rynek mieszkaniowy.
W naszym kraju sprzedaż nowych mieszkań spada, ale ich ceny ciągle rosną. Dzieje się tak za sprawą coraz wyższych kosztów wykonawstwa, materiałów budowlanych oraz gruntów pod zabudowę.
Spadek sprzedaży powinien wymusić wreszcie, lekką chociaż, obniżkę cen – ale na to się jakoś nie zanosi.

Za wysokie, a wciąż rosną

– Ceny są obecnie wręcz za wysokie. Nabywcy jeszcze ich nie zaakceptowali, co widać po spadkach sprzedaży u deweloperów w ostatnich miesiącach – powiedział Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Deweloperzy są jednak głęboko przekonani, że nabywcy „zaakceptują” coraz wyższe ceny – i nie zamierzają hamować wzrostu cen nowych mieszkań. Uważają bowiem, że do załamania sprzedaży nie dojdzie. Ich zdaniem, dobra sytuacja na rynku pracy, rosnące zarobki Polaków oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe wykluczają powtórkę z kryzysu lat 2008-2009, który doprowadził do chwilowej obniżki cen nieruchomości.
Czas pokaże, czy ich optymizm jest uzasadniony. Przeciętne zarobki Polaków rzeczywiście stopniowo rosną – ale wciąż ceny mieszkań przekraczają możliwości wielu z nich. Z punktu widzenia zaspokojenia głodu mieszkaniowego w naszym kraju, spadek cen nieruchomości byłby zatem czymś wysoce pożądanym. Jeśli nawet szef związku firm deweloperskich publicznie oświadcza, że ceny mieszkań są za wysokie, to należy wierzyć, że jednak zaczną się obniżać.

Rządowa bajka o elektromobilności

Niestety, pojawił się istotny czynnik, który może sprawić, że nadzieje na spadek cen mieszkań okażą się płonne. Tym czynnikiem są rządowe opowieści o elektromobilności.
Wprawdzie wiadomo, że zapowiedzi rządu PiS o milionie samochodów elektrycznych na naszych drogach (i to nawet polskiej produkcji) były od początku zwykła zwykłą lipą, ale te bajki premiera Mateusza Morawieckiego już wywierają pewien wpływ na polską rzeczywistość. Tyle że nie na motoryzacyjną lecz budowlaną.
Oczywiście nie jesteśmy w stanie – i nie będziemy – produkować aut elektrycznych, choć specjaliści przewidują, że już okolicach 2041 roku zakończy się na świecie wytwarzanie samochodów z silnikiem spalinowym.
Potrafimy jednak „produkować” przepisy dotyczące aut elektrycznych. To dużo prostsze, a na produkcji przepisów też przecież mogą zarobić ci, którzy je piszą, redagują i uchwalają.

Zamiast aut produkujemy przepisy

Na kanwie mitycznej elektromobilności, której u nas nie będzie, stworzono w Polsce już niemało rozwiązań prawnych.
Najważniejsza jest chyba ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych z z 11 stycznia 2018 r. będąca zmodyfikowaną wersją unijnej dyrektywy. Za sprawą tych przepisów koszt budowy domów w Polsce może poszybować w górę – i nie będzie już szans na znaczące zmniejszenie cen mieszkań.
Według tych aktów prawnych każdy nowy (lub remontowany) budynek mieszkalny będzie musiał mieć okablowanie podziemne, umożliwiające zamontowanie ładowarek na każdym miejscu parkingowym – czyli, tyle ile samochodów, tyle „wyjsć” do ładowarek. Dotyczy to wszystkich inwestycji powstających po 1 stycznia tego roku.
Jeśli chodzi o budynki niemieszkalne (czyli po prostu biura), to jeśli mają parkingi o 10 lub więcej miejscach parkingowych, będą musiały dla 20 proc. z nich zapewnić podziemne okablowanie do zainstalowania ładowarki. Czyli dwie ładowarki na każde 10 aut.
Takie wymogi nieuchronnie zwiększają koszt inwestycji budowlanych, wpływając na ceny sprzedaży.
Co więcej, przygotowywane właśnie rozporządzenie wykonawcze do tych przepisów, stwierdza, że wszystkie inwestycje budowlane rozpoczęte przed 1 stycznia 2019 r. i dotychczas nie ukończone, będą musiały do końca 2021 r. spełnić wymogi dotyczące okablowania dla ładowarek.
To kolejny element podnoszący koszty, choć nie wiadomo, czy rozporządzenie w tej wersji rzeczywiście wejdzie w życie.
Tak więc, powszechna opinia w branży jest taka, że budownictwo może zwolnić obroty, ale ewentualna dekoniunktura będzie mieć łagodny przebieg, a ceny raczej nie spadną. To także główny wniosek z zorganizowanej w tym miesiącu w Sopocie konferencji „Forum Rynku Nieruchomości”.

Ci z blokowisk

Jeśli chodzi zaś o dominujące upodobania mieszkaniowe Polaków, to nadal panuje mania osiedlania się w grodzonych, zamkniętych osiedlach mieszkaniowych.
Chodzi tu nie tyle o iluzoryczne poczucie bezpieczeństwa, co o nasze pragnienie elitarności i wywyższania się.
Odkąd „Gazeta Wyborcza” zaczęła dzielić Polaków na tych gorszych, którzy mieszkają w blokowiskach i tych z domków z ogródkami, to ci, których nie stać na taki domek, pragną mieszkać chociaż w możliwie jak najmniejszym bloku, lub w tzw. kamienicy, uważanej ponoć za coś bardziej elitarnego. Takie locum oczywiście ma być ogrodzone.
Wciąż nasilającym się trendem w naszej mieszkaniówce jest również kupowanie dużych ilości mieszkań na wynajem.
– Tylko 60 proc. nabywców szuka mieszkań dla siebie. Blisko 40 proc. klientów kupuje pod wynajem, jako inwestycję – stwierdziła ekspertka Katarzyna Kuniewicz.
Nie wiadomo dokładnie, ile w Polsce kupuje się rocznie mieszkań, a tym bardziej ile ich trafia na wynajem. Firma doradcza Reas ocenia jednak, że w 2018 roku inwestorzy indywidualni w Polsce kupili w sumie 23 tys. mieszkań na wynajem za 8 miliardów złotych. Jeszcze w 2015 roku było to odpowiednio 13,5 tys. lokali za nieco ponad 4 mld zł.
Mieszkań przeznaczonych dla zmieniających się lokatorów jest więc coraz więcej, co powoduje pewne uciążliwości dla stałych mieszkańców, tak jak każda kwatera prywatna w sąsiedztwie.
Polacy niespecjalnie chcą mieszkać w domach, gdzie jest dużo wynajmowanych mieszkań, bo w ten sposób nie tworzy się autentyczna wspólnota. Nie bardzo jednak mają wybór.

Czas magazynów

Optymizm przedstawicieli branży mieszkaniowej ma podstawy także w sytuacji na rynku powierzchni biurowych i magazynowych. Można mówić, iż panuje tam boom.
Obecnie mamy w Polsce 10,7 mln metrów kwadratowych biur, a w budowie znajduje się aż 1,6 mln m kw, z czego połowa zostanie oddana do użytku jeszcze w tym roku. Deweloperzy budują na potęgę, bo najemcy chętnie wynajmują – w 2018 r. wynajęto 1,5 mln metrów kwadratowych biur.
Ten popyt napędzają inwestycje w sektorze usług biznesowych, który staje się powoli naszą specjalnością. W ubiegłym roku usługi dla biznesu zatrudniały w naszym kraju 279 tys. osób., a w przyszłym ma ich być już prawie 340 tys. Dla porównania, w całym przemyśle samochodowym w Polsce jest około 190 tys. pracowników. Coraz więcej biur wynajmują też firmy oferujące powierzchnię do pracy na krótki okres, niekiedy nawet jednodniowy.

Brakuje do nasycenia

Wysoki popyt jest również na rynku magazynowym – w zeszłym roku w całym kraju wynajęto 3,7 mln metrów kwadratowych magazynów, a w pierwszym kwartale 2019 r. było to 800 tys. m kw. brutto. Czyni to nasz rynek magazynowy trzecim w Europie, po Niemczech i – o dziwo – małej Holandii. Dzieje się tak nie tylko za sprawą tradycyjnych użytkowników, czyli operatorów logistycznych i sieci sklepów. Z roku na rok coraz większe zapotrzebowanie na magazyny zgłasza sektor handlu internetowego, z dwoma dużymi koncernami na czele: Amazon i Zalando.
Pod względem powierzchni centrów handlowych, powoli zbliżamy się do europejskiej średniej nasycenia rynku, która wynosi 279 m kw. na każde tysiąc osób. W 2018 r w Polsce mieliśmy 265 m kw/tys. os. Jednak wciąż słabo zagospodarowaną luką pozostają mniejsze miasta, od 100 do 250 tys. mieszkańców – i to właśnie w nich w następnych latach będą powstawać nowe sklepy wielkopowierzchniowe.
Reasumując, na krajowym rynku nieruchomości wiele słychać o oznakach spodziewanego spowolnienia – ale jeszcze ich nie widać.

Ciągle zabierają

Kiedy potomkowie byłych właścicieli przejęli kamienicę podnieśli czynsz, ale nie drastycznie. Wkrótce jednak sprzedali budynek prywatnej spółce. I zaczęło się. Zalewanie, podpalanie, nękanie, podwyżki. Aż wreszcie weszli do mieszkania państwa S. i wymienili zamki. Bez komornika, bez wyroku. Po prostu postanowili pozbyć się lokatorów. Tu jednak prokuratura dopatrzyła się znamion przestępstwa. Odbył się proces karny i czyścicieli skazano. Sprzedali więc nieruchomość komuś innemu. A ten nowy właściciel już zgodnie z prawem będzie eksmitował starsze małżeństwo, które przyszło do nas po pomoc. Opowieść lokatorów brzmi jak sensacyjny film. Umówiłem ich więc do telewizji, może redaktor Jaworowicz zrobi o nich program.
Tylko czy to coś da? Bohaterowie „Sprawy dla reportera” przychodzą do Kancelarii Sprawiedliwości Społecznej, bo sam program nie zawsze „działa cuda”. Można nazwać przekręt, podłość, nadużycie władzy, ale to jeszcze nie znaczy, że sprawiedliwości stanie się zadość. W całym kraju mamy epidemię podejmowanych przez samorząd zmian map geodezyjnych, na których ludzie, właściciele posesji tracą pokaźne części należących do nich działek. Pal sześć kiedy chodzi, jak w przypadku pana Stefana o sto metrów kwadratowych pasa ziemi przy drodze. Gorzej kiedy jak to ma miejsce u pani O. okazuje się, że jej dom nagle stoi na działce sąsiada. Te czary wynikające z nowych pomiarów zgłaszają ludzie z całej Polski. Pan Stefan zgłosił do urzędu chęć postawienia nowego, solidniejszego ogrodzenia. Odpisano mu, że dotychczasowe ogrodzenie stoi na drodze publicznej, ziemi, która do niego nie należy. Te twierdzenia władzy są jednak sprzeczne z tym co widnieje w księgach wieczystych. Tam pan Stefan i pani O. mają to co przed pomiarami. A działka, na której stoją budynki pani O. wciąż do niej należy. (…)
Ludzie boją się tych nowych manipulacji władzy lokalnej przy planach i wyrysach nieruchomości. Bo jeśli dziś ktoś zabierze grunt sąsiadowi, to jutro przyjdzie kolej na mnie. Stąd coraz większa solidarność i chęć pomocy sąsiadom przed bezprawnymi zamachami władzy na własność obywateli.

Moje boje z reprywatyzacją

Sześć lat temu zacząłem alarmować, że stołeczna reprywatyzacja przekształca się w wielki, kryminalny przekręt. Oczywiście wtedy był to głos wołającego na puszczy.

 

Kiedy przyglądam się warszawskiej reprywatyzacji, pierwsze słowa jakie przychodzą mi na myśl brzmią: „A nie mówiłem?”. Wypowiadane absolutnie bez cienia satysfakcji, że „wyszło na moje” lecz przeciwnie, z dużym smutkiem.
Tak się bowiem składa, że już właśnie sześć lat temu pisałem nieraz (w tygodniku „Przegląd” i „Kurierze Warszawskim; „Trybuna” się jeszcze wówczas nie odrodziła), iż działania reprywatyzacyjne w Warszawie zaczynają być ogromnym przekrętem, wymagającym wkroczenia prokuratury. Osoby za niego odpowiedzialne powinny zaś jak najszybciej stanąć przed sądem, na czele z prezydent stolicy i urzędnikami ratusza. Podawałem nawet dokładnie, z jakich paragrafów kodeksu karnego. Jeśli natomiast chodzi o bezprawne oddawanie mienia objętego umowami odszkodowawczymi między Polską a 14 państwami zachodnimi, to zwracałem na to uwagę nawet od 2008 r.
I co? I oczywiście nic. Artykuły, które wówczas pisałem, były głosem wołającego na puszczy. Przez kolejne lata niczego nie zrobiono, aby ukrócić rabunkową reprywatyzację. Warszawiacy tracili mieszkania, a władze miasta bezpodstawnie wypłacały setki milionów złotych odszkodowań. Sączone przeze mnie krople nie wydrążyły żadnego kamienia.
Umów odszkodowawczych pomiędzy Polską a państwami zachodnimi nie zauważał nikt inny. A wedle narracji obowiązującej przez wiele lat, zgodnie stosowanej przez dziennikarzy wszelkich opcji, zwracanie warszawskich nieruchomości i wypłacanie ogromnych odszkodowań było słusznym naprawianiem krzywd, wyrządzonych przez zbójecki jakoby dekret Bieruta (który w rzeczywistości, jak pisałem, jest dobrodziejstwem dla byłych właścicieli). Powinno więc być robione szybko i konsekwentnie.

 

Gdy inni zaczęli o tym pisać

Wtedy, sześć lat temu, nie żyła już działaczka lokatorska Jolanta Brzeska, po Warszawie grasowali czyściciele kamienic, zrozpaczeni ludzie musieli się wynosić ze swoich domów – ale czarnej strony stołecznej reprywatyzacji jakby nie zauważano. Szkoda, że nie podnosili wtedy alarmu wpływowi, wrażliwi publicyści i nie było działań policyjnych czy prokuratorskich w obronie krzywdzonych mieszkańców stolicy.
Nie można było nie wiedzieć, co się dzieje w Warszawie i kto jest odpowiedzialny za rabunkową reprywatyzację. Nic jednak nie robiono aby ukrócić ten proceder.
Przez parę kolejnych lat nic się nie zmieniało, a na łamach ważnych mediów, takich jak na przykład „Gazeta Wyborcza”, brylował jeden z „bohaterów” moich tekstów, ówczesny dyrektor stołecznego biura gospodarki nieruchomościami Marcin Bajko (zwolniony w końcu dyscyplinarnie). I przekonywał, że pieniądze na odszkodowania dla „byłych właścicieli” należy wypłacać jak najszybciej, zaś nieruchomości oddawać w naturze tak zwanym „kuratorom osób nieznanych z miejsca pobytu”.
A ja mogłem do woli pisać na Berdyczów, że takie decyzje zwrotowe to bezprawie i oczywisty skandal.
Nie da się ukryć, że trzeba było dopiero kampanii wyborczej Prawa i Sprawiedliwości (w której partia ta uczyniła warszawską reprywatyzację jednym z tematów) oraz zwycięstwa parlamentarnego PiS w 2015 r., aby bezprawne oddawanie stołecznych nieruchomości zostało należycie nagłośnione i zaczęło być traktowane tak jak zasługuje – czyli jako działalność przestępcza.
Wiadomo oczywiście, że PiS postanowiło wykorzystać warszawską reprywatyzację do uderzenia w PO i personalnie w prezydent stolicy. do niedawna wiceprzewodniczącą Platformy). Komisja weryfikacyjna ds. reprywatyzacji została zaś powołana z pobudek politycznych, by w najbliższych wyborach samorządowych „odbić” Warszawę z rak opozycji i posadzić Patryka Jakiego na fotelu prezydenta miasta.
Niezależnie jednak od tego, z jakich powodów jest to robione, od 2016 r. zaczęło się coś dziać. Ruszyła się prokuratura, zmieniła się podejście do stołecznej reprywatyzacji, a niektórzy dziennikarze zaczęli otrzymywać kontrolowane przecieki, pokazujące rzeczywiste mechanizmy oddawania nieruchomości w Warszawie.

 

Prokuratura wreszcie posłuchała?

Ponieważ od dawna, na zasadzie tego Katona nawołującego do zniszczenia Kartaginy, wzywałem, by osoby odpowiedzialne za warszawską rabunkową reprywatyzację stanęły przed sądem, pozwolę sobie przypomnieć, iż stołecznych urzędników uczestniczących w tym procederze oraz ludzi wyłudzających nieruchomości i odszkodowania, należałoby postawić przed sądem z tytułu co najmniej trzech artykułów kodeksu karnego.
Po pierwsze – za naruszenie lub niedopełnienie obowiązków służbowych, o czym mówi art. 231 k.k.: Funkcjonariusz publiczny, który przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat trzech. Jeżeli dopuszcza się tego w celu korzyści majątkowej czy osobistej, podlega karze od roku do lat 10.
Po drugie – za korupcję, którą opisują artykuły 228 i 229 k.k.
Art 228 (odnoszący się do biorących) stanowi: Kto, w związku z pełnieniem funkcji publicznej, przyjmuje korzyść majątkową lub osobistą albo jej obietnicę, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. W wypadku mniejszej wagi, do lat dwóch. Jeśli zaś przyjmuje korzyść albo jej obietnicę za zachowanie stanowiące naruszenie prawa, może dostać od roku do 10 lat. Karze takiej podlega także ten, kto uzależnia wykonanie swej czynności służbowej od otrzymania korzyści lub takiej korzyści żąda. Gdy przyjmowana korzyść majątkowa jest znacznej wartości, to grozi do 12 lat.
Analogiczne kary dla wręczających łapówki przewiduje art. 229, który stwierdza: Kto udziela albo obiecuje udzielić korzyści majątkowej lub osobistej osobie pełniącej funkcję publiczną w związku z pełnieniem tej funkcji, podlega karze od 6 miesięcy do 8 lat. W wypadku mniejszej wagi – do lat dwóch. Jeżeli sprawca nakłania osobę pełniącą funkcję publiczną do naruszenia prawa lub obiecuje korzyści za naruszenie prawa, podlega karze od roku do lat 10. Gdy obiecuje udzielić korzyści znacznej wartości, kara może wynieść 12 lat.
Po kilku latach swego bezskutecznego wołania na puszczy już straciłem nadzieję, by przywoływane przeze mnie przepisy kodeksu karnego zostały kiedyś wykorzystane do walki z reprywatyzacyjnym bezprawiem.
A jednak stało się – i w końcu prokuratura postawiła podejrzanym zarzuty z wszystkich tych trzech artykułów. Młyny sprawiedliwości obracają się w Polsce wolno, ale Rubikon został już przekroczony. Nie da się tych spraw zamieść pod dywan – i nikt nigdy nie będzie mógł więcej wmawiać ludziom, że zwracanie mienia w Warszawie przebiegało w uczciwy sposób.

 

Szybsza ścieżka karna

Wspomniane artykuły kodeksu różnią się wysokością sankcji. Za korupcję (art. 228 i 229 k.k.) grozi do 12 lat więzienia. Za samo naruszenie obowiązków (art. 231 k.k.) – tylko do trzech, a jeśli ktoś je przekracza lub ich nie dopełnia w celu osiągnięcia korzyści, to do 10 lat.
Serce i rozum podpowiadają, że ludzie zamieszani w proceder reprywatyzacyjny powinni siedzieć za korupcję. Przecież, jeżeli łamali prawo, zwracając nieruchomości, których zwracać nie należało, to robili to z uzasadnionego powodu – a nie dla pięknych oczu tych, którzy zgłaszali lipne roszczenia.
Warszawską reprywatyzacją nie zajmowali się jednak idioci – lecz duża grupa kutych na cztery nogi cwaniaków, świetnie znających meandry prawa i sposoby unikania jego karzącej ręki. Wykazanie im korupcji i oszustw może być więc niewykonalne.
Znacznie prostsze będzie udowodnienie przekroczenia uprawnień lub niedopełnienia obowiązków i zamknięcie ich na krócej, ale na pewno (w połączeniu z obowiązkiem zwrotu nienależnie uzyskanych sum). Nie dotyczy to oczywiście nabywców roszczeń – bo oni nie pełnili żadnych funkcji w ratuszu i trudno znaleźć na nich innego haka niż właśnie zarzuty oszustw i korupcji.
Jeśli jednak chodzi o urzędników zamieszanych w reprywatyzację, to zwykła analiza akt warszawskich spraw reprywatyzacyjnych pozwoliłaby na zauważenie nieprawidłowych działań ludzi z urzędu miasta, którzy wielokrotnie naruszali przepisy – i posadzenie ich za kratki na parę lat.
Wbrew prawu, nie odliczano więc od wartości zwracanych nieruchomości, nakładów poczynionych na ich remonty i utrzymanie (gdyby próbowano szacować nakłady za wszystkie lata powojenne, okazałoby się, że ludzie zgłaszający roszczenia reprywatyzacyjne powinni jeszcze dopłacać, gdyż państwo zainwestowało wielkie pieniądze, aby doprowadzić oddawane obiekty do obecnego stanu).
Nie przestrzegano przepisów mówiących, że odszkodowanie za znacjonalizowane mienie ma być wypłacane w miejskich papierach wartościowych (czyli obligacjach komunalnych). Warszawa, jak każde polskie miasto mogła wyemitować takie obligacje i spłacać nimi odszkodowania reprywatyzacyjne. Wypłacała je jednak w gotówce, bo tak było korzystniej dla osób zgłaszających roszczenia.
Nie sprawdzano obywatelstw osób zgłaszających roszczenia, mimo, że na mocy wspomnianych tu umów odszkodowawczych nielegalne jest wypłacanie jakichkolwiek odszkodowań obywatelom 14 państw oraz ich potomkom, za mienie utracone w Polsce po II wojnie. Polska już dawno wypłaciła tym państwom odszkodowania, więc ich obywatele mogą zgłaszać roszczenia tylko do własnych rządów.
Władze Warszawy bezprawnie oddawały nieruchomości kuratorom osób nieznanych z miejsca pobytu, ustanawianym przez sądy. Te „osoby nieznane z miejsca pobytu” to dawni właściciele po których ślad zaginął (przeważnie osoby pochodzenia żydowskiego wymordowane przez Niemców). Kuratorzy, działając rzekomo w ich imieniu, przejmowali działki i budynki dla siebie. Żadne przepisy nie upoważniały władz stolicy do zwracania nieruchomości kuratorom. Kurator nie jest właścicielem ani spadkobiercą więc oddawanie mu nieruchomości było bezprawne.
Należy też wyciągnąć konsekwencje dyscyplinarne wobec sędziów, którzy bez mrugnięcia okiem ustanawiali różnych cwaniaków, kuratorami byłych właścicieli warszawskich nieruchomości. Trudno to określić innym słowem, niż skandal. Tym sędziom nie przeszkadzało to, że właściciele po wojnie już nie dali znaku życia, gdyby żyli mieliby na ogół ponad sto lat, a ci którzy chcieli zostać ich kuratorami nigdy nie mieli z nimi nic wspólnego.
Sprawdzenie tych przykładów łamania prawa nie wymaga wielkiej filozofii oraz wieloletnich dochodzeń. Może zaś efektywnie doprowadzić do zamknięcia szeregu osób na choćby i trzy lata za naruszenie czy niedopełnienie obowiązków służbowych – oraz do ocalenia wielu milionów publicznych złotych.
Wydaje się jednak, że komisja weryfikacyjna i prokuratura ostatnio stawiają na wątki korupcji i oszustw, licząc zapewne na efekt propagandowy oraz nagłośnienie afer, które dałoby się politycznie wykorzystać. Nie chcę być złym prorokiem, ale zapewne skończy się na tym, że nie zapadnie żaden wyrok skazujący ani za korupcję, ani za oszustwa. Dobrze byłoby więc, gdyby organy ścigania położyły większy nacisk na, znacznie prostsze do udowodnienia, przypadki naruszania i niedopełniania obowiązków przy zwracaniu stołecznych nieruchomości.

 

Radni byli bezradni

Powtarzam, że nie mam nawet cienia satysfakcji, iż w końcu „wyszło na moje”. Bo w stolicy przez te lata zdarzyło się za dużo ludzkich krzywd i dramatów, którym można było zapobiec. Zabrakło jednak do tego i woli, i ochoty.
Nie żywię oczywiście złudzeń, że to co ja jeden od kilku lat pisałem o warszawskiej reprywatyzacji miało jakikolwiek znaczący zasięg. Jednak po 2015 r, gdy już ruszyła lawina artykułów w innych mediach, wiedza o tym, jak w rzeczywistości wyglądało zwracanie stołecznych gruntów, stała się dosyć powszechna.
Dlatego więc można się było zdziwić, gdy członkowie komisji weryfikacyjnej czy rady społecznej przy niej działającej, mówili, jak bardzo byli zdziwieni, gdy z przesłuchań prowadzonych przed komisją dowiedzieli się, że prezydent Hanna Gronkiewicz Waltz musiała wiedzieć o ewentualnych nieprawidłowościach przy oddawaniu stołecznych nieruchomości.
Wolne żarty! Oczywiście, że musiała – i to przez cały czas. Przecież dla każdego człowieka umiejącego czytać i myśleć jest jasne i oczywiste, że prezydent Warszawy wiedziała dokładnie o wszystkim, co dotyczyło sprawy tak ważnej, bulwersującej i powszechnie nagłośnionej, jak stołeczna reprywatyzacja. Znała mechanizmy zwracania, podstawy wydawania decyzji, sposoby reagowania na pojawiające się zarzuty. I trudno wyobrazić sobie, by wraz ze swoimi zastępcami i urzędnikami ratusza, mogła uniknąć odpowiedzialności.
Jeśli wszakże kiedyś nawet stanie się to, do czego nawoływałem od lat – i sądy wymierzą sprawiedliwość uczestnikom procederu reprywatyzacyjnego – to wyrządzone krzywdy nie zostaną w pełni naprawione. Nie ma możliwości, aby doprowadziła do tego komisja weryfikacyjna czy wyroki sądowe.
Komisja weryfikacyjna może jednak unieważniać decyzje reprywatyzacyjne i odbierać niesłusznie wypłacone odszkodowania – a to niemało. Powinna więc nadal wykorzystywać te możliwości, ale mądrze, tak by jej postanowienia nie były obalane później przez sądy. A bój zapowiada się na całe lata, gdyż osoby, którym komisja odebrała nieruchomości, systematycznie odwołują się do sądu administracyjnego.
Warszawska afera reprywatyzacyjna boleśnie obnażyła też bezradność oraz bierność stołecznego samorządu. Rada m.st. Warszawy nie umiała, a po części też i nie chciała, zapobiec bezprawnemu oddawaniu miejskich nieruchomości.
A przecież, kto inny, niż właśnie warszawscy radni, powinien patrzeć na ręce urzędnikom, przy wykorzystaniu wszelkich możliwości, jakie daje praca w samorządzie? Niestety, duża większość radnych Warszawy zapomniała, że ich obowiązkiem jest dbanie o dobro mieszkańców.