Nadzieja dla kupujących mieszkanie

Cena metra kwadratowego podłogi długo szła w górę, ale koronawirus sprawił, że w kwietniu nastąpiła lekka obniżka.
Pierwszy kwartał 2020 r. to kontynuacja wzrostów cen transakcyjnych mieszkań notowanych w poprzednich kwartałach. Podwyżka w I kw. 2020 r. dotknęła zwłaszcza najmniejszych metraży, choć w relacji kwartał do kwartału nie była tak znaczna jak przed trzema miesiącami.
Więcej nadziei w serca poszukujących własnego „M” wlał jednak kwiecień. To pierwszy od dawna miesiąc spadków cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Zastój na rynku nieruchomości i spadający popyt zaowocował spadkami stawek – pokazują dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium.
Indeks urban.one dla całego kraju spadł do 102,20 pkt. Kwietniowy odczyt był tym samym o 1,08 pkt. niższy od marcowego i jednocześnie o 0,68 pkt. wyższy od notowanego w kwietniu 2020 r. Jeszcze większy spadek względem marcowego odczytu zaliczył w kwietniu indeks urban.one liczony dla dużych miast. W kwietniu odczyt wyniósł 103,64 pkt. (minus 1,95 proc. w porównaniu z marcem). W skali rocznej wzrósł on jedynie o 0,24 pkt.
W najbliższych miesiącach największy wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i popyt będzie miała sytuacja finansowa Polaków, a zwłaszcza wpływ pandemii koronawirusa na zasobność portfeli. Na pewno stopa bezrobocia wzrośnie. W kwietniu w ujęciu miesięcznym wzrosła o 0,4 p.p. do poziomu 5,8 proc. To jednak nie koniec serii zwolnień, a raczej początek, gdyż do końca lipca przedsiębiorcy korzystają jeszcze z rządowej tarczy antykryzysowej, która na pewien czas zawiesiła decyzje o uszczuplaniu etatów. Dopiero jesienią, a nawet zimą będziemy mogli ocenić realną skalę zmian, która w dużej mierze uzależniona będzie też od tego, czy czeka nas sezonowy nawrót pandemii – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Rynek mieszkaniowy, zdaniem ekspertów, jest jednak znacznie bardziej odporny na wstrząsy niż inne gałęzie gospodarki. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania wciąż będzie znaczne.
– To z uwagi na utrzymujący się wciąż wysoki deficyt mieszkań w przeliczeniu na milion mieszkańców. Przy chwiejnym zainteresowaniu ze strony kupujących deweloperzy będą ograniczać podaż, by utrzymać rozsądne zyski. A prawo popytu i podaży zweryfikuje z pewnością taką strategię – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu Center Management Polska.
W kwietniu 2020 roku ograniczenia w przemieszczaniu się i niepewna przyszłość przełożyły się na drastyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Na portalach ogłoszeniowych wydłużył się średni czas ekspozycji ogłoszeń z kilkunastu do ponad dwudziestu dni. Mniejsze zainteresowanie potencjalnych klientów i spadek popytu zaowocowało obniżeniem średniej ceny transakcyjnej – wskazuje Bankier.pl.
– Na zakupy decydowały się głównie osoby szukające okazji, a także klienci, którzy wiedzieli, że na spadek ceny wybranej nieruchomości raczej nie mogą liczyć bądź nie mogą czekać. Wielu jednak wstrzymało zakupy, oczekując spadków cen mieszkań, szczególnie tych wysoko wycenianych – zauważa Anna Karaś.
Stawki ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie, a średnia cena w niektórych miastach nawet rośnie, co jest jednak wynikiem szybkiego znikania najniżej wycenianych mieszkań.
– Kryzys gospodarczy z poprzedniej dekady zaczął się podobnie. Obniżka w pierwszej kolejności dotyczyła cen transakcyjnych, podczas gdy ceny ofertowe zaczęły dopasowywać się dopiero w kolejnych kwartałach. Nie jest jednak powiedziane, że tym razem będzie podobnie – dodaje Anna Karaś.
Czy w związku z tym możemy oczekiwać powtórki sytuacji z lat 2008-2009? Zdaniem Michała Kubickiego niekoniecznie. – Rynek pierwotny i poziom cen na nim jest regulowany popytem i kosztem wytworzenia. Na ten moment nie spodziewałbym się znaczących obniżek właśnie ze względu na koszty budowy i ceny działek, które nie chcą gwałtownie spadać – podkreśla.
Jak z kolei przewiduje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, choć na rynku pierwotnym możliwe są kilkuprocentowe wahania stawek, regulowane wyłącznie podażą dostosowywaną do potrzeb przez deweloperów, to bardziej podatny na spadki w najbliższych miesiącach będzie rynek wtórny.
W przypadku nowych mieszkań, zdaniem ekspertów, poszukujący własnego „M” mogą liczyć jedynie na nieznaczne rabaty, dotyczące często dodatków – np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej i ewentualnie zwiększonych nieco możliwości negocjacyjnych. Takiego zdania jest m.in. Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.
Spośród największych miast odczyt indeksu urban.one w relacji do marca najmocniej spadł w Warszawie. W kwietniu wyniósł on 101,7 pkt. i był o 2,85 pkt. niższy niż w marcu i jednocześnie o 0,4 proc. niższy w porównaniu z kwietniem 2019 r. To m.in. efekt promocji uruchamianych przez deweloperów. Jednak w dłuższej perspektywie zamiast znaczącej obniżki cen należy spodziewać się zmiany struktury sprzedaży.
– Zwiększy się podaż mieszkań w tańszych dzielnicach, np. na Białołęce, w Wawrze czy Ursusie. Dodatkowo większy odsetek będą stanowiły oferty sprzedaży lokali o niższym standardzie. Taki stan rzeczy faktycznie wpłynie wówczas na spadek średniej ceny ofertowej – przewiduje Anna Karaś. – Na wyraźne obniżki cen mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach na rynku pierwotnym raczej nie ma co liczyć.
Ważną kwestią przy prognozowaniu cen mieszkań jest przyszłe zachowanie klientów inwestycyjnych, którzy w dużej mierze nakręcali rynek mieszkań w ostatnich latach. – W obecnych czasach dużej zmienności na rynkach akcji, walut oraz obawy przed nadmierną inflacją spodziewamy się dalszego zainteresowana inwestowaniem środków w nieruchomości. Obniżenie stóp procentowych, które przełożyło się na niskie oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych, będzie dodatkową zachętą. Nawet mimo iż stawki najmu w ostatnim czasie również się obniżyły, to zmiana ta nie była tak drastyczna jak spadek oprocentowania lokat – mówi Radosław Okulski z Santander Bank Polska.
Nieruchomości od dawna są zaś postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału.