Boleśnie niezaspokojony głód Polaków

Jak znaleźć środek zaradczy na dotkliwy deficyt mieszkań, występujący pod rządami Prawa i Sprawiedliwości?
Konieczność zapewnienia mieszkania to w Polsce jeden z najważniejszych problemów społecznych i gospodarczych. Pomimo realizowanych, na przestrzeni wielu ostatnich dziesięcioleci, różnorakich przedsięwzięć nie został on do końca rozwiązany.
Aktualnie, w naszym kraju średnio w jednym mieszkaniu mieszka 2,66 osoby. Stopień ich zagęszczenia jest na poziomie Rumunii i Węgier a znacznie większy niż np. w Niemczech, Czechach, Słowacji czy w Bułgarii.
W Polsce, w 2015 roku zweryfikowano poprzedni szacunek potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa – i określono je na 4,0 do 5,0 mln mieszkań. Jednak według innych szacunków, np. Lion,s Banku są one znacznie wyższe i wynoszą około 8,3 mln lokali. Dlatego też nadal istotnym zagadnieniem jest potrzeba dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Istotnym problemem polityki mieszkaniowej jest nie tylko ilościowy rozwój tego budownictwa, ale również zwiększenie ilości mieszkań przeznaczonych na wynajem – a w tym szczególnie mieszkań małych, o niższych kosztach ich najmu.
W Polsce nadal dominuje model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w wyniku zakupu mieszkania. Jego odzwierciedleniem jest to, że ponad 80 proc. obywateli mieszka w własnych mieszkaniach a z corocznie oddawanych do użytku mieszkań tylko około 20 proc. przeznaczonych jest na wynajem.
Sytuacja ta jest odmienna od istniejącej w państwach Europy Zachodniej. W tamtych państwach udział mieszkań na wynajem jest znacznie wyższy i tak np. w Niemczech wynosi aż 60 proc, we Francji 50 proc., podobnie w Szwecji. Jednocześnie w państwach tych wprowadzona jest, najczęściej częściowa ale jednak, regulacja czynszów, co stanowi istotny czynnik stabilizujący ten rynek.
Na podstawie analizy sprzedaży mieszkań oddawanych do użytku w Polsce, można stwierdzić, że szczególnym popytem wielu ludzi, szczególnie młodych i mało zarabiających , cieszą się mieszkania małe, o powierzchni 30 – 40 m kw. Znalazło to odzwierciedlenie w zwiększeniu ich udziału w strukturze mieszkań oddawanych do użytku.
Dostępność takich mniejszych lokali ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji o ich najmie. Szczególnie brany jest pod uwagę charakter lokalnego lub najbliższego rynku pracy i atrakcyjność danej miejscowości – a dopiero w następnej kolejności koszt wynajmu lokalu i standard jego wyposażenia. Dlatego też, wśród wynajmujących dotychczas preferowane są oferty z dużych aglomeracji i ośrodków gospodarczych lub ich najbliższego otoczenia. Wpływa to oczywiście na ceny najmu lokali na terenie Warszawy i województwa mazowieckiego.
W Warszawie, za wynajem mieszkania na Targówku, rozwijającej się dzielnicy Warszawy, do której dociera nowa linia metra, wynajmując mieszkanie o powierzchni 29 m kw. trzeba miesięcznie płacić 1800 zł i najczęściej ponosić koszty mediów. Na Ursynowie, za wynajem mieszkania o powierzchni 33 m kw. trzeba zapłacić 2300 zł.
Jednocześnie w Płocku wynajem mieszkania o powierzchni 31 m kw. kosztuje 1000 zł a za 39 m kw. trzeba zapłacić 1200 zł. Podobnie jest w Siedlcach, gdzie wynajem mieszkania o powierzchni 28 m kw. kosztuje 1100 zł, a o powierzchni 48 m kw. 1100 złotych. Porównanie to uzasadnia rozwój budownictwa mieszkaniowego poza dużymi ośrodkami miejskimi, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich , a może nawet w tych wsiach gminnych, które są atrakcyjne z uwagi na rozwój działalności gospodarczej lub innych czynników ich rozwoju.
Przy takich cenach na zróżnicowanym rynku nieruchomości, wielu osób pracujących i zarabiających miesięcznie poniżej 3 tys. złotych brutto, a netto (zależnie od formy zatrudnienia) w granicach od 2150 zł do 2500 zł, nie stać nie tylko na zakup ale również na wynajem mieszkania.
Dlatego też, koniecznym jest zwiększenie i przyspieszenie budowy mieszkań przeznaczonych również na wynajem, w tym szczególnie takich, które byłyby dostępne dla prawie 3,0 mln najmniej zarabiających pracowników (przy ponad 15 mln osób pracujących ogółem). Tym samym szczególne znaczenie ma tworzenie możliwości samodzielnego zamieszkania przez ludzi młodych, poszukujących pracy.
Wprowadzone w okresie epidemii koronawirusa , ograniczenia w kontaktowaniu się ludzi zwiększyły zainteresowanie zamieszkaniem poza największymi ośrodkami miejskimi – a z drugiej strony , postępująca recesja gospodarcza i drastyczny spadek oprocentowania lokat bankowych nasiliły zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości, w tym zakup mieszkań z przeznaczeniem ich na wynajem.
Na podstawie obserwacji zmian zachodzących na rynku nieruchomości, szczególnie wśród potencjalnych ich nabywców, można zauważyć zwiększone zainteresowanie zakupem lokali poza centrami największych ośrodków miejskich, w tym również domów i lokali z ogródkami. Stwierdzono również, na podstawie negatywnych ocen dotychczasowych efektów rządowych inicjatyw zwiększenia budownictwa domów z mieszkaniami na wynajem, że liczący się ich przyrost można uzyskać tylko w wyniku inwestycji prywatnych.
Firmy mogą być zarówno inwestorami budowy domów z mieszkaniami na wynajem, jak i nabywcą gotowych obiektów – oraz mogą zarządzać ich wynajmowaniem i administrowaniem nimi. Firmy takie mogą powstawać w oparciu o środki finansowe istniejących już organizacji (np. firm developerskich) ale również uzyskane ze sprzedaży jednostek uczestnictwa w nich mniejszych inwestorów.
Metoda taka może być szczególnie interesująca dla drobnych inwestorów kapitałowych i konkurencyjna dla lokat bankowych. Aktualnie złożone w bankach niewielkie lokaty są najczęściej oprocentowane w wysokości od 0,1 do 0,5 proc. w skali roku. Natomiast środki ulokowane w działalność firm inwestujących w budowę mieszkań na wynajem (na podstawie przeprowadzonej symulacji wyników) powinny umożliwiać osiągnięcie zysku brutto w wysokości 4 – 5 proc. rocznie.
Rozwój budownictwa mieszkaniami na wynajem, przy wykorzystaniu jego różnych metod, może być istotnym czynnikiem rozwoju wielu mniejszych miejscowości. Jednak „kołem zamachowym” tego rozwoju jest funkcjonowanie różnej wielkości firm usługowych, produkcyjnych i handlowych.
Natomiast dla rozwoju rynku z mieszkaniami na wynajem istotnym jest, aby władzom samorządowym poszczególnych miejscowości udało się pozyskać liczących się uczestników tworzenia i rozwoju tego rynku. Z uwagi na jego rolę w rozwoju poszczególnych miejscowości, a w tym również lokalnych rynków pracy, niezwykle istotne znaczenie ma aktywna działalność samorządów terytorialnych, szczególnie szczebla gminnego, czy miejskiego.
Ze względu na charakter i oraz skalę potrzeb mieszkaniowych, konieczny jest udział w rozwoju takiego budownictwa zarówno firm developerskich, samorządów gmin jak i drobnych inwestorów. Jednocześnie, szczególne znaczenie dla powodzenia ma uzyskanie pozytywnej oceny ze strony ludzi młodych i mniej zamożnych. Tu ważną rolę do spełnienia mają zarówno sami deweloperzy, jak i poszczególne samorządy terytorialne oraz niektóre organizacje pozarządowe.
Warto tu postawić pytanie, kto może wspierać aktywizację gospodarczą małych miast ? Działania dla ograniczenia negatywnych wpływu pandemii na sytuację gospodarczą w małych miastach Polski muszą być realizowane wielotorowo. Z jednej strony, powinny to być działania rządu oraz samorządu terytorialnego, wspierające funkcjonujące podmioty gospodarcze i stwarzające możliwości efektywnego ograniczania negatywnych skutków pandemii. Z drugiej strony – działania środowisk naukowych, uczelni, samorządów branżowych oraz różnorodnych podmiotów prywatnych i organizacji pozarządowych.
W czasie pandemii i po jej wygaszeniu jednymi z najważniejszych problemów małych i średniej wielkości miast prawdopodobnie będą: przeciwdziałanie bezrobociu oraz budownictwo mieszkaniowe, a w tym szczególnie budowa mieszkań na wynajem. Wpływ na rozwiązania w obu tych sferach może mieć działalność organizacji pozarządowych.
Ich działania powinny dotyczyć szczególnie wspierania funkcjonowania i rozwoju mini i małych przedsiębiorstw oraz rozwoju budownictwa mieszkań na wynajem, z uwzględnieniem specyfiki mieszkań dla ludzi niezamożnych i młodych. Powinny one być realizowane niejako na dwóch poziomach. Pierwszym, prezentującym wagę tych problemów i możliwości różnorodnych działań dla ich rozwiązywania oraz drugim, wskazującym firmom sposoby poprawy efektywności ich działania.
Czynnikiem inicjującym podjęcie problemu wpływu pandemii na funkcjonowanie małych miast mogła by być konferencja, zorganizowana przez instytuty naukowe lub organizacje pozarządowe, przy współudziale samorządu terytorialnego i Związku Gmin Polskich (lub pod patronatem określonego samorządu terytorialnego czy np. marszałka województwa). Taka konferencja powinna być adresowana zarówno do przedsiębiorców, samorządów terytorialnych jak i innych podmiotów mogących wspierać ich działalność.
Ważnym jest również, aby jej organizatorzy mogli pozyskać do współpracy zarówno naukowców zajmujących się problemami zarządzania, jak i praktyków prowadzących działalność gospodarczą, szczególnie w mini i małej skali. Istotne jest także nawiązanie współpracy z Polską Agencją Rozwoju Przedsiębiorczości i Rzecznikiem Małych i Średnich Przedsiębiorstw oraz z innymi organizacjami zajmującymi się sprawami rozwoju gospodarczego i społecznego kraju.

Nie tylko komórki do wynajęcia

Przeciętnie w kraju za wynajęcie metra kwadratowego mieszkania trzeba zapłacić 55 zł. Ciekawe, że zazwyczaj oferowane są na wynajem dwu lub trzypokojowe lokale, o powierzchni także 55 m2, zlokalizowane na pierwszym lub drugim piętrze Największa różnica w cenach występuje dla lokali 4., 5. i 6. izbowych (w przypadku tych ostatnich waha się pomiędzy 5 a nawet 16 tys. zł za miesiąc wynajmu).
W przypadku mieszkań o mniejszym metrażu, cena za metr kwadratowy maleje wraz ze wzrostem powierzchni (czyli, w miarę zbliżania się do wielkości mieszkania średniego). Jednak w przypadku większych mieszkań zaczyna nieznacznie wzrastać, gdy ich powierzchnia przybliża się do rozmiarów apartamentu.
Liczba pokoi w wynajmowanym mieszkaniu przekłada się oczywiście na cenę wynajmu. Najmniejsze różnice występują pomiędzy lokalami jedno i dwuizbowymi. Mediana dla kawalerek to 1,7 tys. zł za miesiąc wynajmu. Dla dwupokojowych – 2,5 tys. zł, dla trzypokojowych 3,5 tys. zł. Następnie mamy do czynienia z dość dużymi przeskokami, bo dla lokali czteropokojowych mediana to już 5,4 tys. zł, dla pięciopokojowych 7,9 tys., a w przypadku największych, sześciopokojowych aż 9,8 tys. zł.
Najwięcej mieszkań do wynajęcia dostępnych jest w stolicy i Krakowie. Ponad połowa (54 proc.) z analizowanych 182 tys. internetowych ogłoszeń dotyczyła samej stolicy. Krakowa dotyczy jedna czwarta (27 proc.) ogłoszeń. Podium zamyka Wrocław z ośmioprocentowym udziałem w ogłoszeniach. Takie wnioski płyną z raportu przygotowanego przez platformę Rentier.io na temat rynku wynajmu mieszkań w Polsce.

Iluzoryczna pomoc dla wybranych

Jednym z najważniejszych problemów polityki mieszkaniowej w Polsce jest brak dostępnych mieszkań dla osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokale komunalne i zarazem zbyt niskie, by zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.

 

Według analiz, w takiej właśnie sytuacji jest ok. 40 proc. społeczeństwa, w tym głównie osoby młode rozpoczynające karierę zawodową. Problemem w ich sytuacji są nie tylko niskie dochody (niższe niż w innych grupach wiekowych), ale również forma zatrudnienia: umowy o pracę na czas określony, umowy zlecenia lub o dzieło.
W przyszłości problem mieszkaniowy dotknie również osób starszych, które stanowią coraz większy odsetek społeczeństwa. Doświadczenia krajów zachodnich wskazują, że grupa ta będzie tworzyła popyt na mieszkania na wynajem, w których zamieszkiwanie jest połączone z zapewnieniem dodatkowych usług opiekuńczych.
Przez ponad dwa i pół roku swych rządów PiS nic z tym nie robił, likwidując w dodatku wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego pozostawione przez poprzedników z PO. Uznano jednak wreszcie, że przed wyborami trzeba wystąpić z jakąś inicjatywą. Przygotowano zatem projekt ustawy o dopłatach do czynszów.

 

Tylko dla wybranych

Zgodnie z projektem, dopłaty do czynszów będą przeznaczone dla gospodarstw domowych o niższym poziomie dochodów (zależnym od liczby osób w gospodarstwie domowym) i nieposiadających innego mieszkania.
Wysokość dopłat zależeć będzie od kosztów budownictwa mieszkaniowego na danym terenie, oraz od powierzchni mieszkania. Im liczniejsze gospodarstwo domowe, tym wyższe będą dopłaty. Na razie trudno określic ich wysokość, ale pewnie nie przekroczą 400-450 zł miesięcznie.
Dopłaty będą przyznawane tylko na maksimum 9 lat. Dodatkowo, co roku beneficjenci będą weryfikowani, czy nadal spełniają kryteria dochodowe uprawniające do otrzymywania dopłat.
W sytuacji ich nie spełniania, prawo do dopłat zostanie wygaszone. Możliwe jest jednak wznowienie otrzymywania dopłat, z zastrzeżeniem, że w sumie okres ich pobierania nie może przekroczyć 9 lat.

 

Trzeba wynająć sobie nowe

Innym, bardzo ważnym ograniczeniem jest to, że dopłaty będą stosowane tylko w przypadku mieszkań zasiedlanych po raz pierwszy, wybudowanych na nowo lub po rewitalizacji. Ktoś, kto zamieszka w lokalu używanym, żadnej dopłaty nie dostanie. To oczywiście do minimum ograniczy krąg osób objętych dopłatami, bo mało kto w Polsce korzysta z fabrycznie nowych wynajętych mieszkań.
Rząd uzasadnia, że takie rozwiązanie powinno wykreować nowe inwestycje mieszkaniowe na wynajem, które wypełnią lukę rynkową. Takie tłumaczenie jest oczywiście lipą, bo rządowi chodzi o to, aby osiągnąć efekt propagandowy, ale w rzeczywistości pomóc jak najmniejszej grupie ludzi.

 

Pożegnanie z własnością

Rząd reklamuje, że zaproponowane rozwiązania zwiększą możliwości finansowe najemców, ułatwiając im płacenie czynszu rynkowego za mieszkanie, którego wynajem zapewni im stabilność życiową. Dzięki tym dopłatom będą oni mogli łatwiej wynająć samodzielne mieszkanie.
W rzeczywistości, skorzysta na tym tylko bardzo wąska grupa osób: ci, którzy będą mieli szczęście zamieszkać w nowym lub rewitalizowanym mieszkaniu na wynajem. W dodatku program ten ma zastąpić, istniejące wcześniej programy wsparcia osób fizycznych w nabyciu własnego mieszkania („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”).
Teraz państwo już nie będzie pomagać ludziom w nabyciu pierwszego własnego mieszkania. Co najwyżej, pomoże nielicznym w płaceniu czynszu za jego wynajęcie. Nowe rozwiązania mają wejść w życie już 1 stycznia 2019 r.