Czy budownictwo mieszkaniowe przestanie wreszcie być polską piętą achillesową? Na razie widać lekkie oznaki zadyszki.
W pierwszym półroczu oddano do użytku największą liczbę mieszkań po 2009 r., czyli przed załamaniem związanym z globalnym kryzysem gospodarczym.
Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że dobra passa trwa, choć można też zauważyć rosnącą ostrożność firm budujących i sprzedających mieszkania.
Mniej pozwoleń i nowych budów
W okresie od lipca do września w Polsce do użytku oddano łącznie 38,6 tys. mieszkań. To wynik nieznacznie przewyższający oba poprzednie kwartały (37,3 tys. w pierwszym i 36,3 tys. w drugim kwartale).
Co ciekawe, po raz pierwszy od dłuższego czasu większość nowych obiektów stanowiły lokale budowane na sprzedaż lub wynajem (48 proc.). Nieznacznie wyprzedziły one budownictwo jednorodzinne (47 proc.). Przez pierwsze dziewięć miesięcy deweloperzy oddali w Polsce do użytku 53,4 tys. mieszkań – o 32 proc więcej, niż w analogicznym okresie rok temu.
Stabilną sytuację na rynku nowych mieszkań odzwierciedla liczba sprzedanych lokali przez spółki deweloperskie. Jak podała Polska Agencja Prasowa, czternastu największych graczy na polskim rynku zawarło w III kwartale ponad 4,5 tys. transakcji, poprawiając o 10 proc. wynik z analogicznego okresu w zeszłym roku. Porównując sprzedaż w przedziale styczeń-wrzesień, w tym roku nabywców znalazło ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza wzrost o 15,3 proc.
Choć ogólne dane dotyczące wybudowanych mieszkań wskazują na kontynuację trendu zwyżkowego, w działaniach deweloperów da się zauważyć pierwsze oznaki ostrożności.
O pewnym spowolnieniu może świadczyć liczba mieszkań, których budowę w Polsce rozpoczęto – o ponad 5,7 tys. mniej, niż w kwartale drugim (spadek o blisko 22 proc.). Zmalała też, choć nieznacznie, liczba uzyskanych pozwoleń na budowę (26,5 tys.). W relacji rok do roku, liczba projektów deweloperskich zapoczątkowanych od lipca do września spadła o blisko 10 proc.
Jeżeli wziąć pod uwagę jedynie największe rynki pierwotne w Polsce (Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź), to w stosunku do rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań wprowadzonych do użytku w drugim kwartale, zaobserwowano spadek o około 20 proc.
Duże miasta złamały też trwający nieprzerwanie od końcówki 2014 r. trend wzrostowy, jeżeli chodzi o liczbę transakcji – zawarto ich o tysiąc mniej, niż w okresie kwiecień-czerwiec.
Powody do wstrzemięźliwości
Za czynniki, które mogą przyhamować zamiary deweloperów, wskazać należy gasnący potencjał likwidowanego programu Mieszkanie dla Młodych, coraz bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków i coraz mniejszą dostępność działek.
Zdaniem ekspertów, załamanie na rynku deweloperskim raczej nam jednak nie grozi. W najbliższym czasie mieszkania mogą stanowić zaś atrakcyjny cel inwestycyjny.
– Obserwujemy wzrost popytu mieszkań kupowanych za gotówkę, nabywanych między innymi z myślą o dalszym wynajmie. Duża konkurencja na rynku sprawia, że inwestorzy coraz częściej stawiają na jakość nieruchomości – przekonuje ekspert mieszkaniowy Andrzej Szczepanik.
Zdaniem eksperta, taka forma lokowania kapitału wydaje się dziś dla Polaków szczególnie atrakcyjna. – Kiepska kondycja giełdy, zachowawczy charakter obligacji oraz niski poziom oprocentowania depozytów zachęcają Polaków do wycofywania oszczędności z banków i zakupu nieruchomości, które raczej nie będą stanowić konkurencji dla programu Mieszkanie Plus – dodaje A. Szczepanik.
Ceny bez większych wahań
O stabilizacji cen lokali na rynku pierwotnym świadczyć może indeks cen mieszkań BCN. We wrześniu wskaźnik ten wyniósł w skali kraju 95,66 punktów – jedynie o 0,20 więcej, niż w sierpniu. Rok temu mieliśmy do czynienia z obniżką w podobnej skali (0,23 pkt.).
Wedle danych portalu otodom.pl, niższe stawki w ofertach można było obserwować w tym roku w większości dużych miast. Największe wahania cen zaobserwowano w Gdańsku (do 360 zł za metr kwadratowy), w pozostałych miastach nie przekroczyły one 100 zł za metr kwadratowy.
W stosunku do kwartału drugiego, kiedy to rynek w istotnym stopniu napędzał program MdM, nastąpił lekki wzrost cen nowych lokali. Deweloperzy zaczęli bowiem uzupełniać ofertę o mieszkania w wyższym standardzie oraz apartamentowce.
– Pod koniec roku można spodziewać się wzrostu popytu, co związane będzie ze zwiększeniem wymaganego wkładu własnego, odblokowaniem pozostałej części środków z MdM na rok 2017, a także wprowadzeniem do oferty kolejnych inwestycji, których finansowanie można zaplanować na 2018 r. – przewiduje Andrzej Szczepanik.
Na razie tylko mały plus
Przyjęty we wrześniu rządowy program Mieszkanie Plus, który ma zastąpić MdM, prawdopodobnie nie wpłynie na ofertę deweloperów. Projekt przewidujący wynajem lokali skierowany będzie raczej do osób, które nie mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Czy ma on szansę powodzenia? Wielu ekspertów uważa, że sama idea wsparcia rodzin niezamożnych jest słuszna. W jej realizacji warto wziąć przykład z rozwiniętych krajów Europy, gdzie tego typu programy funkcjonują.
Problem leży w braku mieszkań dobrej jakości, dostosowanych do dzisiejszych standardów życia. W Niemczech państwo gwarantuje najem lokali odpowiadających realnym potrzebom obywateli – ustandaryzowanych, wykończonych pod klucz, z gwarancją długiego najmu, co daje tak potrzebny komfort psychiczny. Powodzenie Mieszkania Plus zależeć będzie od dostępności działek należących do Skarbu Państwa, przyjętych standardów budowlanych oraz tempa podaży – ocenia ekspert Michał Styś.
