Rządowi oficjele zapowiadają, że ceny mieszkań, dzięki pompowaniu budżetowych pieniędzy do banków i deweloperów, nie wzrosną. Tymczasem średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w I kwartale wzrosły względem ostatniego kwartału ubiegłego roku Na rynku wtórnym spadki pojawiły się w stolicy, ale w większości pozostałych dużych miast ceny rosną. Na dodatek deweloperzy wykoncypowali, że za metry kwadratowe na poddaszu, czy na pierwszym piętrze trzeba płacić im tyle samo.
Jak wynika z „Raportu Mieszkaniowego – Barometru Metrohouse i Credipass”, wizja dopłat do kredytów ma znaczne przełożenie na zachowania potencjalnych nabywców, którzy po okresie stagnacji znów ruszyli na rynek. W porównaniu do ostatniego kwartału ub.r. w I kwartale średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym notują kolejne wzrosty.
Warszawskie tempo wzrostu
„Kwartalny wzrost średniej ceny 1 mkw. nowych mieszkań z Warszawy wynoszący ponad 6 proc. zupełnie wymazał skutki wcześniejszych spadków. Poziom średniej ofertowej ceny warszawskiego lokalu bliski 14,5 tys. zł/mkw. To oczywiście nowy cenowy rekord” – ocenił cytowany w raporcie ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar.
Skromniejsze kwartalne wzrosty średniej ceny 1 mkw. odnotowano na terenie Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania i Gdańska. Dodano, że w miastach tych wystąpił również znaczący wzrost sprzedaży deweloperów.
„Najciekawszy jest przypadek Poznania, gdzie mimo dużo większego popytu średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych lokali była najbardziej stabilna (wzrost o 0,8 proc.). Dane z systemu Big Data RynekPierwotny.pl wskazują w odpowiedzi, że na terenie stolicy Wielkopolski zwiększył się udział nowych mieszkań z ceną 8 tys. zł/mkw. – 9 tys. zł/mkw” – wskazał Prajsnar.
Zgodnie z opracowaniem „na rynku wtórnym widać wyraźną odwilż” transakcje pośredników Metrohouse z pierwszych trzech miesięcy 2023 r. nie przyniosły w większości lokalizacji istotnych zmian cenowych. W Krakowie i Gdańsku wahania cen nie przekraczały 1 proc. w ujęciu kwartał do kwartału; w Łodzi transakcje wskazują na wzrost cen w granicach 2,5 proc., a w Poznaniu – do 6,1 proc. Jak stwierdzono, ceny transakcyjne zauważalnie wzrosły we Wrocławiu – w porównaniu do IV kw. ub.r. cena za mkw. była wyższa o ponad 10 proc.
W Warszawie widać jednak zauważalny spadek ceny mkw. (o 5,1 proc.), wobec czego średnia cena transakcyjna spadła poniżej poziomu 12 tys. zł. za mkw.
W niemal wszystkich miastach widoczny jest trend obniżania cen ofertowych w trakcie ekspozycji mieszkań na rynku. Obniżki często sięgają ponad 5 proc. ceny ofertowej – wynika z raportu – a dodatkową kwotę można jeszcze wynegocjować w indywidualnych rozmowach o warunkach transakcji.
Widać także ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Poza programem „Bezpieczny Kredyt” na zwiększenie zainteresowania kupujących od początku marca 2023 r. wpływ ma także zmiana sposoby wyliczania zdolności kredytowej przez banki.
Jak zauważył ekspert finansowy Credipass Andrzej Łukaszewski, zmniejszenie bufora bezpieczeństwa z 5 p.p. do 2,5 p.p., zgodnie z nowymi wytycznymi KNF, przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej średnio o ok. 19 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Według Łukaszewskiego niektórym kupującym otworzyło to nowe możliwości transakcyjne. „Częściowe odblokowanie rynku kredytów hipotecznych na pewno wpłynie więc na zwiększenie liczby transakcji, a co za tym idzie – zmniejszenie liczby ofert nieruchomości na rynku” – stwierdził analityk.
Zgodnie z raportem banki przygotowują się do wprowadzenia nowego wskaźnika referencyjnego, jakim jest WIRON, dlatego niektóre z nich zawiesiły już możliwość oferowania kredytów ze zmienną stopą procentową. Na ten moment średnie oprocentowanie kredytu z okresowo stałą stopą procentową na okres 5 lat jest nadal o 0,84 proc. niższe niż kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.
Deweloperka kombinuje
Ci, którzy handlują mieszkaniami chwytają się nowych sposobów. Stąd ceny mieszkań za metr kw. w ramach jednej inwestycji coraz częściej są ustalane przez deweloperów na zbliżonym poziomie, bez względu na kondygnację – mówią eksperci. Duże różnice w cenie widać zwłaszcza w inwestycjach premium. Mieszkania parterowe, kiedyś najtańsze, już takie nie są.
Ekspert portalu rynekpierwotny.pl Jarosław Jędrzyński wskazał, że im wyżej mieszkanie jest położone, tym zazwyczaj jest droższe, jednak coraz częściej mieszkania ze wszystkich kondygnacji są przez dewelopera wyceniane za metr kwadratowy na identycznym bądź zbliżonym poziomie.
Jak podkreślił, w segmencie popularnym, skierowanym do szerokiego grona nabywców, różnice w stawkach za m kw. powierzchni pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami nie przekraczają zazwyczaj 3-4 proc., choć w niektórych przypadkach różnice sięgają 10 proc. Przykładowo, w jednej z warszawskich inwestycji stawka za metr kw. mieszkania na pierwszym piętrze wynosi 15 tys. zł, a na siódmym 16,5 tys.
Zuzanna Wiak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich zauważyła, że mieszkania na parterze nie cieszyły się kiedyś powodzeniem i były zdecydowanie tańsze. Teraz potrafią być droższe od tych wyżej położonych, ale z gorszym widokiem. „W okresie pandemii mieszkania parterowe były jednymi z najbardziej poszukiwanych ze względu na to, że mają najczęściej własny ogórek” – dodała.
Również Jędrzyński zwrócił uwagę, że w dobie nowoczesnych systemów monitoringu i ochrony mieszkania parterowe nie są już zaliczane do drugiej kategorii, jak to bywało w przeszłości. „Co więcej, potrafią nawet być sprzedawane w pierwszej kolejności, a także po wyższej cenie od analogicznych mieszkań na piętrach, zwłaszcza gdy przynależy do nich dodatkowa przestrzeń w postaci atrakcyjnego ogródka” – stwierdził ekspert.
Jak zaznaczył, istotne różnice w cenach w zależności od kondygnacji widać natomiast w wieżach apartamentowych, gdzie płaci się więcej za niepowtarzalną panoramę. Tu najwyższe kondygnacje potrafiły być droższe od najniższych o około jedną trzecią. Duże różnice są też w inwestycjach klasy premium. W ich przypadku maksymalna różnica ceny ofertowej za m kw. pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami może osiągać nawet 50 proc. – zaznaczył analityk, podając przykład warszawskiej inwestycji z ceną 20-23 tys. zł za m kw. apartamentów położonych niżej i 30 tys. zł za te ulokowane wyżej.
Zuzanna Wiak wskazała, że stawki za metr kw. są często kwestią indywidualnej specyfiki danego projektu. Np. mieszkania na ostatnich piętrach bardzo często mają tarasy dachowe i wtedy cena jest wyższa.
Zdaniem Jędrzyńskiego, usytuowanie mieszkania na konkretnej kondygnacji w przypadku współczesnych inwestycji deweloperskich z segmentu popularnego, zwłaszcza w oderwaniu od innych uwarunkowań, zawsze będzie miało drugorzędne znaczenie dla atrakcyjności inwestycyjnej lokalu, jego obecnej i przyszłej wartości rynkowej.
Im wyżej tym… tak samo
„Przykładowo parterowe lokum z ekspozycją na otwartą, zieloną i spokojną przestrzeń zawsze będzie lepiej wyceniane przez rynek, niż to położone znacznie wyżej, ale z bezpośrednim widokiem na ścianę sąsiedniego bloku czy biurowca albo ruchliwą, głośną ulicę. Z drugiej strony mieszkania parterowe lub te z najniższych mieszkalnych kondygnacji zawsze najbardziej bywają narażone na usytuowanie w miejscach mniej lub bardziej kolidujących z optymalnym komfortem zamieszkiwania” – wskazał. Dodał, że chodzi o „kiepską ekspozycję, bezpośrednie sąsiedztwo wjazdów do garaży, wejść do klatek schodowych, lokali gastronomicznych czy osiedlowych śmietników”. Zdaniem analityka, „dokonując wyboru mieszkania w upatrzonej inwestycji deweloperskiej zawsze należy rozpatrywać jego położenie w znacznie szerszym spektrum, nie przywiązując ponadprzeciętnej wagi do samej kondygnacji”.
Zwrócił też uwagę, że w przypadku takich lokali ceny ofertowe raczej nie odbiegają w wyraźny sposób od cen mieszkań nawet najlepiej usytuowanych, z optymalną panoramą czy o lepszej funkcjonalności. „Chodzi m.in. o to, że cena ofertowa nie może potencjalnemu nabywcy sugerować niższych walorów użytkowych lokalu. Za to w takich przypadkach możliwości negocjacyjne są największe, wobec czego takie mieszkania z defektem osiągają zazwyczaj najniższe ceny transakcyjne” – stwierdził Jędrzyński.
pwr/pap
