Banki w naszym kraju już nie mogą bez ograniczeń wciskać ludziom kredytów walutowych.
Parę dni temu, w znamiennym dla tzw. Polski Ludowej terminie 22 lipca, ale bez związku z nim, weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami i agentami.
Jej najważniejszy zapis mówi, że kredyt hipoteczny (czyli taki, jaki się bierze na mieszkanie lub dom) udzielany będzie tylko w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów, lub gromadzi większość swych środków finansowych.
O przyjęciu tej zasady mówiono już od lat, teraz wreszcie stała się ona obowiązującym prawem.
Porównuj i wybieraj
To jednak oczywiście nie wszystko. Zmian jest więcej, bo to pierwsza ustawa, która tak kompleksowo reguluje reklamowanie, sprzedawanie, zaciąganie i wykonywanie kredytów hipotecznych.
Inne ważne przepisy ustawy stanowią więc, iż każdy potencjalny kredytobiorca przed zawarciem umowy musi otrzymać formularz informacyjny. Obowiązek jego wręczenia ciąży na kredytodawcy, pośredniku czy agencie kredytowym. Dzięki temu łatwiej będzie mógł porównywać oferty różnych banków czy SKOK-ów, ponieważ każdy taki formularz powinien zawierać informacje o całkowitej kwocie kredytu, warunkach spłaty, stopie oprocentowania i zasadach jej zmiany.
Warunki zawarte w formularzu nie są jednak wieczne i będą obowiązywać tylko przez 14 dni. Potem bank czy Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo Kredytowa mogą je zmienić, co z kolei oczywiście utrudnia porównywanie różnych ofert kredytowych przy pomocy formularzy informacyjnych.
W myśl ustawy, wszyscy doradzający klientowi pośrednicy i agenci oraz przedstawiciele banków i SKOK-ów, muszą przedstawić mu co najmniej trzy oferty umów o kredyty hipoteczne – żeby miał realną możliwość wyboru. Komisja Nadzoru Finansowego będzie prowadziła rejestr pośredników kredytu hipotecznego i konsumenckiego. Od złożenia kompletnego wniosku o kredyt, bank czy SKOK ma 21 dni na podjęcie decyzji kredytowej. Za zgodą klienta decyzja może być doręczona wcześniej.
Żeby było bezpieczniej
Ustawa potwierdza też powszechnie praktykowaną oczywistość – że bank czy SKOK mają obowiązek oceny zdolności kredytowej klienta, na podstawie informacji uzyskanych od niego lub z rozmaitych baz danych lub z baz kredytodawcy.
Przepis ten nie jest jednak całkowicie pozbawiony znaczenia, bo zdarzały się przypadki, iż kredytów udzielano osobom pozbawionym odpowiedniej zdolności kredytowej, które potem miały olbrzymie kłopoty z ich spłatą, doprowadzające ich nawet do ruiny. Teraz powinno to się już zdarzać rzadziej.
Umowa zostanie zawarta naturalnie tylko wtedy, gdy wynik będzie pozytywny. Kredyt hipoteczny, co oczywiste, może zostać udzielony wyłącznie przez bank lub SKOK.
Klient ma 14 dni na odstąpienie od zawartej umowy o kredyt hipoteczny. Wystarczy, że wyśle list polecony przed upływem tego terminu. Poniesie tylko koszty odsetek (minimalne) za okres, w którym bank wypłacił kredyt, do momentu jego zwrotu. Kredytodawca, pośrednik i agent muszą przy zawieraniu umowy kredytowej przekazać każdemu klientowi wzór odstąpienia od niej.
Jeżeli chcę spłacić wcześniej
Zgodnie z nowymi przepisami, wcześniejsza całkowita lub częściowa spłata kredytu będzie możliwa w każdym momencie. Jednak umowa może przewidywać częściową rekompensatę dla banku czy SKOK-u w przypadku wcześniejszej spłaty kredytów. Będzie tak wtedy, gdy z podsumowania odsetek wynikałoby, że bank czy SKOK otrzyma od klienta mniejszą kwotę, niż ta, którą uzyskałby podczas pełnego okresu spłacania.
Rekompensata nie może jednak wyrównywać w pełni ewentualnej straty, poniesionej przez kredytodawcę.
Zgodnie z nowymi przepisami, maksymalna rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty (nie dłużej – nawet gdy kredyt zwrócono na wiele lat przed pierwotnym terminem spłaty). Oczywiście jeżeli do końca okresu kredytowania pozostał mniej niż rok, to rekompensata musi być stosownie mniejsza. Rekompensata nie może też przekraczać 3 proc. spłacanej kwoty.
Przede wszystkim zaś, rekompensata nie jest obowiązkowa – i klient może się nie zgodzić na wpisanie jej do umowy kredytowej. Tyle, że wtedy będzie musiał poszukać innego kredytodawcy, co może być trudne jeśli wszystkie banki i SKOK-i ustalą między sobą, że będą narzucać rekompensaty swym klientom.
Dla tych co nie dają rady
Ustawa reguluje też jednoznacznie kwestię opóźnienia w spłacie. Gdy kredytobiorca spóźni się ze spłatą raty, bank czy SKOK wyznaczy mu dodatkowy termin – nie krótszy jednak niż 14 dni roboczych. Musi poinformować go także o możliwości restrukturyzacji zadłużenia.
I na pewno zrobi to z ochotą, bo restrukturyzacja służy wyłącznie temu, żeby bank mógł bez kłopotów ściągnąć od klienta to, co mu się należy.
Jeżeli więc, nieszczęsny kredytobiorco, nie dasz rady regularnie spłacać rat, bank w ramach restrukturyzacji będzie mógł na przykład czasowo zawiesić ci spłatę albo obniżyć wysokość rat, wydłużając jednocześnie okres kredytowania. Oznacza to oczywiście, że zwrócisz bankowi jeszcze więcej, niż wtedy, gdybyś spłacał raty terminowo – ale za to będziesz mógł zrobić to nieco później.
Jeżeli bank czy SKOK odrzuci wniosek o restrukturyzację lub warunki restrukturyzacji okażą się dla ciebie niemożliwe do spełnienia, to powinien umożliwić ci sprzedaż nieruchomości (tej na którą wziąłeś kredyt) w okresie nie krótszym niż sześć miesięcy.
Wszystko to jest praktykowane i teraz, z tym, że do 22 lipca bank lub SKOK mógł odmówić zgody na sprzedaż nieruchomości (choć zwykle nie odmawiał) lub odwrotnie, żądać abyś ją sprzedał jak najszybciej. Teraz zaś, zgodnie z nową ustawą, musi się zgodzić na taką transakcję – i dać na nią co najmniej pół roku.
Nowe przepisy wprowadzają też zakaz sprzedaży wiązanej, czyli uzależniania zawarcia umowy kredytu hipotecznego od wykupienia konkretnych produktów (chyba że jest to bezpłatny rachunek, na którym gromadzimy pieniądze do spłaty rat). Dozwolone jest oczywiście oferowanie innych produktów, jednak klient może zawrzeć umowę nie godząc się na nie, a bank czy SKOK nie mogą mu z tego powodu odmówić udzielenia kredytu.
Reklama źródłem informacji?
Zgodnie z nową ustawą, reklamy kredytów powinny być przejrzyste. Informacje mają być jednoznaczne, czytelne, zrozumiałe i widoczne.
Tak więc, gdy reklama będzie np. mówić o jakimkolwiek koszcie kredytu, w tym o jego stopie oprocentowania, to za każdym razem konieczne będą informacje o tym czy jest to stała, czy zmienna stopa, o całkowitej kwocie kredytu, rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania, czasie obowiązywania umowy, całkowitej kwocie do zapłaty, wysokości rat.
Oczywiście przepisy te stają się bez znaczenia, jeżeli reklama kredytu nie będzie w ogóle zawierała informacji o kosztach (a zwykle nie zawiera).
Wtedy, tak jak to dzieje się i dziś, reklama musi przekazać informację o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania. Natomiast w przypadku kredytu o zmiennej stopie oprocentowania, musi pojawić się informacja o ryzyku jej zmiany.
Ustawa, wedle obietnic rządu, ma zwiększyć transparentność ofert i wzmocnić pozycję konsumentów, którzy w sporach z bankami są często słabszą stroną. A wzmocnienie tej pozycji nastąpi wtedy, gdy otrzymają oni więcej przydatnych im informacji.
Na razie skorzystają na tym tylko nieliczni klienci, bo przepisy ustawy o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu i agentami nie obejmują umów zawartych przed 22 lipca 2017 r. Z czasem jednak będzie coraz więcej coraz lepiej poinformowanych kredytobiorców.
Jeśli stopy ruszą w górę
– Każdy konsument, bez względu na to, co kupuje, powinien mieć zawsze pełną i rzetelną informację o zaletach i ryzykach. Tylko wtedy może podjąć świadomą decyzję o zawarciu umowy. Liczę na to, że dzięki nowej, kompleksowej ustawie, kredyty będą zaciągane i udzielane odpowiedzialnie – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Ta odpowiedzialność może zaś być już wkrótce bardzo potrzebna, ponieważ UOKiK zwraca uwagę potencjalnych kredytobiorców na wskaźniki makroekonomiczne, których wzrost może zwiększyć raty.
Chodzi tu zwłaszcza o jeszcze niskie stopy procentowe, które wkrótce mogą przestać być niskie. W 2012 r. główna stopa referencyjna wynosiła 4,75 proc., obecnie – 1,5 proc. Tymczasem większość kredytów jest oparta na zmiennej stopie procentowej, co oznacza, że i rata w przeciągu lat będzie się zmieniać – na ogół idąc w górę.
UOKiK apeluje więc do konsumentów, którzy rozważają zaciągnięcie kredytu, aby dokładnie przeliczyli, czy są dobrze przygotowani do sytuacji, gdy stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi raty kredytu.
Obecnie rata przykładowego kredytu w wysokości 300 tys. zł i zaciąganego na 30 lat wynosi ok. 1400 zł, ale już w sytuacji, gdy stopy procentowe wzrosną do poziomu notowanego pięć lat temu, wysokość raty może wzrosnąć do blisko 2 000 zł. Tymczasem doświadczenie pokazuje, że w perspektywie kilku czy kilkunastu lat, poziom stóp procentowych może znacząco przekroczyć obecne poziomy. Raty kredytów mogą więc stanowić poważne obciążenie budżetu domowego kredytobiorcy.
UOKiK proponuje, aby banki, jako instytucje zaufania publicznego mające najpełniejszą świadomość ryzyka i dysponujące narzędziami do zarządzania nim, wprowadziły do swojej oferty (wzorem większości rozwiniętych krajów) kredyty hipoteczne oparte długoterminowo (a najlepiej w całym okresie kredytowania) na stałej stopie procentowej. Tylko bowiem kredyt o stałej stopie oprocentowania może w pełni wyeliminować ryzyko jej zmiany. Wiadomo jednak, że to głos wołającego na puszczy, bo banki w Polsce nigdy się nie zgodzą na rezygnację z kredytów o zmiennej stopie.
