W największych aglomeracjach w rękach inwestorów instytucjonalnych jest nieco ponad 9000 mieszkań na wynajem, czego prawie połowa w stolicy – mówią rynkowi eksperci.
Sektor PRS (ang. Private Rented Sector) to najem od inwestorów instytucjonalnych, w których rękach jest cały budynek lub jego część. Właściciel wynajmuje mieszkania sam lub poprzez wyspecjalizowany podmiot.
Ewa Tęczak z internetowego serwisu nieruchomości Otodom podkreśliła, że w Polsce taki najem to domena największych miast; do tego, w porównaniu do zasobu, jaki pozostaje w rękach indywidualnych właścicieli, sektor PRS jest wciąż niemal niezauważalny. „Mimo że transakcje dokonywane przez fundusze inwestujące na rynku mieszkaniowym są spektakularne medialnie, bo jednorazowy zakup kilkuset czy kilku tysięcy mieszkań może rozpalać wyobraźnię, to skala tego biznesu w Polsce jest wciąż marginalna” – stwierdziła Tęczak.
Ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE Agnieszka Mikulska ocenia, że w największych aglomeracjach w kraju, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi, Katowicach, jest niewiele powyżej 9000 mieszkań w rękach inwestorów instytucjonalnych, z czego prawie połowa w stolicy. Jak dodała, szacuje się, że w najbliższych latach powstanie kolejne ponad 40 tys. mieszkań, z których około 9,5 tys. jest już w budowie. „Warto zaznaczyć, że powyższe szacunki charakteryzują się dużą zmiennością ze względu na dynamikę zmian oraz niepewność w otoczeniu rynkowym” – powiedziała Mikulska. Jak podała, prawie 4,1 tys. mieszkań wynajmowanych w obiektach PRS w samej Warszawie (z wyłączeniem budynków funkcjonujących wyłącznie jako prywatne akademiki dla studentów) to 0,4 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego w stolicy, a w odniesieniu do całego rynku najmu – szacunkowo ok. 2 proc.
Ekspertka przypomniała, że pierwsza transakcja zakupu całego budynku na wynajem miała miejsce w 2016 r. „Pionierzy nie tylko musieli sobie mieszkania najpierw wybudować, to jeszcze zaryzykować zwrot z inwestycji trudnym do oszacowania tempem komercjalizacji” – zauważyła Tęczak. Dodała, że prawdziwe przyspieszenie nastąpiło w dwóch ostatnich latach – zarówno w skali zakupów, jak i w liczbie podmiotów wchodzących na polski rynek. Zwróciła uwagę, że najbardziej spektakularne transakcje dotyczyły jednak zakupu nie tyle samych nieruchomości, co firm deweloperskich wraz z bankami ziemi i przygotowanymi projektami inwestycji.
Na pytanie, czy słuszne są obawy, że fundusze inwestycyjne hurtowo wykupują mieszkania w Polsce, ekspertka CBRE wskazała, że takie obawy nasiliły się w ubiegłym roku, kiedy fundusze kupiły w Polsce kilka tysięcy mieszkań.
Jej zdaniem niewiele osób zwracało uwagę, że transakcje te dotyczyły projektów w różnych miastach, planowanych do realizacji przez kilka kolejnych lat, a więc ich udział w odniesieniu do rocznej sprzedaży deweloperskiej na poszczególnych rynkach był niewielki.
Jak wskazała Mikulska, szacuje się, że w ostatnich latach przeciętnie ok. 40 proc. mieszkań kupowanych od deweloperów przez nabywców indywidualnych nie służy do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, tylko trafia na rynek najmu lub traktowane jest jako lokata kapitału. W jej ocenie skala działalności inwestorów indywidualnych jest co najmniej kilkukrotnie wyższa od działalności funduszy inwestycyjnych.
W raporcie firm CMS i CBRE nt. najmu instytucjonalnego zaznaczono, że do 2019 r. polski sektor tworzył głównie rządowy Fundusz Mieszkań na Wynajem i kilka międzynarodowych funduszy. W 2019 r., kiedy ruszyła platforma Resi4Rent stworzona przez jedną z firm deweloperskich, nowi inwestorzy instytucjonalni zaczęli interesować się wejściem na polski rynek mieszkaniowy, w szczególności warszawski. Ponieważ nie było dostępnych aktywów, inwestorzy weszli we współpracę z deweloperami, zabezpieczając finansowo projekty mieszkaniowe.
tr/pap
