W budownictwie mieszkaniowym idzie gorsze. W sprzedaży gotowych apartamentów źle jest już. A przecież budownictwo, to ponoć koło zamachowe gospodarki.
W sierpniu tego roku, w porównaniu do sierpnia 2021 r. o 68,8 proc. spadła liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych, a gotówkowych o 4,3 proc. – poinformowało Biuro Informacji Kredytowej. Dodano, że banki i SKOK-i udzieliły więcej kredytów ratalnych i limitów na kartach kredytowych.
Niewiarygodni dla banków
„W sierpniu 2022 r., w porównaniu do sierpnia 2021 r., w ujęciu liczbowym banki i SKOK-i udzieliły więcej kredytów ratalnych (+44,3 proc.) oraz limitów na kartach kredytowych (+2,2 proc.). Spadek (-68,8 proc.) odnotowały kredyty mieszkaniowe” – poinformowano w raporcie BIK.
Dodano, że o 4,3 proc. spadła również liczba udzielonych kredytów gotówkowych. „W ujęciu wartościowym banki i SKOK-i przyznały niższą wartość w trzech głównych produktach kredytowych” – zaznaczono. Najwięcej, o 69,3 proc., spadła wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. Natomiast wartość udzielonych kredytów gotówkowych zmniejszyła się o 6,5 proc., a ratalnych o 0,2 proc. „Wzrosła jedynie (+7,8 proc.) wartość przyznanych limitów na kartach kredytowych” – wskazano.
Według informacji BIK w pierwszych ośmiu miesiącach 2022 r., w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, „ujemne dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym odnotowały kredyty mieszkaniowe (-40,8 proc., -36,0 proc.) oraz karty kredytowe (-28,6 proc., -14,3 proc.)”.
„Dla kredytów mieszkaniowych sierpień, podobnie jak lipiec br., był katastrofalny. W ujęciu liczbowym tak złego wyniku nie było od ponad 12 lat, czyli od stycznia 2010 r.” – zaznaczył, cytowany w informacji, prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. Dodał, że w sierpniu banki przyznały ich tylko 7,4 tys. Zwrócił uwagę, że sierpniowa wartość udzielonych hipotek – 2,426 mld zł – to również najniższy wynik od stycznia 2010 r. „Mamy więc zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych, która przeradza się powoli w apokalipsę” – ocenił.
Rogowski wskazał, że wartość akcji kredytowej w pierwszych ośmiu miesiącach 2022 r. jest poniżej akcji kredytowej z pierwszych ośmiu miesięcy 2018 r., a sierpniowy odczyt Indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe na historycznie niskim poziomie (-72,9 proc.). W jego ocenie w kolejnych miesiącach możemy spodziewać się pogłębienia spadków akcji kredytowej.
Nie ma komu kupować
W sierpniu deweloperzy w 7 największych miastach znaleźli chętnych na 2457 mieszkań; w porównaniu z sierpniem 2021 r. sprzedaż była mniejsza o 45 proc. – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
W sierpniu wyniki sprzedażowe deweloperów były o 3 proc. lepsze niż w lipcu, jednak nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2851 mieszkań – wskazano w piątkowej informacji portalu RynekPierwotny.pl. „Ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 4490 lokali” – dodano.
Według analityków o dużym spadku sprzedaży nowych mieszkań można mówić w przypadku Poznania i Łodzi. „W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży” – zauważono. Dodano, że sierpień przyniósł jej załamanie o 56 proc. Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią. Jak zauważyli eksperci portalu RynekPierwotny.pl „fatalne wyniki odnotowali też deweloperzy z Łodzi”, u których po lipcowym wzroście o 32 proc., sprzedaż w sierpniu spadła o 37 proc. Z kolei w Gdańsku, po lipcowym ożywieniu sprzedażowym, wolumen sprzedanych mieszkań skurczył się o 19 proc. „Tak słaby wynik nie był notowany w tym mieście od blisko dwóch lat” – stwierdzono.
Eksperci zwrócili uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach jest zróżnicowana – rosnące oprocentowanie kredytów nie wszędzie zmniejszyło popyt. „Warszawscy deweloperzy mogli cieszyć się w sierpniu ze wzrostu sprzedaży o 25 proc. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu i Katowicach. Sprzedaż wzrosła tam o odpowiednio: 32 proc. i 58 proc., przy czym w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec” – stwierdzono. Natomiast w Krakowie sierpień przyniósł stabilizację po lipcowym ożywieniu popytowym.
Dodano, że we wszystkich największych miastach koniunktura jest dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy br. deweloperzy sprzedali ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. „Popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48 proc.) i Gdańsku (o 42 proc.)” – podkreślono.
Dodano, że w sierpniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2557 mieszkań, czyli o 15 proc. mniej niż w lipcu. „Po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich” – zaznaczono. Przypomniano, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „zdążyć” przed wchodzącą w życie od 1 lipca br. nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji.
Według analityków w sierpniu o ponad 70 proc. zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20 proc. spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowano w Krakowie, a w Katowicach „rynek deweloperski stanął w miejscu”. Z kolei w miastach takich, jak Warszawa, Gdańsk i Łódź wprowadzono do sprzedaży większą niż w lipcu liczbę mieszkań. „W Warszawie było ich o 42 proc. więcej, a w Gdańsku – nawet przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej” – stwierdzono.
Podkreślono, że tylko w 2 z 7 analizowanych miast – w Warszawie i Gdańsku – deweloperzy wprowadzili w sierpniu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. „W pozostałych miastach dostarczyli ich na rynek zbyt mało w stosunku do potrzeb” – wskazano.
Analitycy porównali też liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i sprzedanych w okresie 8 miesięcy. „Nadwyżkę nowej podaży nad popytem zaobserwowaliśmy niemal we wszystkich największych metropoliach. Wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była minimalnie mniejsza niż sprzedanych” – zauważono. Sierpień zakończył się 3 proc. wzrostem oferty w porównaniu z lipcem. „Było w niej łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, co oznacza, że sierpniowa oferta była o 19 proc. większa od ubiegłorocznej” – dodano.
Zauważono, że w Poznaniu odnotowano w sierpniu 7 proc. spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się o 5 proc. do 1,4 tys. mieszkań. Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku. „W stolicy na kupujących czekało niemal 11,6 tys. lokali” – wyliczono. Podkreślono, że tak duży wolumen nowych mieszkań w tym mieście był ostatnio w 2020 r.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika też, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy. Natomiast we Wrocławiu średnia poszła w górę o 3 proc.
Rosną zamiast spadać
Ceny transakcyjne nowych mieszkań w Warszawie w II kwartale br. wzrosły o 15,6 proc. w ujęciu rocznym, a średni wzrost cen w sześciu dużych miastach wyniósł 18,3 proc. – wynika z raportu NBP. Na rynku wtórnym cena metra kw. zdrożała o 12,8 proc. w sześciu miastach.
Według „Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r.”, w tym czasie notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen.
Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe i ceny transakcyjne, zwłaszcza w Poznaniu, Krakowie i Gdyni. Jak podano w raporcie, wzrost cen częściowo wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych – wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta. Średni wzrost cen transakcyjnych dla sześciu dużych miast – Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia – wyniósł 4,1 proc. w ujęciu kwartalnym i 18,3 proc. w ujęciu rocznym. W Warszawie metr kw. był tańszy o 0,1 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, w ujęciu rok do roku zdrożał o 15,6 proc.
Na rynku wtórnym także odnotowano wzrosty cen ofertowych i transakcyjnych. Ceny transakcyjne wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Gdyni. Obserwowano wzrost popytu na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. W sześciu analizowanych miastach metr kw. zdrożał o 4,1 proc. w ujęciu kwartalnym i 12,8 proc. w ujęciu rocznym. W Warszawie ceny transakcyjne wzrosły odpowiednio o 3 proc. i 5,2 proc.
W II kwartale br. wyższe były też ceny najmu. Jak podkreślono, zwiększenie popytu na najem mieszkań obserwowane jest od II połowy 2021 r., w lutym tego roku popyt nasilił się po napływie migracji wojennej z Ukrainy. Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu – wskazano.
Poinformowano, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w II kwartale 2022 r. była niska i wyniosła ok. 9,3 tys. wobec 14,5 tys. przeciętnie kwartalnie w 2021 r. „Kontynuowane były procesy przesuwania popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano istotny spadek nowych umów na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków” – przekazano.
Jednocześnie w II kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r. Jak zaznaczyli autorzy raportu, było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych.
Wracają kurniki bez zgody
Trzeci kwartał i kolejne, na pewno nie dadzą takich wyników ze względu na zupełną zapaść kredytowania hipotecznego. I dlatego władza odgrzewa stary kotlet.
Domy jednorodzinne powyżej 70 mkw. będą zwolnione z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, podobnie będzie z przydomowymi schronami do 35 mkw. – wynika z projektu noweli Prawa budowlanego zamieszczonego na stronach Rządowego Centrum Legislacji.
Jak podano w uzasadnieniu projektu, zmiany w Prawie budowlanym mają na celu dalsze uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a także pełną cyfryzację procesu inwestycyjnego.
Zgodnie z projektem, budowa domu jednorodzinnego powyżej 70 mkw. będzie możliwa na podstawie uproszczonej procedury (tak jak ma to obecnie miejsce w przypadku domów do 70 mkw.), czyli na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Będzie musiał to być budynek o nie więcej niż dwóch kondygnacjach, wybudowany na własne potrzeby. W odniesieniu do budynków powyżej 70 mkw. pozostanie natomiast obowiązek ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, mają być stawiane także kioski i pawilony sprzedaży ulicznej o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 mkw. oraz jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty związane z produkcją rolną o powierzchni zabudowy do 300 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 6 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ma być też zwolniona budowa masztów flagowych o wysokości od 3 do 7 m posadowionych na gruncie oraz przydomowych schronów i przydomowych ukryć doraźnych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Do katalogu obiektów zwolnionych z pozwolenia na budowę, lecz wymagających zgłoszenia ma być dodana także budowa bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 5 mkw. i nie większej niż 15 mkw., przy czym budowa zbiorników do 5 mkw. nie będzie wymagała nawet zgłoszenia.
Ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie będzie wymagała budowa drobnych obiektów budowanych przy boiskach, kortach i bieżniach (szatni, niewielkich trybun, zadaszeń ławek, w tym ławek rezerwowych), przy czym liczba tych obiektów będzie ograniczona względem powierzchni działki.
Zgodnie z projektem na obiekcie budowlanym będzie możliwe instalowanie urządzeń technicznych wraz z masztami, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru na własne potrzeby lub w celu wprowadzenia do sieci, o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji.
Ograniczony ma być wymóg uzyskania pozwolenia na użytkowanie, tak aby było ono wymagane jedynie wówczas, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz gdy sam inwestor dobrowolnie o pozwolenie występuje. W pozostałych przypadkach wymagane byłoby zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Zaproponowane zmiany przewidują też utworzenie Bazy Projektów Budowlanych prowadzonej w portalu e-Budownictwo. W bazie będą gromadzone projekty budowlane, w tym projekty zagospodarowania działki lub terenu, projekty architektoniczno-budowlane i projekty techniczne, sporządzone w postaci elektronicznej. O zamieszczeniu projektu budowlanego w bazie będzie decydował użytkownik konta na portalu e-Budownictwo (tj. inwestor lub projektant). Projekt budowlany, który zostanie zamieszczony w Bazie Projektów Budowlanych, otrzyma indywidualny numer – inwestor będzie mógł go podać we wszelkiego rodzaju wnioskach, zgłoszeniach czy zawiadomieniach składanych w organach administracji architektoniczno-budowlanej oraz organach nadzoru budowlanego.
Większość zapisów planowanej nowelizacji miałaby wejść w życie 1 stycznia 2023 r.
Ostrożnie z deweloperem
Gdyby jednak ktoś miał kredyt lub pieniądze na zakup domu czy mieszkania, to też powinien uważać.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie ochroni nabywcy nowego mieszkania z drugiej ręki ani przedsiębiorcy, który kupi nowy lokal pod działalność gospodarczą – mówi Renata Mentlewicz z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
Jak przypomniała Mentlewicz z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), uruchomiony w lipcu br. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) objął swoją ochroną pierwszych nabywców, którzy zdecydowali się na zakup lokali mieszkalnych w ramach nowych inwestycji deweloperskich.
Wśród możliwych scenariuszy inwestowania w nieruchomości wymieniła m.in. zakup apartamentu w odrestaurowywanej fabryce, udział w mieszkaniu przeznaczonym pod wynajem, odkupienie od znajomego segmentu w trakcie budowy czy zakup mieszkania, w którym ma działać np. gabinet lekarski. „Warto wiedzieć, w jakim scenariuszu Fundusz zwróci pieniądze kupującemu, gdy np. inwestycja nie zostanie dokończona lub jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w określonym w umowie terminie” – powiedziała.
Jak wyjaśniła, ochrona DFG zadziała, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna, która dokona zakupu lokalu na podstawie umowy deweloperskiej. Dodała, że ochrona dotyczy tylko tych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku, bo wtedy weszła w życie ustawa o DFG.
Na ochronę Funduszu nie załapie się nabywca mieszkania lub domu w stanie deweloperskim zakupionego od osoby, która postanowiła odsprzedać nieruchomość – podkreśliła ekspertka. „Wtedy mamy do czynienia z kupnem z drugiej ręki, co nie podlega pod DFG” – wyjaśniła.
Zapewniła jednocześnie, że ochroną DFG objęci są nabywcy mieszkań lub domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej. „Umowa deweloperska nie przenosi prawa własności do nieruchomości na nabywcę, określa jedynie, że nastąpi to w ustalonym czasie w przyszłości, stąd potrzeba ochrony nabywców przez DFG” – zaznaczyła. Dodała, że zakup z drugiej ręki eliminuje z umowy dewelopera, a jej zawarcie jest równoznaczne z przeniesieniem własności. „Co innego w sytuacji cesji umowy deweloperskiej na rzecz nowego nabywcy. Pierwotny nabywca dokona w ten sposób przeniesienia praw wynikających z zawartej przez niego umowy deweloperskiej, tj. roszczenia o wybudowanie lokalu i przeniesienia doń prawa własności, na inne osoby” – wskazała. Zwróciła uwagę, że warunkiem ochrony DFG jest w tym przypadku zawarcie przez pierwotnego nabywcę umowy deweloperskiej, która również taką ochronę przewidywała, czyli dotyczyła inwestycji, której sprzedaż ruszyła po 30 czerwca.
Mentlewicz zwróciła uwagę, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie zagwarantuje też środków firmy ani nawet osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która kupi nieruchomość od dewelopera w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej. Wyjaśniła, że ochrona DFG obowiązuje tylko wtedy, gdy lokal mieszkalny jest nabywany przez osobę fizyczną w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową na podstawie umowy deweloperskiej. „Co innego, jeśli nabywca prowadzący firmę zdecydowałby się na zakup lokalu mieszkalnego jako osoba fizyczna, wtedy ochrona byłaby zapewniona” – wskazała. Jak dodała, nie wyklucza to możliwości prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej w tym lokalu, ale już po przekazaniu własności i ustaniu ochrony DFG.
Według ekspertki ciekawym przypadkiem jest kwestia ochrony przy zakupie modnego loftu w starej nieczynnej fabryce czy apartamentu w odrestaurowanej kamienicy. „Skuszeni wyjątkowym charakterem starych murów i zachwyceni niebanalnym wykończeniem odrestaurowanych przez dewelopera przedwojennych budynków, nabywcy powinni się zastanowić, czy Fundusz obejmie ich ochroną, czy nie” – wskazała.
Jak podkreśliła, w tym przypadku kluczowy będzie rodzaj umowy, na podstawie której nabywany będzie lokal. „Jeśli nabywca kupi lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej, to taka inwestycja traktowana jest w taki sam sposób, jak każde inne przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego deweloper oferuje lokale mieszkalne. Zatem zakup podlega ochronie DFG” – wyjaśniła.
Wątpliwości co do ochrony z Funduszu nie muszą mieć osoby, które zdecydują się na udział w mieszkaniu zakupionym pod wynajem – podała. „Liczba właścicieli nie ma znaczenia, podobnie jak to, czy zamieszkają oni w lokalu, czy go wynajmą” – wyjaśniła. Zastrzegła jednak, że ochrona przysługuje, o ile nabycie lokalu nie będzie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. „Kluczowe jest to, by lokal był lokalem mieszkalnym, czyli służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych” – zaznaczyła Mentlewicz.
Zwróciła uwagę, że ochronie DFG podlega nie tylko samo mieszkanie, ale też wszelkie pomieszczenia do niego przynależne i razem nabywane – np. miejsce w garażu, komórka lokatorska czy taras. „Ochronie Funduszu nie podlega natomiast zakup ogródka działkowego z domkiem (ROD) oraz zakup dodatkowego garażu od sąsiada” – wskazała.
Według UFG działanie DFG ma na celu ochronę interesów nabywców domów i mieszkań, które znajdują się w budowie. „Na podobnych zasadach działa wprowadzony kilka lat temu Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, co początkowo nie wzbudzało entuzjazmu biur podróży, z czasem jednak same zaczęły się chwalić klientom, że ich oferta podlega ochronie TFG” – powiedziała Mentlewicz. Dodała, że zakup domu lub mieszkania to gra o dużo wyższą stawkę niż najdroższe w ofercie wakacje.
„Co więcej, przy zakupie mieszkania nabywca wkłada oszczędności życia lub zaciąga kredyt na długie lata, dlatego gwarantowanie tych środków przez DFG jest tak ważne. Ta ochrona jest od momentu pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera, aż do chwili przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości” – wyjaśniła ekspertka UFG.
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny m.in. prowadzi ogólnopolską bazę danych dotyczących ubezpieczeń komunikacyjnych OC i AC, z której korzystają m.in. zakłady ubezpieczeń do celów taryfikacji umów. UFG stworzył również system Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki któremu informacje o zawartych umowach deweloperskich, wpłatach na rachunki powiernicze i składkach odprowadzonych na DFG trafiają do Funduszu w 100 proc. zdalnie. System jest współfinansowany ze środków unijnych.
pwr/pap
