Końcówka roku sprzyja mieszkaniowym zakupom. Popyt jest duży i na razie nie maleje, ale ceny wciąż trzymają się w ryzach.
Z roku na rok przybywa Polaków decydujących się na kupno nowego mieszkania. W III kwartale 2017 r firmy deweloperskie sprzedały 17,5 tys. mieszkań, czyli o prawie 2,5 tys. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej.
Kupno własnego locum to ważna decyzja, często podejmowana raz na całe życie. Dlatego warto zrobić to świadomie i bezpiecznie.
Cel: bezpieczeństwo finansowe
Dobry dojazd do centrum, wysoki standard wykończenia, sąsiedztwo obiektów handlowych, zielona okolica – każdy kupujący nowe mieszkanie ma wobec niego indywidualne oczekiwania i na nich skupia się podczas rozmowy z sprzedawcą.
To jednak tylko jedna stronę medalu. Druga jest związana z bezpieczeństwem, dodatkowymi kosztami oraz różnymi ważnymi zapisami w umowie – i nie wolno o niej zapominać.
Mimo łatwego dostępu do portali czy forów internetowych, bezpośrednie spotkanie z deweloperem sprzedającym nam mieszkanie nadal pozostaje okazją do pozyskania wielu istotnych informacji. Pamiętajmy, że jako potencjalni klienci mamy prawo wglądu w prospekt informacyjny, czyli dokument zawierający istotne informacje, np. doświadczenie dewelopera, wcześniejsze inwestycje, a także szczegóły dotyczące bieżącej inwestycji.
– Liczba pięter oraz mieszkań na każdym z nich, standard wykończenia klatek schodowych, lokalizacja śmietników czy obecność placu zabaw na terenie osiedla to tylko kilka elementów, o które warto zapytać zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy. Wpływają bowiem znacząco na późniejszy komfort użytkowania mieszkania – mówi Mirosław Łoziński z grupy kapitałowej Waryński.
Prospekt zawiera też zapis o sposobie finansowania danego budynku oraz informację, czy inwestor posiada działkę pod zabudowę na własność.
Warto pamiętać, że wszystkie plany na zagospodarowanie przestrzeni wokół budynku powinny być dołączone do umowy sprzedaży mieszkania.
Kolejne, bodaj najważniejsze pytanie, które warto zadać deweloperowi, dotyczy zabezpieczeń, na które możemy liczyć z jego strony.
Przede wszystkim sprawdźmy, czy umowa zawiera zapis o karach umownych.
– Pozwoli to mieć pewność, że deweloper będzie się starał oddać inwestycję w umówionym terminie, wiedząc, że inaczej poniesie karę pieniężną (czasem nawet kilkaset złotych za każdy dzień zwłoki) – mówi Leszek Ziemba, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.
Inną formą zapewnienia sobie spokojnego snu będzie dopytanie się o rachunek powierniczy, czyli specjalny rachunek bankowy, na który możemy wpłacić pieniądze, a do dewelopera będą one trafiać sukcesywnie dopiero na poszczególnych etapach budowy.
Kredyt, ale nie za duży
Kiedy wybraliśmy już konkretnego wykonawcę, ale nie zaciągnęliśmy jeszcze kredytu, możemy spróbować poprosić inwestora o rezerwację mieszkania do czasu aż uzyskamy środki.
Niektórzy deweloperzy zaproponują nam kredyty dostępne w ich ofercie, zwróćmy jednak uwagę, czy zaproponowane warunki będą dla nas atrakcyjne – bo może się okazać, że tańsze będą propozycje na jakie możemy liczyć bezpośrednio ze strony banków.
Pamiętajmy też, by w miarę możliwości korzystać z własnych zasobów finansowych i brać kredyt możliwie jak najniższy.
Wprawdzie w Polsce stopy procentowe niezmiennie pozostają na niskim poziomie 1,5 proc., co oznacza, że co najmniej do końca 2018 roku będzie można korzystać ze stosunkowo taniego kredytu hipotecznego.
Należy jednak zachować ostrożność, ponieważ nie ma gwarancji, że stopy procentowe nie wzrosną w następnych latach – a to może sprawić, że pozostaniemy z trudnym do spłaty zadłużeniem.
Tam gdzie najtaniej, ceny rosną
Póki co, wciąż jest dość dobry czas na kupowanie mieszkań. Według nowego raportu Metrohouse i Expandera, ceny transakcyjne w większości polskich miast nie ulegają znacznym podwyżkom. Wyjątkiem jest Łódź, która zanotowała wzrost aż o 9 proc. w porównaniu do jesieni ubiegłego roku.
Nadal trwa boom na nieruchomości. W dużej mierze nie wynika on z wysokiego popytu na mieszkania ze strony klientów, którzy chcą w nich zamieszkać, lecz z zainteresowania tych, dla których są one formą lokaty kapitału lub sposobem zarabiania pieniędzy przez wynajem. Nieruchomości są przez nich postrzegane jako stabilna długoterminowa inwestycja.
To na ogół ludzie, którzy w odróżnieniu od osób nabywających mieszkania dla siebie, dysponują zasobami gotówki pozwalającymi im dokonywać zakupu bez kredytu.
– Dlatego obecnie nawet 60 proc. transakcji zakupu mieszkań odbywa się bez udziału kredytu. Bez względu na lokalizację inwestycji, celem są niewielkie jednostki mieszkaniowe, które można następnie bez trudu wynająć – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
W Łodzi, w wyniku wspomnianego szybkiego wzrostu cen, ich poziom na rynku wtórnym osiągnął 4020 zł za m kw., ale to wciąż jest najtańsze z dużych polskich miast.
Na przykład w zatrutym pyłami Krakowie za metr kwadratowy mieszkania płaci się średnio 6286 zł, mimo że w porównaniu do zeszłego roku, ceny są wyższe średnio zaledwie o 1,5 proc.
Taniej kupuje się mieszkania w Poznaniu i Gdańsku (gdzie powietrze z regułu jest czyste). Tam metr kwadratowy kosztuje odpowiednio 5444 zł i 5862 zł. W Poznaniu obecne ceny są niższe średnio prawie o 6 proc., podczas gdy w Gdańsku wyższe o 5,5 proc. od zeszłorocznych. Ciekawe, że jeszcze bardziej, o 6,1 proc. spadły ceny zaraz obok, bo w Gdyni, gdzie za m kw. płaci się średnio 5040 zł. Natomiast średnia cena we Wrocławiu to 5462 zł/m kw, co oznacza spadek o 1,6 proc.
Taki sam procentowy spadek cen w transakcjach miał miejsce w Warszawie, ale stolica, choć zatruta niewiele mniej od Krakowa, cały czas jest zdecydowanie najdroższą metropolią w Polsce. Metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje średnio 7941 zł.
Z jakim udziałem własnym?
Złą wiadomością dla potencjalnych nabywców własnego M jest to, że banki w Polsce stopniowo obniżają dostępną kwotę kredytu.
– Łącznie od kwietnia 2015 r. zdolność kredytowa rodziny z dochodem 5000 zł netto spadła o 116 tys. zł. Dla rodziny, w której łączny dochód to 8000 zł netto, spadek wynosi już 156 tys. zł – podaje Jarosław Sadowski, Expander.
Natomiast wiadomość nieco lepsza jest taka, że wciąż można znaleźć banki udzielające kredytów mieszkaniowych osobom posiadającym tylko 10 proc. wkładu własnego.
Są też oczywiście banki, gdzie trzeba mieć aż 20 proc wkładu własnego, np. BGŻ Paribas, ING Bank Śląski czy Bank Ochrony Środowiska. Trzeba jednak pamiętać, że banki godzące się na niższy wkład własny, ściągają z reguły od kredytobiorców dużo wyższe marże.
