Nowa „narodowa” polityka mieszkaniowa rządu wzbudziła sporo emocji i kontrowersji. Jedni znawcy tematu entuzjastycznie okrzyknęli ideę Mieszkania Plus strzałem w dziesiątkę, inni z kolei dopatrzyli się szeregu dowodów ignorancji autorów programu. Czy więc szansa na sukces rządowej rewolucji w rodzimej mieszkaniówce jest realna?
Zdecydowanie mało optymistyczną konkluzją rządowego programu było niejako oficjalne zakomunikowanie opinii publicznej sytuacji mieszkaniowej Polaków.
Jak się okazuje, pod koniec trzeciej już dekady transformacji ustrojowej kraju, blisko połowa rodaków nie dysponuje własnym dachem nad głową, zamieszkując przy rodzinie. Co gorsza, dochody tej, jakby nie patrzeć dość licznej i przeważnie ciężko pracującej części rodzimego społeczeństwa, nie dają większych szans na kredyt mieszkaniowy, podobnie jak i na wynajem lokum na rynku komercyjnym.
Niespotykanie tani program
Żeby dopełnić czary goryczy okazuje się także, że i samo państwo, choć jest na zaawansowanym już etapie budowy wolnorynkowego dobrobytu, nie posiada jakichkolwiek możliwości wyasygnowania choćby kilku miliardów złotych na fundamentalny ze społecznego punktu widzenia cel. Niekoniecznie chodziłoby tu o wydatki przez kolejne lata, ale choćby o jednorazowy, początkowy koszt samego rozruchu programu.
Kwintesencją większości analiz dotyczących perspektywy krajowej mieszkaniówki po uruchomieniu rządowego programu, jest wielokroć powtarzane pojęcie „taniego mieszkania”.
Być może właśnie z przekonania o wyjątkowej „taniości” Mieszkania Plus wynika domniemanie o możliwości realizacji tego programu bez solidnych nakładów finansowych.
Niestety lokal mieszkalny to nie przysłowiowy tani barszcz, a zapowiadany na powszechną skalę „narodowy” program mieszkaniowy to nie inwestycyjne perpetuum mobile. Raczej nieuniknione będzie więc zainwestowanie wielomiliardowych kwot przez lata, czyli pieniędzy jakich dziś w kasie państwowej na podobny cel nie ma i prędko nie będzie.
Cenowym punktem odniesienia metra kwadratowego z Mieszkania Plus, co istotne wykończonego „pod klucz”, ma być poziom 2,5 tys. zł. W stosunku do obowiązujących cen mieszkań z pierwszej ręki na największych krajowych rynkach nieruchomości, jest to kwota wręcz rewelacyjnie niska. Pytanie, czy realna?.
Za chlebem
Narodowy Bank Polski w swojej cokwartalnej informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości podaje ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania deweloperskiego na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych kraju. Cena dotyczy lokum w przeciętnym, wielorodzinnym budynku mieszkalnym, pięciokondygnacyjnym, o tradycyjnej konstrukcji, z podziemnym garażem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze.
Składnikami tych cen są: robocizna, materiały, sprzęt, koszty pośrednie, zysk budowlany, koszty ogólne, projekt, ziemia, VAT oraz marża brutto dewelopera.
Jeżeli w celu oszacowania realnych kosztów budowy odjąć z ceny trzy ostatnie pozycje, to dla Warszawy koszt wybudowania metra kwadratowego wyniesie prawie 4 tys. zł, a dla pozostałych pięciu głównych aglomeracji (Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta i Łodzi) w granicach 3 tys. zł. Do ceny każdego metra kwadratowego należy jednak dodać koszt wykończenia „pod klucz” (około 500 zł) oraz koszty uzbrojenia terenów, wybudowania infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, zagospodarowania części wspólnych, urządzenia terenów zielonych itp.
Jak z tego widać, przynajmniej w przypadku największych miast, osiągnięcie wytypowanego w programie Mieszkania Plus pułapu 2,5 tys. zł/mkw. wykończonego lokum może okazać się wątpliwe – ocenia portal RynekPierwotny.pl.
Można oczywiście szukać oszczędności, np. eliminując garaże oraz unifikując i upraszczając do maksimum projekty budynków. Jednak i tak na większe efekty redukcji kosztów trudno byłoby raczej liczyć, w przeciwieństwie do ryzyka drastycznego zaniżenia standardów zagospodarowania przestrzeni publicznej.
Ponadto, należy oczekiwać, że przynajmniej trzy czwarte mieszkań budowanych w ramach Mieszkania Plus powstanie w sześciu – ośmiu największych krajowych aglomeracjach, gdzie przewidywane koszty budowy mogą być istotnie wyższe od zakładanych. Wynika to z faktu nasilającej się migracji młodego pokolenia Polaków do ośrodków gwarantujących jeśli nie optymalny, to przynajmniej zadowalający standard życia.
Na czym i za ile?
Nie powinno być wielkiego problemu jeżeli lokali w ramach Mieszkania Plus nie wybuduje się za 2,5 tys. zł/mkw., lecz nieco drożej, w bardziej realnych okolicach 3,5 tys. zł/mkw.
Dużo ważniejszy kłopot może stworzyć znalezienie stosownej ilości odpowiednich gruntów inwestycyjnych – pomimo zapowiadanej, rzekomej obfitości działek Skarbu Państwa, które mają wejść w skład portfela Narodowego Funduszu Nieruchomości.
I wreszcie kwestia najważniejsza, dotycząca finansowania całego przedsięwzięcia. Zapowiedzi rządu, że nowy program sfinansuje się sam poprzez odpowiednie zarządzanie zasobami Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, można od razu włożyć między bajki.
Przy braku możliwości budżetowych pozostaje tylko jedna opcja sfinansowania rządowego programu mieszkaniowego – poprzez OFE.
Już kilka tygodni temu pojawiły się sygnały o tym, że rząd jest zainteresowany konsolidacją Otwartych Funduszy Emerytalnych pod skrzydłami jakiejś instytucji kontrolowanej przez Skarb Państwa. Mówiło się niemal wprost o nacjonalizacji OFE, które dysponują aktywami rzędu ponad 140 mld zł. Ponieważ rynek giełdowy zareagował na taką perspektywę w sposób raczej histeryczny, sprawa nie doczekała się tymczasem oficjalnego potwierdzenia.
Teraz jednak do gry o OFE włączył się sam wicepremier i minister rozwoju Mateusz Morawiecki, który, według oficjalnej rządowej opinii, „w swoich planach przewiduje dla nich nową rolę jako wehikułów, które miałyby realizować całkowicie inną polityką inwestycyjną, bardziej dostosowaną do rządowych priorytetów”. Trudno zaprzeczyć, że obecnie takim priorytetem, i to specjalnego znaczenia, jest program Mieszkanie Plus.
Z przedwyborczą determinacją
Na dziś dzień niełatwo przewidzieć, czy nowa polityka mieszkaniowa mająca polegać na powszechnym budowaniu dostępnych lokali na wynajem, okaże się sukcesem – czy może zupełną klapą.
Jedno jest jednak pewne – determinacja rządu we wdrażaniu programu Mieszkanie Plus będzie ogromna, a przynajmniej taka być powinna.
Wyniki wyborów parlamentarnych w roku 2019 będą bowiem w dużym stopniu zależeć od tego, czy dokładnie od dziś za trzy lata, a więc w trakcie kampanii wyborczej, telewizyjne wiadomości pokażą uśmiechnięte twarze beneficjentów Mieszkania Plus, wprowadzających się do swoich wymarzonych czterech kątów.
