To nie jest postęp na miarę polskich potrzeb, ale zdobycie własnego „M” na pewno staje się teraz nieco łatwiejsze. Szkoda, że tak będzie najprawdopodobniej tylko do końca tego roku.
Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w pierwszej połowie 2016 r oddano w Polsce do użytku 73.653 mieszkania w budownictwie jedno – i wielorodzinnym. Po roku 1989 więcej wybudowaliśmy jedynie w 2009 r., tuż przed kryzysem.
Mieszkania, które trafiły na polski rynek w okresie styczeń-czerwiec 2016, oznaczają wzrost o 15,1 proc w porównaniu do takiego samego okresu w roku ubiegłym. Zaledwie 2.500 mieszkań dzieli tegoroczny wynik od rekordu z 2009 r., kiedy to w pierwszym półroczu oddano najwięcej lokali po transformacji systemowej w Polsce.
Sami sobie budujemy
Najwięcej, bo nieco ponad połowa (50,2 proc.) mieszkań oddanych w tym roku do użytku, to niezmiennie efekt działań inwestorów indywidualnych. Sektor, o sile którego tradycyjnie decyduje przede wszystkim budownictwo jednorodzinne, zanotował jednocześnie nieznaczny, bo czteroprocentowy spadek w porównaniu do pierwszego półrocza 2015 r..
Pod względem wielkości podaży, tuż za budownictwem indywidualnym uplasowały się budynki przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkań (47,2 proc rynku). Deweloperzy, bo o nich mowa, osiągnęli spektakularny wzrost, oddając do użytku aż 34.743 mieszkania. To wynik blisko o połowę (45,4 proc.) większy, niż przed rokiem.
W przypadku rynku pierwotnego (czyli nowych mieszkań) zapoczątkowano większą liczbę nowych inwestycji. W ramach uruchomionych pomiędzy styczniem a czerwcem 2016 projektów budowlanych powstanie w przyszłości 42.649 mieszkań (wzrost o 6 proc.), zwiększyła się też liczba samych pozwoleń na budowę (kolejne 49.265 lokali – wzrost o 13,4%).
Jak w sytuacji zauważalnego wzrostu podaży na rynku pierwotnym prezentowały się ceny nowych mieszkań? Dla poszczególnych typów lokali średnie ceny ofertowe w największych miastach Polski wynosiły odpowiednio: 6265 zł/metr kwadratowy. (metraż do 38 mkw.), 5827 zł/mkw. (metraż 38-60 mkw.) i 5900 zł/mkw. (metraż 60-90 mkw.).
Analiza stawek w największych ośrodkach pokazuje, że na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy ceny ofertowe nie uległy dużym wahaniom. Wyjątek stanowi Gdańsk, gdzie od kilku miesięcy w szybkim tempie rosną ceny mieszkań do 60 mkw. W pozostałych miastach zmiany nie przekraczały 6 proc i dotyczyły przede wszystkim mieszkań do 38 mkw. oraz powyżej 60 mkw.
Najtaniej własne „M” kupimy dziś w Szczecinie, Katowicach, Lublinie i Łodzi. W stolicy województwa zachodnio-pomorskiego za mieszkanie w najpopularniejszym przedziale powierzchni (38-60 mkw.) deweloperzy życzą sobie przeciętnie 4756 zł/mkw., w Katowicach 4928 zł/mkw., a w Łodzi – 5011 zł/mkw.
Zdecydowanie najdrożej jest oczywiście w Warszawie, gdzie ceny wszystkich rodzajów mieszkań poszły nieco w górę. Za mieszkanie do 60 mkw. w stolicy zapłacimy w granicach 7894-8560 zł/mkw. Drugie miejsce pod względem wysokości cen zajmuje Kraków, podium zamyka Poznań. Liderom po piętach depcze Gdańsk, gdzie ceny mieszkań do 38 mkw. przegoniły już stolicę Wielkopolski i wynoszą zaledwie 1000 zł mniej, niż w Warszawie.
Jeśli chodzi o wzrost cen na przestrzeni ostatniego półrocza, to w sektorze mieszkań od 60 do 90 mkw. podwyżkę daje się odczuć w Poznaniu, Krakowie, Warszawie i Łodzi. Osoby poszukujące lokali do 38 mkw. we Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie mogą z kolei liczyć na największe obniżki stawek ofertowych w porównaniu do stanu z początku roku. Najmniejszym wahaniom uległy zaś ceny mieszkań o powierzchni 38-60 mkw.
Co zastąpi MdM?
Efektowne pierwsze półrocze w wykonaniu deweloperów to efekt ich wzmożonej aktywności w latach poprzednich. Do nowych inwestycji zachęcała przede wszystkim trwająca już od dwóch i pół roku rynkowa hossa, a także rządowe programy wsparcia dla osób planujących zakup własnego „M”.
Jednym z najważniejszych czynników napędzających sprzedaż było Mieszkanie dla Młodych. Szacuje się, że w 2016 rprogram odpowiadał za 20-25 popytu mieszkaniowego na rynku pierwotnym.
Jak poinformował Bank Gospodarstwa Krajowego, 6 lipca wyczerpała się tegoroczna pula 373 mln zł na wsparcie w ramach programu MdM z planowaną datą wypłaty na 2017 r. Kolejne 373 mln zł przewidziane na przyszły rok zostanie odblokowane dopiero 1 stycznia. Wciąż jeszcze można starać się o dofinansowanie wkładu własnego w roku 2018.
W dłuższej perspektywie, zwiększona podaż mieszkań oraz brak alternatywy dla MdM może oznaczać dla kupujących obniżki cen mieszkań. Dla deweloperów skończy się zaś czas opierania planów o rządowe limity dofinansowania. Wsparcia. W walce o klienta trzeba będzie postawić na jakość, a nie jedynie na dopasowanie się do niskiej ceny zgodnej z programem, często kosztem tej jakości
Zdaniem ekspertów, wyczerpanie tegorocznego budżetu MdM nie wpłynie na rynek mieszkań o wyższym standardzie. W segmencie tzw „inwestycji prestiżowych” kupujący liczą bowiem przede wszystkim na wygodne i elastyczne systemy płatności
Miejsce programu Mieszkanie dla Młodych, który zakończy działalność w 2018, ma zająć Mieszkanie plus.
Nowy projekt zakłada rozwój społecznego budownictwa czynszowego i wsparcie w postaci tanich lokali pod wynajem z opcją dochodzenia do własności dla rodzin o umiarkowanych dochodach. W ramach tej koncepcji, Skarb Państwa przekazywałby należące do niego grunty na rzecz Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, dzięki czemu mieszkania tam budowane byłyby tańsze. Uczestnicy rynku budowlanego wciąż jednak wskazują na brak konkretów.
Jako alternatywę dla rządowego projektu można wskazać Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego. Rodzina, która zakupi dom lub mieszkanie, ponoszone koszty i odsetki od kredytów może odliczyć od swoich rocznych przychodów, zmniejszając tym samym podatek dochodowy.
W 2017 będzie już trudniej
Czy tegoroczne tempo budowy mieszkań zostanie utrzymane? Otóż, można z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że w kolejnych miesiącach rozpędzeni deweloperzy coraz wyraźniej wciskać będą hamulec. Oprócz kwestii zakończenia programu MdM, wskazuje na to kilka czynników.
Po pierwsze, obowiązujący od przyszłego roku wymagany wkład własny kredytu mieszkaniowego wzrośnie z 15 do 20 proc. wartości nieruchomości. Zmiana może się okazać przeszkodą nie do przeskoczenia.
Przykładowo, zakładając obecne ceny przeciętnego mieszkania o powierzchni 60 mkw., kupując je w „tanim” Szczecinie będziemy musieli wyłożyć z własnej kieszeni około 57.000 zł. Szukając własnego M w stolicy, trzeba się będzie liczyć już z wydatkiem początkowym rzędu 90.000 zł.
Po drugie – nie ma na razie co oczekiwać tańszych kredytów mieszkaniowych. Choć podwyżka stóp procentowych nam nie zagraża, Rada Polityki Pieniężnej nie przewiduje też w najbliższym czasie cięć, licząc się z takimi czynnikami makroekonomicznymi, jak skutki Brexitu czy niepewność związana z potencjalną dalszą obniżką ratingu Polski.
Do czynników hamujących rozwój rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach można też zaliczyć nowe regulacje prawne ograniczające możliwości zbywania gruntów rolnych, a także aktualną demografię (niż w urodzeniach).
Z drugiej strony, pewnym wzmocnieniem rynku mieszkaniowego po stronie kupujących może okazać się program 500 plus. Banki w kraju uznają wsparcie rządowe za stabilne źródło przychodów Polaków.
Dodatkowe 1000 zł dochodu netto na miesiąc zwiększa zdolność kredytową o ponad 200.000 zł. Oznacza to, że rodziny z trójką dzieci mogą sobie pozwolić teraz na mieszkanie większe nawet o 30 metrów kwadratowych
