Rząd Beaty Szydło kończy prace nad nowym programem mieszkaniowym, adresowanym do tych, których nie stać na kredyt mieszkaniowy ani na rynkowy wynajem. Zakłada on budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.
Według zapowiedzi rządu, ustawa przewidująca znaczącą pomoc państwa w tworzeniu dostępnych mieszkań miałaby zostać uchwalona jeszcze w tym roku. Program jest ambitny, zaś jego wprowadzenie w życie na pewno zajmie kilka lat, zakłada on bowiem budowę stosunkowo tanich mieszkań na wynajem, co musi potrwać.
Mniejsze koszty
Program zakłada, że koszt budowy metra kwadratowego takiego mieszkania czynszowego nie powinien przekraczać 3 tys. zł, zaś koszt czynszu nie powinien być wyższy niż 20 zł za metr kwadratowy (w przypadku Warszawy, gdzie ceny są najwyższe). Oznaczałoby to, że za wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Warszawie rodzina nie powinna płacić więcej niż 1 tys. zł miesięcznie. Obecnie za taką cenę ciężko jest wynająć nawet 25-metrową kawalerkę w Warszawie.
Niższe koszty budowy, a co za tym idzie – wynajmu mają być spowodowane tym, iż grunty na ten cel mają być przekazywane przez samorządy, spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y oraz spółki skarbu państwa. W przypadku tych ostatnich chodzi przede wszystkim o duże przedsiębiorstwa państwowe, które dysponują takimi gruntami, bowiem jeszcze w czasach Polski Ludowej budowały mieszkania zakładowe dla swoich pracowników. Niestety, po 1990 r., na skutek rozpoczętej wówczas masowej prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, wraz z zakładami sprzedawano zwykle i te budynki – razem z lokatorami. Do dzisiaj wielu z nich pozostaje ofiarami ówczesnych przekształceń własnościowych, podobnie jak lokatorzy reprywatyzowanych nieruchomości.
Z informacji na temat opracowywanego programu wynika, że osoba wynajmująca takie mieszkanie musiałaby się zdecydować na dłuższy czas zamieszkania w nim, ale w przypadku zmiany miejsca zamieszkania wynajmująca instytucja zwracałaby lokatorowi dotychczasowy wkład, byłaby to jednak kwota niewaloryzowana. Wadą programu może być to, że w przypadku, gdy lokator przestałby płacić czynsz, nie mógłby skorzystać z prawa do lokalu socjalnego z zasobów gminy.
Program PiS przewiduje, że w ten sposób można by wybudować od kilkudziesięciu tysięcy do nawet 300 tys. mieszkań rocznie.
Polska mentalność: własność
Sceptyczny wobec rządowego programu jest Roman Nowicki z Kongresu Budownictwa, od wielu lat zabiegającego o większą aktywność państwa w mieszkalnictwie. – Nauczeni doświadczeniem, bardzo ostrożnie podchodzimy do wszelkich programów, ponieważ bywają one głoszone w czasie kampanii wyborczej, a potem rzadko bywają realizowane – mówi Nowicki w rozmowie z „Dziennikiem Trybuna”. – Brak dostępnych mieszkań to jeden z najważniejszych problemów społecznych po 1989 r. Takich programów rządowych powinno być kilka i powinny one obejmować zarówno budowę w miarę tanich „czynszówek”, pomoc dla osób spłacających kredyty bankowe, jak i budowę mieszkań komunalnych i socjalnych, a także wsparcie spółdzielczości mieszkaniowej – wymienia. – Zaznaczę, że dopłaty do kredytów szybko się państwu zwracają w postaci różnego rodzaju podatków odprowadzanych przez branżę budowniczy, a więc nie jest to żadna łaska. Innym problemem jest to, że w Polsce zaledwie 16 proc. lokatorów wynajmuje mieszkania, podczas gdy w znacznie bogatszych krajach na zachodzie Europy ponad połowa mieszkań jest wynajmowanych – ocenia.
Nowicki dodaje, że niewielki odsetek wynajmowanych mieszkań i preferowanie własności wynika nie tylko z polityki państwa, a raczej jej braku, ale również ze specyficznej mentalności Polaków, którzy są wyjątkowo przywiązani do własności. Zdaniem niektórych ekspertów, jest to mentalność chłopska, ukształtowana na skutek stosunkowo późno zniesionej pańszczyzny na ziemiach polskich, dlatego wielu ludzi ma w swojej świadomości zapisaną zasadę, że własność oznacza wolność. Prezes Kongresu Budownictwa uważa również, że niewielki odsetek dostępnych mieszkań na wynajem spowodowany jest pazernością deweloperów, którzy są nastawieni na szybki zysk, a więc preferują sprzedaż mieszkań, a nie budowanie na wynajem, które zakłada zyski dopiero w dłuższej perspektywie. Dodatkowo, na zachodzie Europy budownictwo na wynajem odbywa się na zasadzie non profit i ma cele społeczne, a nie komercyjne. I w tym właśnie miejscu powinno wkroczyć państwo ze swoją pomocą, czego dotychczas bardzo brakowało.
Możliwość długoterminowego wynajmu po preferencyjnej cenie sprzyja też mobilności społecznej, ponieważ najemca nie jest przywiązany do miejsca zamieszkania tak jak osoba, która jest dosłownie przywiązana do własności. A to z kolei przekłada się na sytuację na rynku pracy.
Inne programy
Przypomnijmy, że ponad dwa lata temu rząd PO-PSL uruchomił podobny program. Polega on głównie na kupowaniu – ze środków państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego – już istniejących budynków i przeznaczaniu ich na wynajem po kosztach niższych niż te, jakie musielibyśmy ponosić w przypadku komercyjnego najmu. W programie tym uczestniczą samorządy, Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oraz spółdzielnie mieszkaniowe, które już w ubiegłym roku zaczęły w niektórych miastach (m.in. w Gdańsku, Łodzi i Warszawie) udostępniać tego rodzaju mieszkania na wynajem. Aby skorzystać z takiej możliwości, trzeba spełnić określone warunki dochodowe (program jest adresowany dla osób średnio zarabiających), nie mieć tytułu własności do innego lokalu, niekiedy TBS może wymagać wpłacenia części kosztów budowy, ale nie może on przekroczyć 25 proc. Pierwszeństwo do skorzystania z takiego programu mają rodziny z dziećmi – 50 proc. mieszkań czynszowych jest zarezerwowana właśnie dla rodzin.
W tym celu powołano specjalny Fundusz Mieszkań na Wynajem, na działalność którego ze środków BGK przeznaczono 5 mld zł. Dotąd wykorzystano z niego 1 mld zł. Plan rządu Szydło przewiduje sięgnięcie również po te środki w celu zrealizowania nowego programu mieszkaniowego.
Od kilku lat funkcjonuje również m.in. program „Mieszkanie dla Młodych”, adresowany do młodych rodzin. W tym przypadku państwo oferuje dopłaty do komercyjnych kredytów, zaciąganych na kupno mieszkania. Nie zapominajmy jednak, że skorzystać z niego może tylko część potrzebujących, spełniających określone kryteria, wśród których niebagatelnym warunkiem jest zdolność kredytowa oraz wciąż podnoszony przez banki warunek wkładu własnego. Nie każdy więc może skorzystać z takich preferencji.
Więcej odpowiedzialności państwa
Gdyby program PiS-u udało się wprowadzić w życie, oznaczałoby to zmianę dotychczasowej filozofii państwa w sprawie wspierania mieszkalnictwa. Praktycznie od początku transformacji ustrojowej problem ten został przerzucony na barki obywateli, a zapewnienie sobie dachu nad głową zależało od indywidualnej zaradności obywateli oraz, co najważniejsze, od osiąganych dochodów. Miliony Polaków było zmuszonych zaciągać wieloletnie kredyty hipoteczne w prywatnych bankach, aby móc kupić mieszkanie w przekonaniu, że tylko własne mieszkanie daje poczucie stabilizacji życiowej. Problem w tym, że do momentu spłaty ostatniej raty kredytu takie mieszkanie nie jest własnością kredytobiorcy, ale w każdej chwili może zostać przejęte przez bank. Wystarczy nie zapłacić kilku rat kredytu, aby bank upomniał się o jego spłatę i w razie niewypłacalności, przejąć mieszkanie. Nie zwalnia to jednak kredytobiorcy od obowiązku spłaty zobowiązania w całości, bowiem kredyt nie jest przypisany do lokalu, tylko do osoby.
W ostatnich latach mamy do czynienia z wieloma dramatami, spowodowanymi taką sytuacją. Dotyczy to nie tylko tych, którzy kredyty mieszkaniowe zaciągnęli w obcej walucie, zwłaszcza słynnych „frankowiczów”, i ponosili w związku z tym ryzyko związane z wahaniami kursów walut. Nagłe zmiany kursów spowodowały, że zobowiązania kredytobiorców zaczęły rosnąć, wiele rodzin nie było w stanie płacić rosnących rat kredytu wpadając w pułapkę zadłużenia. Coraz więcej kredytobiorców – dotyczy to zwłaszcza kredytów zaciąganych przed kryzysem z 2008 r. – traci obecnie mieszkania i ląduje na bruku, ponieważ gminy nie dysponują odpowiednią liczbą mieszkań komunalnych i socjalnych, do których mogliby się przenieść. Nie dysponują nimi, bowiem wiele samorządów systematycznie pozbywa się takich lokali – sprzedając je bądź zwracając spadkobiercom dawnych właścicieli. Ci zaś, po przejęciu budynków, najczęściej drastycznie podnoszą czynsz, który przekracza możliwości finansowe wielu lokatorów, szczególnie starszych, pobierających głodowe emerytury.
Kredyt nie dla każdego
Dodatkowo, nie każdego było i jest stać na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Mogą sobie na to pozwolić jedynie ci, którzy mają stałą pracę oraz dochody gwarantujące spłatę wieloletniego kredytu, a więc osiągają dochody co najmniej na poziomie średniej płacy. Jak wiemy z danych GUS, ową średnią – która dziś wynosi ok. 4 tys. zł – osiąga niewielka część pracowników najemnych. Najczęściej wypłacana pensja, wynosząca 2,5 tys. zł brutto, zwykle nie pozwala na wzięcie takiego kredytu, którego średnia rata wynosi ok. 2 tys. zł miesięcznie. Mimo to, wiele rodzin dokonywało ogromnych wysiłków, aby móc zaciągnąć kredyt na mieszkanie i regularnie go spłacać, jednak bez żadnych gwarancji, że ostatecznie staną się właścicielami mieszkania, ponieważ w dobie niepewności zatrudnienia trudno jest przewidzieć swoje przyszłe dochody.
Kolejnym problemem wielu mniej zamożnych polskich rodzin są koszty wynajęcia mieszkania po cenach rynkowych. Mało kto jest w stanie pozwolić sobie na taki wynajem, który dodatkowo nie daje rodzinom poczucia stabilizacji życiowej. Z takiego mieszkania można bowiem w każdej chwili zostać wyrzuconym i to niezależnie od tego, czy opłaca się regularnie czynsz. W tym przypadku wszystko zależy od dobrej woli właściciela, któremu w każdej chwili może się „odwidzieć” wynajmowanie mieszkania.
Zapowiedziany przez PiS program mieszkaniowy – o ile zostanie wprowadzony w życie – mógłby w znaczący sposób poprawić sytuację życiową wielu polskich rodzin. Z danych GUS wynika, że aż 40 proc. Polaków nie stać ani na wzięcie kredytu, ani na wynajmowanie mieszkania po cenach rynkowych. Część z nich zajmuje lokale należące do gmin (komunalne bądź socjalne), ale nie wszyscy spełniają kryteria dochodowe, które dają im takie prawo. W najgorszej sytuacji pozostają ci, którzy zarabiają za mało, żeby wziąć kredyt, ale za dużo, by móc skorzystać z pomocy samorządu. Stąd coraz powszechniejsze zjawisko wynajmowania mieszkań przez kilka osób bądź rodzin. Jeżeli rządzącym uda się choć częściowo zrealizować ambitny program mieszkaniowy, mogą być pewni, że dzięki niemu zdobędą znaczącą grupę stałych zwolenników i będą wygrywać kolejne wybory.
Problem dostępności mieszkań plasuje się w czołówce najważniejszych problemów społecznych, na które zwracają uwagę badania sondażowe.
