Rząd opowiada głodne kawałki o opodatkowaniu mieszkań na wynajem. Tymczasem po ludziach i firmach z nieruchomości żyjących spływa to, jak po kaczkach.
46 proc. instytucji private banking i doradców finansowych jako najważniejsze źródło pomnażania majątku wskazało nieruchomości, 33 proc. technologie a 28 proc. rynek akcji. Jednocześnie jednak inwestorzy na środkowoeuropejskim rynku nieruchomości liczą się z możliwym spadkiem potencjalnych zysków. W porównaniu do początków 2022 r. odsetek optymistów w tym obszarze zmniejszył się z 36 do 22 proc.
Osoby kupujące nieruchomości by na nich zarabiać, mogą jednak spać spokojnie, bo banki prawie przestały dawać kredyty normalnie zarabiającym ludziom. Osłabienie akcji kredytowej prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym; powodzeniem cieszą się lokale o niższym standardzie, z niższej półki cenowej. Eksperci wskazują na zmniejszenie o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych.
Kupuj, kupuj, kupuj!
Cztery na dziesięć osób o majątku przekraczającym 30 mln dol. (Ultra-High Net Worth Individuals, UHNWI) zwiększyło go w 2022 r., pomimo że okres ten określano jako rok „trwałego kryzysu” – wynika z najnowszego badania firmy doradczej Knight Frank. Przyczyniły się do tego inwestycje w nieruchomości, transakcje walutowe, wyczucie rynku i, po raz pierwszy od ponad dekady, zwroty z lokat.
Osoby, których majątek się zmniejszył, jako przyczyny wskazywali wahania na rynkach akcji oraz zmiany stóp procentowych. Jednocześnie – jak podano – 47 proc. respondentów spodziewa się w 2023 r. nieznacznego wzrostu majątku ich klientów, a 21 proc. – znaczącego. 46 proc. pytanych jako najważniejsze źródło pomnażania majątku wskazało nieruchomości, 33 proc. technologie i 28 proc. rynki akcji.
Na pytanie, jakie są największe zagrożenia dla pomnażania majątków przez najbogatszych, należących do grupy UHNWI w 2023 r., ankieta wykazała, że mogą to być inflacja (67 proc.), stopy procentowe (59 proc.) oraz ryzyko polityczne/geopolityczne (53 proc.).
Zgodnie z raportem, jedna trzecia światowego majątku jest alokowana w drugim i trzecim domu, które należą do grupy najzamożniejszych (UHNWI). Przeciętnie, milioner należący do tej grupy posiada 4,2 domu. Wyższe stopy procentowe ograniczą popyt na nieruchomości mieszkaniowe w 2023 r.
W tym roku około 15 proc. grupy UHNWI chce kupić taką nieruchomość mieszkaniową, w porównaniu z 21 proc. w badaniu z poprzedniego roku. Apetyt jest największy wśród milionerów z Bliskiego Wschodu. Inwestorzy najchętniej lokują kapitał w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Australii i Francji.
Nieruchomości uznano za najlepszą opcję inwestycyjną zarówno dla bezpośrednich, jak i pośrednich inwestycji. Jeden na pięciu milionerów z grupy UHNWI planuje bezpośrednio zainwestować w 2023 r., a 13 proc. szuka możliwości pośrednich inwestycji. Sektor opieki zdrowotnej, magazynowy i biurowy są najlepsze do inwestowania przez grupę najzamożniejszych w tym roku, a sektor najmu instytucjonalnego (PRS) oraz hotelowy uzupełniają pierwszą piątkę. Około jedna trzecia respondentów jest zainteresowana zainwestowaniem w każdy z pięciu największych sektorów.
Wśród inwestycji alternatywnych sztuka pozostanie najbardziej pożądaną. 59 proc. najbogatszych należących do grupy UHNWI prawdopodobnie wybierze właśnie ten segment. Zegarki zajmują drugie miejsce, wskazane przez 46 proc. ankietowanych, a następnie wino z 39 proc. zainteresowaniem.
Zarobią mniej?
Według badania firmy doradczej Deloitte 35 proc. respondentów spodziewa się pogorszenia zwrotów z zaangażowania kapitałowego (o 7 p.p. więcej niż na początku 2022 roku). Największą grupę (43 proc.) stanowią natomiast zakładający niezmienność efektywności inwestycji.
Brak optymizmu widoczny jest również u deweloperów. W roku poprzedzającym wybuch pandemii koronawirusa, największym zmartwieniem tej grupy była dostępność terenów inwestycyjnych. Cztery lata później kwestia ta niepokoi jedynie 7 proc. z nich. Na pierwszy plan wysunęły się natomiast obawy związane z finansowaniem inwestycji, na które wskazał co trzeci przedsiębiorca realizujący projekty budowlane.
Wysokie koszty budowy, które w poprzedniej edycji badania zdominowały obawy branży deweloperskiej, dzisiaj niepokoją co czwartego z ankietowanych. Jednocześnie, ta ostatnia kwestia ma znaczący wpływ na wysokość marży z inwestycji. Podczas gdy na początku 2022 r. spadków w tym obszarze spodziewało się dziewięciu na dziesięciu deweloperów, kilkanaście miesięcy później takie przewidywania ma dwie trzecie ankietowanych.
Czynnikiem, który w największym stopniu wpływa na nastroje, są rosnące koszty finansowania inwestycji, będące pokłosiem podwyżek stóp procentowych w krajach regionu. Podobnie jak w pierwszych miesiącach 2022 r. ponad połowa uczestników ostatniej edycji badania Deloitte stwierdziła, że liczy się z możliwym spadkiem dostępności finansowania dłużnego. Odpowiedzi dotyczące polskiego rynku nie różniły się znacząco od średniej dla regionu, natomiast respondenci pochodzący z Rumunii cechowali się największym pesymizmem w tym obszarze.
Około jedna trzecia jego uczestników sceptycznie podchodzi do kwestii otoczenia podatkowego w regionie. Największy odsetek wśród ankietowanych stanowią zwolennicy tezy o braku większych zmian fiskalnych (65 proc.). Na poziomie krajowym rozkład odpowiedzi wygląda nieco inaczej. W przypadku Polski po 45 proc. ankietowanych stanowią zwolennicy tezy o braku zmian klimatu podatkowego oraz spodziewający się pogorszenia warunków podatkowych. W poprzedniej edycji badania pesymiści stanowili aż 95 proc. wszystkich polskich respondentów.
Nad branżą deweloperską Europy Środkowo-Wschodniej zawisły czarne chmury i niewiele wskazuje na możliwość poprawy sytuacji w najbliższych miesiącach. Drożejący kredyt, brak perspektyw na wdrożenie korzystnych rozwiązań fiskalnych oraz odpływ zagranicznego kapitału sprawiają, że znaczna część uczestników branży spodziewa się nadejścia gorszych czasów.
Banki odganiają klientów
Z kolei w raporcie przygotowanym przez ekspertów Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl wskazano na szereg zmian, jakim poddawany jest rynek mieszkaniowy. Zdaniem ekspertów ponadprzeciętne nagromadzenie negatywnych czynników, takich jak wybuch wojny w Ukrainie, szybko rosnąca inflacja i stopy procentowe, nowe wymagania KNF, a wraz z nimi znaczące obniżenie możliwości finansowania zakupów kredytem, przełożyły się na dzisiejszy obraz rynku nieruchomości.
„Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z dużym osłabieniem akcji kredytowej, która w rezultacie prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym. Grupami klientów są osoby posiadające zasoby gotówkowe oraz kredytobiorcy posiłkujący się znacznie niższymi kwotami kredytów, pozwalającymi jedynie na uzupełnienie brakującej kwoty do zakupu” – tłumaczy Marcin Jańczuk, współautor raportu.
Statystyki pokazują, że w przypadku stolicy średnia kwota zaciąganego kredytu wynosi 372 tys. zł i jest niższa o 88 tys. zł od wyniku sprzed 12. miesięcy.
Według danych Metrohouse prawie połowa (48 proc.) nabywców mieszkań na rynku wtórnym dokonuje transakcji w celach inwestycyjnych. Większość z nich zapewne już wkrótce wystawi zakupione lokale na rynek najmu, który w dalszym ciągu cieszy się wysokim zainteresowaniem wśród klientów. Do grupy rodzimych najemców dołączyli uchodźcy z Ukrainy, coraz częściej Białorusini i przedstawiciele innych nacji, często z dalekiej Azji.
Zapaść na rynku kredytów sprawia, że wynajem mieszkania to jedyna droga do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród grupy osób, która jeszcze do niedawna planowała zakup mieszkania. Jak pokazuje Indeks Popytu będący częścią raportu, klienci zdają się oczekiwać na lepszy moment do wejścia na rynek; liczba aktywnych uczestników rynku pozostaje na niskim poziomie.
Z raportu wynika, że nagromadzenie wielu niekorzystnych czynników na rynku mieszkaniowym prowadzi do spadku cen nominalnych. Taką sytuację eksperci zaobserwowali w czterech na sześć obserwowanych przez Metrohouse największych miastach w Polsce. W pozostałych dwóch miastach (Warszawa, Gdańsk) ceny pozostały na zbliżonym poziomie do obserwowanego w III kw. 2022 r.
Znaczenie tańsze mieszkania, bo o 9,5 proc., nabywamy w Łodzi, gdzie za m kw. płaciliśmy ostatnio 6206 zł. Warto zwrócić uwagę, że w tym mieście sprzedający znacząco schodzą z ceny już na etapie ekspozycji oferty (średnio o ponad 6 proc.). Jak dodano, w porównaniu do sytuacji sprzed 12. miesięcy największe wzrosty cen zachowane są w Łodzi (7,7 proc.), natomiast w Poznaniu średnia jest niższa niż przed rokiem.
Wraz z ograniczeniem w dostępie do kredytów, szczególnym powodzeniem w ostatnich miesiącach cieszą się mieszkania o niższym standardzie, z niższej półki cenowej, co także może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen.
W przeciwieństwie do rynku wtórnego, na rynku nowych mieszkań mamy do czynienia z kontynuacją wzrostów. Najwięcej w porównaniu do III kw. 2022 r. ceny wzrosły w Gdańsku (3,5 proc.) i we Wrocławiu (3,1 proc.), gdzie za m kw. mieszkania od dewelopera należało zapłacić średnio odpowiednio 11 883 zł i 11 908 zł. Jedyną spośród największych polskich miast metropolią, w której odnotowano spadek (-1,9 proc.) była stolica. Jak podano, spadkowe zmiany z IV kw. 2022 r. były spowodowane przede wszystkim wyprzedażą warszawskich nowych lokali kosztujących ponad 15 000 zł/m kw.
W przypadku Warszawy niemal jedna piąta mieszkań sprzedanych przez deweloperów od października do grudnia 2022 r. kosztowała ponad 15 tys. zł/mkw.
Rok 2022. był bardzo trudny na rynku kredytów hipotecznych. W było w nim osiem podwyżek stóp procentowych, a wliczając te z końca 2021 r., to była seria 11 podwyżek. Osłabiło to możliwości finansowe klientów do pożyczania pieniędzy z banków.
Dane rynkowe wskazują, że mamy do czynienia ze zmniejszeniem o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. było to zaledwie 45 mld zł wobec prawie 87 mld zł w 2021 r.
Perspektywy na rok 2023 są bardziej optymistyczne. Wiele wskazuje, że sytuacja powinna ulec zmianie na lepsze. Rada Polityki Pieniężnej już od czterech posiedzeń nie wykonała ruchu w górę ze stopami procentowymi, co mogłoby wskazywać na pewną stabilizację ich poziomu. Z tego powodu Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła się zastanawiać nad zmniejszeniem bufora w liczeniu przez banki zdolności kredytowej. Dodatkowo banki rozpoczęły już proces zmiany stawki referencyjnej w oprocentowaniu kredytu na parametr WIRON, który jest niższy niż poprzedni WIBOR. Jak widać, opodatkowaniem spekulacyjnych mieszkań nikt z ekonomistów sobie głowy nie zawraca.
pwr/pap
