Z jednej strony, w naszym kraju sprzedaje się coraz więcej mieszkań. Z drugiej, firmy, które je stawiają i sprzedają, ciągle narzekają na kłopoty finansowe.
Budownictwo to od lat pięta achillesowa naszej gospodarki, która obniża jej tempo wzrostu. Mieszkaniowa część branży wciąż jednak jest w pełnym rozpędzie i ma się bardzo dobrze, mimo pojawiających się w tym roku sygnałów o lekim zachwianiu się popytu Polaków na mieszkania.
Drugi kwartał pokazał wszakże, iż podstawy mieszkaniówki są dość mocne. Polacy chcą kupować swoje „M” i potrafią zgromadzić na to środki, zaś firmy budowlane umieją odpowiedzieć na ich zapotrzebowanie. Co nie znaczy, że nie ma sygnałów ostrzegawczych.
Rozpęd i regres
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w II kwartale 2017 r. wydano 70,5 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. więcej o ok. 14,5 tys. w porównaniu z II kwartałem 2016 r. oraz więcej o ok. 10,2 tys. względem poprzedniego kwartału.
Mniejszy był przyrost nowych lokali. GUS podał, że II kwartale oddano do użytku 37,9 tys. mieszkań, czyli więcej zaledwie o ok. 1,5 tys. w porównaniu z II kwartałem 2016 r.
To wciąż jednak jest wzrost, w stosunku do mocno już wyśrubowanych danych z ubiegłego roku. Gorzej natomiast, że tych nowych mieszkań oddanych do uzytku było aż o 10 tys. mniej niż w pierwszym kwartale – w którym zwykle, z powodu zimy i innych względów ruch na rynku mieszkaniowym nie jest zbyt ożywiony.
I to właśnie jest ten sygnał ostrzegawczy, mogący wskazywać na ryzyko tąpnięcia w mieszkaniówce. To zagrożenie dla samej branży mieszkaniowej (w drugim kwartale już zanotowały straty niektóre znaczące firmy deweloperskie, które dotychczas prężnie się rozwijały) – ale przede wszystkim dla tych osób, które zainwestowały w budowę mieszkania i mogą stanąć w obliczu zagrożenia znanego sprzed kilkunastu lat, związanego z tym, że przeżywający kłopoty finansowe deweloper zejdzie z placu budowy i nie dokończy swojej inwestycji.
W każdym razie, w największych polskich aglomeracjach mieszkaniówka nie przeżywa kłopotów. Na rynku pierwotnym mieszkań w 6 największych miastach, w II kwartale br. przekroczono poziom sprzedaży mieszkań sprzed roku.
Mimo to zapotrzebowanie jest wciąż bardzo duże i pojawiłysię sygnały, które mogą świadczyć o narastaniu nadwyżki popytu nad podażą – a takim podstawowym sygnałem jest oczywiście wzrost cen lokali oraz oraz wzrosty szacowanych cen przyszłych terenów budowlanych. Finansowanie transakcji nadal odbywało się przy znacznym udziale środków własnych nabywców, można było jednak zaobserwować także wzrost roli kredytów przy zakupach mieszkań, co dodatkowo pobudzało popyt.
Banki śrubują zyski z kredytów
Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych wzrosła w drugim kwartale o 11,8 mld zł, czyli o 8,5 proc. wobec wielkości z poprzedniego kwartału, oraz o zaledwie 1,8 proc. w porównaniu z II kwartałem 2016 r.
Banki odczuły wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe i zareagowały zgodnie ze swą polityką, mającą służyć maksymalizacji ich zysku – zwiększyły nieco ceny tych kredytów.
„Kryteria i warunki przyznawania kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2017 r. zostały nieznacznie zaostrzone, w tym podniesiona została marża kredytowa kredytów obarczonych wyższym ryzykiem” – stwierdza Narodowy Bank Polski.
Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów w walutach obcych wśród kredytów mieszkaniowych, co jest korzystne dla stabilności finansowej i ekonomicznej. Zmniejszający się udział mieszkaniowych kredytów walutowych to wynik zaprzestania udzielania ich osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w danej walucie – a także skutek wcześniejszych spłat i restrukturyzacji. Kredytów walutowych jest więc coraz mniej – ale cały czas bardzo dużo.
Udział kredytów w walutach obcych (naturalnie głównie w frankach, euro i dolarach) w całej puli kredytów mieszkaniowych na koniec drugiego kwartału 2017 r. wyniósł aż około 63 proc. – i był ponad dwukrotnie wyższy od minimum (tylko 29 proc.) odnotowanego w I kwartale 2009 r.
Rentowność złotowych kredytów mieszkaniowych stale rośnie, a banki zarabiają coraz lepiej na skutek rosnącej marży. Polacy spłacają je bardzo solidnie. Udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec II kwartału 2017 r. na poziomie ok. 2,5 proc.
Ponieważ jednak sygnały o możliwości spadku koniunktury na rynku mieszkaniowym są dość wyraźne, więc w III kwartale tego roku niektóre banki przewidują także spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Zapowiedziały zatem złagodzenie polityki kredytowej.
Tymczasem podaż mieszkań przez kolejny kwartał dopasowywała się do wzrostu popytu A jednocześnie, stale utrzymywał się zapas niesprzedanych mieszkań. W sześciu największych miastach w Polsce wyniósł ok. 50 tys. lokali.
Deweloperzy nie mówią prawdy
Średnie ceny ofert sprzedaży nowych i używanych mieszkań oraz te, po których faktycznie dokonywano zakupu (transakcyjne) stopniowo rosły.
Wyjątkiem był rynek wtórny w Warszawie gdzie średnie ceny nieznacznie spadły. W tym czasie zanotowano w stolicy więcej transakcji dotyczących mieszkań o niższej jakości, a poza tym, powodem lekkiego spadku cen mieszkań używanych była szalejąca afera reprywatyzacyjna, która powoduje, że nigdy nie wiadomo, czy dany budynek został komuś oddany zgodnie z prawem, czy też trzeba go będzie zwrócić miastu. Ustabilizowały się natomiast średnie stawki najmu mieszkań, zarówno nowych jak i używanych.
Rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych (czyli budowy mieszkań na sprzedaż i pod wynajem) tylko nieznacznie spadła i jest nadal wysoka, co wiąże się z dużym popytem na mieszkania oraz korzystnymi dla deweloperów, niskimi od kilku lat kosztami materiałów i robót budowlanych.
Co innego wynika natomiast z raportów finansowych firm deweloperskich – a mianowicie to, że kiepsko im się wiedzie.
„Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż” – stwierdza jednoznacznie Narodowy Bank Polski.
Oznacza to jasno, że raporty finansowe firm deweloperskich są, delikatnie mówiąc, nie całkiem prawdziwe. Wydaje się, że firmami tymi powinny zająć się, bardziej na serio niż dotychczas, urzędy krajowej administracji skarbowej.
To, że przedsiębiorstwa deweloperskie koszą duży szmal, potwierdza także duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek nowych inwestycji mieszkaniowych oraz rosnąca liczba mieszkań na wynajem.
Według danych GUS w II kwartale 2017 r. w Polsce rozpoczęto budowę 61,8 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 9,8 tys. w porównaniu z II kwartałem 2016 r. oraz więcej o ok. 17,6 tys. wobec poprzedniego kwartału tego roku.
Najsłabsi muszą upadać
Nie zmienia to faktu, że są i deweloperzy, którzy nie umieja wykorzystać obecnej hossy, więc wypadają z rynku. Według ekspertów Coface w pierwszym półroczu bieżącego roku wzrosła liczba upadłości przedsiębiorstw w branży budowlanej, a trudna sytuacja jeśli chodzi o płynność finansową w budownictwie utrzymuje się pomimo lekiego wzrostu produkcji budowlano-montażowej.
Zdaniem ekspertów, na wzrost liczby upadłości firm budowlanych w pierwszym półroczu br. wpływ miały dwa czynniki: przychodzące ze znacznym opóźnieniem – a właściwie, nie przychodzące wcale – ożywienie w inwestycjach (zakładano, że pojawi się już pod koniec 2016 r., a tymczasem nie pojawiło się do tej pory) oraz wprowadzenie odwróconego VAT na usługi budowlane.
Popyt na materiały budowlane, stal i usługi budowlane wprawdzie stopniowo rośnie. Nie uratowało to jednak wielu firm, które oczekując na zapowiadane przez rząd ożywienie inwestycyjne musiały rozpocząć bolesną restrukturyzację.
Odwrócony VAT powoduje zaś, że wiele firm usługowych ma duże problemy z utrzymaniem płynności: muszą kupić towary z VAT, a sami wystawiają rachunki netto, bez VAT-u, czekając na zwroty. Wydłuża to obrót pieniądza tak bardzo, że utrudnia normalne regulowanie własnych zobowiązań.
Eksperci oczekują nieznacznej tylko poprawy sytuacji w budownictwie w kolejnym półroczu. To zas oznacza, że słabsza część branży będzie mieć nadal problemy finansowe.
Jakie kredyty mieszkaniowe zaciągamy?
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym półroczu 2017 r. banki udzieliły o 5,7 proc. więcej kredytów mieszkaniowych (liczbowo) niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Natomiast ich wartość wzrosła o 12,7 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem 2016 r. Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 220,8 tys. zł i była wyższa o 6,6 proc. w porównaniu z 207,2 tys. średniego kredytu w pierwszym półroczu 2016 r.
Najbardziej wzrosła, aż o 22,2 proc., liczba kredytów udzielonych na kwoty w przedziale od 250 do 500 tys. zł, w nieco mniejszym stopniu – o 18,8 proc. – zwiększyła się zaś liczba kredytów jeszcze większych, w kwotach od 0,5 do 1,0 mln zł. Wyraźnie spadła natomiast liczba kredytów udzielonych na niskie kwoty, do 100 tys. zł. W tej grupie kredytów zanotowano spadek o 16,2 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku. Niewiele bowiem za nie można kupić przy rosnących cenach metra kwadratowego podłogi.
