Polacy mieszkają w ciasnocie. A czy istnieje wskaźnik w mieszkalnictwie, którym Polska wyprzedza sąsiadów? Okazuje się, że tak.
Polska gospodarka w wielu aspektach dogoniła europejską czołówkę. Czy podobnym sukcesem może pochwalić się mieszkalnictwo? Niskie koszty utrzymania kwalifikują nas do unijnej czołówki, ale niestety pod względem powierzchni, na której mieszkamy, jesteśmy już w ogonie stawki – eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, od czego to może zależeć.
Gdyby oceniać sytuację wyłącznie przez pryzmat kosztów, utrzymanie mieszkania w Polsce wypada stosunkowo tanio. Wydatki na raty kredytu, media, ubezpieczenie i remonty pochłaniają ponad 40% dochodu rozporządzalnego jedynie w przypadku 4,1% Polaków. Niższy wskaźnik w całej Unii mają tylko Słowacja i Słowenia (po 3,5%), Chorwacja (3,2%) oraz Cypr (2,4%). Dystans do Zachodu bywa dwu-, trzy-, a miejscami nawet sześciokrotny – we Francji wskaźnik ten sięga 6,4%, w Niemczech 11,2%, a w Danii 23,4%.
Niski rachunek to jeszcze nie tani rynek
To pochodna kilku kwestii, dzięki którym mieszkanie „nie zjada” nadmiernej części budżetu – po pierwsze, jesteśmy rynkiem w dużej mierze wolnym od hipotek. Z danych Eurostatu wynika, że 75% Polaków mieszka w lokalu własnościowym, który nie jest obciążony kredytem. To czwarty wynik w Unii Europejskiej. Mówimy więc o milionach gospodarstw domowych, których budżetu nie uszczupla comiesięczna rata. Do tego dochodzi solidny wzrost płac ostatnich lat i wciąż relatywnie niskie rachunki za media. Są to jednak optymistyczne dane tylko z perspektywy osób, które już posiadają mieszkanie. Rankingi układają się gorzej, jeśli chodzi o barierę wejścia na rynek zakupowy.
– Powyższy wskaźnik mierzy przeciążenie kosztami, a nie próg wejścia. W polskich warunkach wąskim gardłem jest to drugie, a Polska wypada w tym rankingu już mniej korzystnie. Ceny mieszkań w ciągu 7 lat wzrosły o ok. 88% na rynku pierwotnym (I kw. 2026 vs. I kw. 2019), co na tym tle daje nam niechlubne 5. miejsce wśród najszybciej drożejących mieszkań – tłumaczy Gabriela Prygiel, ekspertka portalu RynekPierwotny.pl
Zakorzeniona kultura mieszkań własnościowych
Jako kraj wyróżniamy się jednak pod względem struktury własnościowej mieszkań. Postkomunistyczna mentalność przywiązania do posiadania własnego „M”, zamiast jego wynajmowania, nie pozostaje tu bez znaczenia. 87% Polaków mieszka we własnym lokalu, a 13% wynajmuje. Dla porównania, w Niemczech proporcje są bliskie 50:50. Skąd takie różnice? Pod wieloma względami to kwestia wspomnianej już „kultury własności” przekazywanej z pokolenia na pokolenie i wzmocnionej przez transformację, w tym uwłaszczenie w zasobie spółdzielczym i komunalnym z lat 90. To samo tłumaczy, dlaczego najem instytucjonalny może rozwijać się u nas wolniej niż na zachodzie Europy. Sektor Private Rented Sector konkuruje nie tylko z rozdrobnionym najmem prywatnym, ale przede wszystkim z głęboko zakorzenionym przekonaniem, że wynajem to tylko etap przejściowy, a nie docelowy model mieszkania.
– Pociąga to za sobą kolejne konsekwencje. Skoro najem funkcjonuje w świadomości jako etap przejściowy, młodzi przesuwają moment usamodzielnienia. Osoby po studiach, z pracą i własnymi dochodami, wciąż mieszkające u rodziców, doczekały się własnej definicji „gniazdowników”. W grupie wiekowej 25–34 lata jest ich w Polsce 51%. To czwarty wynik w Unii; częściej zjawisko to występuje tylko w Chorwacji, Grecji i na Słowacji. Przeciętna wyprowadzka z domu rodzinnego następuje u nas około 27. roku życia – dodaje ekspertka portalu RynekPierwotny.pl
Bariera wejścia na rynek zakupowy jest wysoka, najem nie jest traktowany jako długofalowa alternatywa, więc mieszkanie u rodziców staje się trzecim wyjściem – najtańszym i najbardziej dostępnym. Odbija się to jednak na statystykach dotyczących przeludnienia. Na statystycznego Polaka przypada 1,2 pokoju wobec unijnej średniej na poziomie 1,7. W lokalach uznawanych przez Eurostat za przeludnione mieszka ok. 31% Polaków przy średniej unijnej wynoszącej ok. 17%.
– Niski poziom przeciążenia kosztami mieszkaniowymi wcale nie musi oznaczać, że w Polsce żyje się tanio. Raczej maskuje sposób, w jaki zorganizowaliśmy gospodarstwa domowe, gdzie i koszty utrzymania mieszkania rozkładają się na większą liczbę osób. Wysoką cenę płacimy więc niekoniecznie wyłącznie w wymiarze finansowym, ale także poprzez sposób, w jaki organizujemy swoje życie mieszkaniowe: późniejsze usamodzielnianie się, współzamieszkiwanie w większych gospodarstwach domowych czy ograniczoną przestrzenią – podsumowuje Gabriela Prygiel, ekspertka portalu RynekPierwotny.pl
Gabriela Prygiel, ekspertka portalu RynekPierwotny.pl
