Wśród nabywców nowych mieszkań rośnie popularność lokalizacji podmiejskich. Średnia cena za 1 m kw. w okolicach Warszawy w maju była średnio o ok. 40 proc. niższa niż w stolicy. Podobnie było w innych dużych miastach. Ale za to w Izraelu…
Zgodnie z raportem portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl w ostatnich latach wyraźnie wzrosła popularność podmiejskich lokalizacji wśród kupujących nowe mieszkania.
„W największych miastach ceny mieszkań osiągnęły poziom, który dla wielu osób, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, przestał być akceptowalny. Ci, którzy nie chcą płacić bajońskich sum, coraz częściej decydują się na przeprowadzkę do miejscowości okalających metropolie, gdzie mieszkania są bardziej dostępne” – zauważył ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.
Wolą dojeżdżać godzinami?
W podmiejskich lokalizacjach ceny gruntów są niższe, a w efekcie również ceny mieszkań. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w okolicach Warszawy w maju średnia cena za 1 m kw. mieszkań w ofercie firm deweloperskich była średnio niemal o 40 proc. niższa niż w mieście. Podobne różnice występowały we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu.
Zmiana preferencji kupujących spowodowała „boom budowlany” w podmiejskich lokalizacjach. Zwrócono uwagę, że również tych kupujących dotknęła zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych, a w ub.r. spadek sprzedaży tych mieszkań i domów był „bardzo gwałtowny”. Jako przykład podano miejscowości okalające Łódź, Poznań, Trójmiasto i Wrocław, gdzie „tąpnięcie było większe niż w aglomeracjach”.
W tej sytuacji nie wszyscy deweloperzy mogli sobie pozwolić na podwyżki cen. Dobra wiadomość jest taka, że w miejscowościach okalających największe miasta – z wyjątkiem aglomeracji Łodzi i Wrocławia – wzrost średniej ceny metra kwadratowego jest w tym roku mniejszy niż w samych metropoliach, gdzie średnią windują bardzo drogie mieszkania wprowadzane przez deweloperów na rynek głównie z myślą o zamożnych nabywcach. Dla przykładu w okolicach Krakowa ceny mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy spadły w tym roku o 5 proc., podczas gdy w samym mieście wzrosły aż o 8 proc.
W tym roku sytuacja może się zmienić nie tylko ze względu na poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych. Końcówka zeszłego roku oraz pierwszy kwartał przyniosły „wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań” także w podmiejskich lokalizacjach, w szczególności tam, gdzie funkcjonuje kolej podmiejska lub trasa szybkiego ruchu.
Popyt na nowe mieszkania w miejscowościach okalających największe miasta napędzać będzie rządowy program „bezpieczny kredyt”. Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w całym kraju do kupienia w ramach programu jest obecnie przeszło 53,2 tys. mieszkań. Najwięcej jest ich w aglomeracji warszawskiej (Warszawa i okolice). Np. w cenie do 500 tys. zł jest tu przeszło 3,7 tys. lokali.
Zgodnie z ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe „bezpieczny kredyt” z okresowo stałą stopą procentową będzie mogła zaciągnąć osoba do 45. roku życia; jeśli kredyt udzielany jest obojgu osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, warunek wieku będzie musiała spełnić przynajmniej jedna z nich. Kredyt może być udzielony na pierwsze mieszkanie – osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie będą mogły mieć w dniu udzielenia kredytu ani w przeszłości mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu.
Kwota „bezpiecznego kredytu” nie będzie mogła przekroczyć 500 tys. zł albo – jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko – 600 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 tys. zł. W przypadku braku wkładu własnego lub niepełnego wkładu będzie można skorzystać z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego.
Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat, a kredyt będzie spłacany w formule stałych rat kapitałowych (malejących rat kapitałowo-odsetkowych). W okresie stosowania dopłat oprocentowanie kredytu, według wyjaśnień na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, wyniesie dla kredytobiorcy 2 proc. powiększone o marżę, prowizję i inne opłaty bankowe (jeśli będą pobierane). „Bezpieczne kredyty” będą udzielane przez banki, które zawrą w tej sprawie umowę z BGK.
Kogo na to stać?
Nie ma się co dziwić ucieczce na peryferie, bo za 700 tys. zł trzyosobowa rodzina może kupić 58-metrowe mieszkanie w Warszawie, a ponad 100-metrowe w Katowicach, Olsztynie czy Bydgoszczy – jak wyliczył analityk Bartosz Turek z Hreit.
Jak wskazał analityk, trzyosobowa rodzina wykorzystując swoją zdolność kredytową i dodając jeszcze 20 proc. wkładu własnego, może kupić od 58 do nawet 110 m kw. w zależności od miasta, w którym planuje inwestycję. Jego zdaniem ze względu na duże różnice w cenie metra kwadratowego, najmniejsze możliwości nabywcze rodzina będzie miała w Warszawie, natomiast największe – w Katowicach.
Dodał, że przy obecnym oprocentowaniu kredytów rata 30-letniego kredytu na 558 tys. zł wynosiłaby około 4,4 – 4,7 tys. zł miesięcznie. Przypomniał, że rok temu przykładowa rodzina mająca do dyspozycji dwie średnie krajowe, mogła pożyczyć na zakup mieszkania mniej niż 400 tys. zł, co przekładano się też na mniejsze raty.
Turek wyliczył, że za 700 tys. zł można obecnie kupić od 58 do nawet 110 m kw. mieszkania w mieście wojewódzkim, przy czym najmniejszy lokal można kupić w Warszawie. Większe możliwości nabywcze – jak zaznaczył – modelowa rodzina miałaby natomiast w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu. W tych miastach aktualna zdolność kredytowa pozwoliłaby na kupno mieszkania o powierzchni od 63 m kw. (Gdańsk) do prawie 70 m kw. (Wrocław). Natomiast w Gdyni, Poznaniu, Rzeszowie, Lublinie i Szczecinie dysponując takim budżetem można kupić lokum od 70 m kw. do nawet 90 m kw. – ocenił analityk.
Jak wskazał, przykładowa rodzina może kupić ponad 100-metrowe mieszkania w Opolu, Olsztynie, Łodzi, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Kielcach i Katowicach. według Turka w najlepszym położeniu są mieszkańcy stolicy województwa śląskiego, gdzie przeciętnie metr kwadratowy lokalu kosztował w I kw. br. ok. 6,3 tys. zł.
pwr/pap
