W Polsce problem mieszkaniowy dotyczy milionów osób, które mimo pracy nie mają szans na własne lokum. Jednym z koniecznych rozwiązań jest opodatkowanie tych, którzy z mieszkań zrobili narzędzie do pomnażania swojego majątku – kosztem całego społeczeństwa. Nie mówię tu oczywiście o ludziach, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzinie czy wynajmują jeden lokal, by dorobić do pensji. Chodzi o tych, którzy gromadzą dziesiątki nieruchomości i żyją z czynszów. A także o fundusze inwestycyjne skupujące całe budynki, by sztucznie windować ceny. To nie tworzy żadnej wartości – to wyciskanie społeczeństwa z przestrzeni do życia.
Bo dziś w Polsce mieszkanie to niestety najbardziej opłacalna inwestycja. Stało się towarem, który przynosi zysk niezależnie od tego, czy ktoś w nim mieszka, czy nie – i właśnie to m.in. trzeba zmienić.
Według najnowszych danych podanych przez Polski Instytut Ekonomiczny 3,2 proc. właścicieli posiada pięć lub więcej lokali – i choć to niewielka grupa, kontroluje aż 13,6 proc. rynku mieszkań na wynajem. Jeden właściciel miał w rejestrze aż 351 mieszkań!
Obok osób fizycznych są fundusze PRS – Private Rented Sector – które w 2025 roku posiadały już ponad 24 tysiące mieszkań w Polsce, co oznacza wzrost o 30 proc. w ciągu zaledwie roku. To nowa fala kapitału, która nastawiona jest na stały zysk z najmu, ale równolegle działają fundusze inwestycyjne, które skupują mieszkania i zostawiają je puste, czekając na wzrost wartości – każdy z tych graczy – niezależnie od skali działania – przykłada rękę do rozchwiania rynku i destrukcji życia zwykłych ludzi. I właśnie z tego powodu potrzebujemy stanowczych, ale sprawiedliwych regulacji.
Bo czynsze rosną dramatycznie. Według PIE, między 2015 a 2024 rokiem przeciętne ceny najmu w Polsce wzrosły o 66 procent. To jeden z najwyższych wzrostów w Europie. 40 proc. najemców deklaruje, że wynajmuje nie z wyboru, lecz z braku alternatywy. A przy braku skutecznych przepisów ograniczających nadmierne zyski z najmu i spekulację – coraz więcej mieszkań trafia w ręce tych, którzy traktują je wyłącznie jako lokatę kapitału. To błędne koło, które napędza ceny do chorych wartości.
Dostęp do mieszkania przestał być osiągalny dla przeciętnego obywatela. Zakup własnego lokum staje się coraz bardziej uzależniony od dziedziczenia, pomocy rodziny lub wieloletniego kredytu. To nie jest normalne. Mieszkanie powinno być bez dyskusji dobrem dostępnym dla każdego pracownika – a państwo, które tego nie zabezpiecza, nie wypełnia swojej podstawowej funkcji.
Obecnie młodzi nadal mieszkają z rodzicami albo z byłymi partnerami, czy też wieloma, często obcymi sobie, współlokatorami, bo osobne lokum to dziś najczęściej marzenie ściętej głowy. Przeludnienie w mieszkaniach dotyczy ponad jednej trzeciej Polaków. Ponad połowa osób w wieku 25–34 lat nadal nie wyprowadziła się z domu rodzinnego. Nie wydaje mi się, żeby był to wybór podyktowany czymś innym niż warunki ekonomiczne.
Skutek? Moim zdaniem, chociażby wskaźnik dzietności, który spadł już do 1,099 – najgorszy wynik w Europie. Na początku polskiego kapitalizmu w 1990 było to 1,991 (GUS), czyli prawie blisko zastępowalności pokoleń. Od lat lecimy w dół. Bo jak tu zakładać rodzinę, kiedy wynajmuje się tylko pokój w przeludnionym mieszkaniu? A nawet za wynajem tego marnego pokoiku trzeba dziś często wyrzucić połowę minimalnej pensji na rękę.
Dlatego potrzebujemy dwóch rozwiązań podatkowych?
Nie zaproponuje państwu klasycznego podatku katastralnego od wartości każdego mieszkania, który obejmowałby wszystkich.
Po pierwsze myślę przede wszystkim o progresywnym podatku od inwestycyjnego nadmiaru posiadanych mieszkań – chociażby od piątego, szóstego, dziesiątego lokalu i tak dalej coraz wyższy. Taki, który sprawi, że inwestowanie w mieszkania przestanie być bezkarne i bezproduktywne społecznie. Nie należy uderzać w ludzi mających jedno czy dwa mieszkania – tylko w tych, którzy uczynili z rynku mieszkaniowego kopalnię zysków.
Po drugie podatek od pustostanów – mieszkań, które od lat stoją niewykorzystane. W Polsce mamy około 1,9 miliona pustostanów (2021). Jeśli ta liczba zbytnio nie wzrosła, to jest to niemal co ósme mieszkanie w kraju. Nowszych danych nie znalazłem, ale w Warszawie jest ich podobno nawet 200 tysięcy! Nie wszystkie nadają się dziś do zamieszkania, ale to tylko pokazuje skalę zaniedbań. Zamiast biernie przyglądać się pustym lokalom, które niszczeją, można je rewitalizować i oddać do użytku – szczególnie te należące do samorządów. 64 tysiące pustostanów komunalnych to nie detal – to szansa na poprawę życia tysięcy rodzin. A podatek od pustostanów może być jednym z kluczowych narzędzi do sfinansowania takiej polityki.
To nie jest kara. To sposób na zlikwidowanie ekonomicznej patologii, w której mieszkania stoją puste przez lata, bo nie opłaca się ich wynajmować. Ale to nie może być podatek ślepy. Musi być sprawiedliwy.
Dlatego potrzebne są jasne wyłączenia: dla osób, które odziedziczyły mieszkanie i nie mają środków na remont; dla tych, którzy planują przeznaczyć lokal dla dziecka w niedalekiej przyszłości, dla tych, którzy nie spekulują, tylko żyją w realnym świecie. To nie są przeciwnicy – to obywatele, którym państwo musi zapewnić racjonalną i przejrzystą ochronę.
Sam podatek od pustostanów działa. W Vancouver po wprowadzeniu podatku od pustostanów liczba wynajmowanych lokali wzrosła, a liczba pustych mieszkań spadła o 54% w ciągu pięciu lat – z niemal 4,6% do 1,4% wszystkich mieszkań. Do rynku wróciło około 15 tysięcy lokali. W Paryżu podatek od pustostanów opiera się na szacunkowej wartości czynszu możliwego do uzyskania – i wynosi 12,5% tej wartości w pierwszym roku i 25% w kolejnych. Efekt? Spadek liczby pustostanów o 13% w ciągu kilku lat. Berlin i Seul stosują podobne regulacje – z pozytywnym skutkiem.
W Polsce da się to zrobić mądrze
Nie chodzi o to, żeby komuś, kogo to poważnie dotknie, coś zabrać. Chodzi o to, żeby powstrzymać spekulację, która zawłaszczyła rynek mieszkaniowy. Trzeba jasno powiedzieć: podatek od pustostanów i podatek od nadmiarowej ilości posiadanych mieszkań nie są żadną grabieżą, lecz narzędziem ochrony społeczeństwa. Trzeba przy tym chronić seniorów, osoby dziedziczące mieszkania po prostu po rodzicach, po dziadkach. To ma być system, który przestanie premiować spekulację i powstrzyma nieuzasadniony wzrost cen mieszkań.
Dyskusja nie powinna dotyczyć tego, czy regulować rynek – ale jak mocno. Bo zmiany są konieczne. Możemy rozmawiać, czy próg progresji powinien zaczynać się od czwartego, piątego czy siódmego mieszkania – ale nie wolno odpuszczać nacisku na fundusze inwestycyjne, w tym te zagraniczne, i na tych, którzy traktują mieszkanie jak akcję na giełdzie.
Można rozważyć ograniczenie liczby mieszkań, które jedna osoba fizyczna lub podmiot prawny może kupić na rynku pierwotnym w ciągu roku. Warto też pomyśleć o lokalnych limitach zakupów inwestycyjnych.
Ważnym krokiem powinna być również może regulacja maksymalnych stawek czynszu – szczególnie w najmie prywatnym. Zamrożenie czynszów powinno nastąpić już dawno, ale powiązanie ich poziomu z wysokością pensji minimalnej pozwoliłoby realnie obniżyć obciążenie najemców. W praktyce można ustalić maksymalną wysokość czynszu dla landlorda jako odsetek pensji minimalnej – np. 30% przy standardowym metrażu. Wszystko można na pewno sprawiedliwie wyliczyć względem metrów i ustalić. Odpowiednio skonstruować tak, aby praca dawała dach nad głową i godność.
Warto też rozważyć obowiązek, by deweloperzy przekazywali część wybudowanych mieszkań do zasobu miasta – tak jak ma to miejsce m.in. w Holandii. Choć i tam ceny najmu z polskiej perspektywy są wysokie, udział mieszkań społecznych w rynku to około 30%, co stanowi jednak istotne zabezpieczenie dla osób o niższych dochodach, gdyż niedochodowe stowarzyszenia mieszkaniowe wynajmują je właśnie takim osobom. Podobny obowiązek w Polsce mógłby zwiększyć dostępność mieszkań przystępnych cenowo i jednocześnie ograniczyć monopol prywatnego rynku najmu.
W ramach podsumowania tu nie chodzi o żadną lewacką ideologię! Tylko o zdrowy rozsądek. Nikt nie mówi o zrównywaniu klas ani o rewolucji – chodzi o konkretne narzędzia, które pozwolą przywrócić równowagę na rynku mieszkaniowym. Myślę, że konieczność można dostrzec zarówno mając prawicowe jak i lewicowe poglądy. Jeśli ktoś jest przeciwko jakimkolwiek regulacjom, to albo żyje z dwudziestu mieszkań i dawno zapomniał, co to znaczy martwić się o czynsz – albo cynicznie udaje, że nie rozumie, jak wygląda życie poza jego bankowym kontem. Trudno bowiem znaleźć powód, by bronić patologii, która jednym pozwala na życie w coraz większym luksusie, a innym odbiera szanse na dach nad głową. Jeśli ktoś popiera taki stan rzeczy to tylko dlatego, że czerpie z tego spory i chory zysk.
Rozwiązania są bezdyskusyjnie konieczne. Jakie konkretnie? To już można ustalać – czy od czwartego mieszkania, czy od siódmego. Czy pustostan po roku, czy po dwóch? Ale jedno jest jasne – trzeba uderzyć tam, gdzie boli. W patologiczną koncentrację kapitału mieszkaniowego. Nie chodzi o to, by komuś coś koniecznie zabierać. Chodzi o to, żeby nie dało się bez końca doić wspólnego rynku kosztem tych, którzy żyją z pracy, a nie z czynszu.
Może się to komuś nie podobać. Może zgrzytać zębami, że podatki, że regulacje. Ale to właśnie jest najbardziej racjonalne podejście w obecnej rzeczywistości. Bo nie da się budować normalnego kraju na nienormalnym rynku mieszkań.
