Handel chce niższych czynszów

Część sieci sprzedaży rezygnuje z lokali w galeriach handlowych, przenosząc swoje sklepy do Internetu lub mniejszych sklepów.
Branża handlowa w ubiegłym roku boleśnie odczuwała skutki pandemii COVID-19. I jeszcze dotkliwiej odczuwa je teraz. Nakaz zamknięcia wielu sklepów spowodował, że duża część sieci sprzedaży renegocjuje umowy najmu w centrach handlowych, pragnąc dostosować je do nowych, trudniejszych warunków.
Starania o obniżkę czynszów nie spotykają się raczej z życzliwym podejściem właścicieli powierzchni handlowych, więc negocjacje idą opornie. Czynsze transakcyjne powierzchni handlowych znajdujących się w dużych centrach w Warszawie tylko nieznacznie spadły pod koniec drugiego kwartału 2020 r., a na rynkach innych dużych miast pozostały stabilne – wskazuje raport Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2020 r.
Jak widać, pandemia nie spowodowała w ubiegłym roku obniżki czynszów za wynajem powierzchni handlowych. Rzecz w tym, że umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na kilka lat, nie ma w nich klauzul przewidujących obniżkę z powodu epidemii – a zatem ewentualne zmiany w nowo podpisanych umowach wynajmu tylko bardzo nieznacznie wpływają na średnią z czynszów, obowiązujących w ostatnich latach. Sytuacja zmienia się jednak dynamicznie, gdyż zagrożenie ze strony handlu internetowego, nie potrzebującego wielkich obiektów, coraz bardziej zagląda w oczy właścicielom powierzchni handlowych.
Nikt dokładnie nie wie, ile wynoszą średnie wysokości cen za wynajem powierzchni handlowych w Polsce. Wiosną ubiegłego roku serwis Otodom szacował, że czynsze za najlepsze lokale kształtują się średnio na poziomie około 180 – 220 zł od metra miesięcznie, a w Warszawie mogą sięgać 400 – 500 zł za metr kwkadratowy.
Wkrótce zaczęła jednak obowiązywać tzw. Tarcza Antykryzysowa, która stanowiła, że na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności handlowej w obiektach handlowych mających powyżej 2 tys. m² wygasają zobowiązania stron umów najmu. Najemca był zwolniony z płatności czynszu na czas zamknięcia lokalu, o ile złożył wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu według dotychczasowych warunków na okres obowiązywania zakazu działalności plus 6 miesięcy. To rozwiązanie sprawiło, że dziś już w ogóle nie wiadomo, ile rzeczywiście płaci się za wynajem powierzchni handlowej w Polsce.
Wiadomo natomiast, że zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej pod koniec ubiegłego roku wynosiły w Polsce ponad 12,2 mln metrów kwadratowych. Kończone budowy obejmowały natomiast około 0,3 mln m.kw. powierzchni handlowej. To niewiele, a niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają nasz rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w kombinaty handlowo-usługowo-rozrywkowe
Część sieci sprzedaży w ogóle rezygnuje z lokali w galeriach handlowych, przenosząc swoje sklepy do Internetu lub mniejszych sklepów zlokalizowanych przy ulicach handlowych. Obserwujemy systematyczny wzrost zakupów on-line.
Duże centra handlowe już przed wybuchem pandemii przekształcały się w centra rozrywki, aby przyciągnąć klientów. Jednak obecne obostrzenia sanitarne uniemożliwiają prowadzenie także i tej części działalności.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku powierzchni magazynowych – bo magazynów nie da się przenieść do internetu. Jak wskazuje raport NBP, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał, mimo pandemii, w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie.
Nowe powierzchnie magazynowe lokalizowane są zwłaszcza w pobliżu dużych miast. Koszty ziemi nie mają już takiego znaczenia, jak przed kilkoma laty, zaś możliwość niezwłocznej obsługi klienta i powiększenia obrotów skłania najemców do wyboru magazynów w bardzo dobrych lokalizacjach.
Na początku IV kwartału 2020 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły do 20,3 mln metrów kwadratowych, a w budowie znajdowało się ponad 1,53 mln m.kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Mimo rozwoju, wielkość pustostanów magazynowych w całym kraju odnotowała jednak lekki wzrost, do poziomu 8,2 proc, wobec 7,3 proc. w 2019 r. Generalnie jednak, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w ubiegłym roku okazał się mało podatny na trudną sytuację gospodarczą i nie odczuł negatywnych skutków pandemii.
Przyrost powierzchni mieszkaniowych, biurowych, handlowych i magazynowych w Polsce możliwy jest w duże mierze dzięki kredytom. Wartość kredytów na nieruchomości, udzielonych przedsiębiorstwom przez banki krajowe, wynosiła na początku IV kwartału ubiegłego roku 64,8 mld zł. Składały się na to kredyty na nieruchomości mieszkaniowe, deweloperskie, biurowe, przemysłowe, handlowe i usługowe.
Połowa tych kredytów denominowana jest w walutach obcych, zatem zmiany kursu miały istotny wpływ na obniżenie ich wartości. Na przykład wartość kredytów na nieruchomości biurowe spadła w ciagu trzeciego kwartału ubiegłego roku z 17,7 mld zł do 17,2 mld zł. Udział kredytów zagrożonych pozostał zaś w zasadzie niezmienny, wynosząc, zależnie od rodzaju nieruchomości, od 6,1 proc. do 19,4 proc. (najwięcej kredytów zagrożonych jest w budownictwie mieszkaniowym). Są to jednak ubiegłoroczne wskaźniki, które w 2021 r. mogą się znacząco pogorszyć.
Polski rynek nieruchomości na różne sposoby próbuje sobie radzić ze skutkami pandemii. Bez odmrożenia gospodarki niemożliwy będzie jednak powrót na ubiegłoroczną ścieżkę rozwoju.