Handel chce niższych czynszów

Część sieci sprzedaży rezygnuje z lokali w galeriach handlowych, przenosząc swoje sklepy do Internetu lub mniejszych sklepów.
Branża handlowa w ubiegłym roku boleśnie odczuwała skutki pandemii COVID-19. I jeszcze dotkliwiej odczuwa je teraz. Nakaz zamknięcia wielu sklepów spowodował, że duża część sieci sprzedaży renegocjuje umowy najmu w centrach handlowych, pragnąc dostosować je do nowych, trudniejszych warunków.
Starania o obniżkę czynszów nie spotykają się raczej z życzliwym podejściem właścicieli powierzchni handlowych, więc negocjacje idą opornie. Czynsze transakcyjne powierzchni handlowych znajdujących się w dużych centrach w Warszawie tylko nieznacznie spadły pod koniec drugiego kwartału 2020 r., a na rynkach innych dużych miast pozostały stabilne – wskazuje raport Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2020 r.
Jak widać, pandemia nie spowodowała w ubiegłym roku obniżki czynszów za wynajem powierzchni handlowych. Rzecz w tym, że umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na kilka lat, nie ma w nich klauzul przewidujących obniżkę z powodu epidemii – a zatem ewentualne zmiany w nowo podpisanych umowach wynajmu tylko bardzo nieznacznie wpływają na średnią z czynszów, obowiązujących w ostatnich latach. Sytuacja zmienia się jednak dynamicznie, gdyż zagrożenie ze strony handlu internetowego, nie potrzebującego wielkich obiektów, coraz bardziej zagląda w oczy właścicielom powierzchni handlowych.
Nikt dokładnie nie wie, ile wynoszą średnie wysokości cen za wynajem powierzchni handlowych w Polsce. Wiosną ubiegłego roku serwis Otodom szacował, że czynsze za najlepsze lokale kształtują się średnio na poziomie około 180 – 220 zł od metra miesięcznie, a w Warszawie mogą sięgać 400 – 500 zł za metr kwkadratowy.
Wkrótce zaczęła jednak obowiązywać tzw. Tarcza Antykryzysowa, która stanowiła, że na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności handlowej w obiektach handlowych mających powyżej 2 tys. m² wygasają zobowiązania stron umów najmu. Najemca był zwolniony z płatności czynszu na czas zamknięcia lokalu, o ile złożył wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu według dotychczasowych warunków na okres obowiązywania zakazu działalności plus 6 miesięcy. To rozwiązanie sprawiło, że dziś już w ogóle nie wiadomo, ile rzeczywiście płaci się za wynajem powierzchni handlowej w Polsce.
Wiadomo natomiast, że zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej pod koniec ubiegłego roku wynosiły w Polsce ponad 12,2 mln metrów kwadratowych. Kończone budowy obejmowały natomiast około 0,3 mln m.kw. powierzchni handlowej. To niewiele, a niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają nasz rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w kombinaty handlowo-usługowo-rozrywkowe
Część sieci sprzedaży w ogóle rezygnuje z lokali w galeriach handlowych, przenosząc swoje sklepy do Internetu lub mniejszych sklepów zlokalizowanych przy ulicach handlowych. Obserwujemy systematyczny wzrost zakupów on-line.
Duże centra handlowe już przed wybuchem pandemii przekształcały się w centra rozrywki, aby przyciągnąć klientów. Jednak obecne obostrzenia sanitarne uniemożliwiają prowadzenie także i tej części działalności.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku powierzchni magazynowych – bo magazynów nie da się przenieść do internetu. Jak wskazuje raport NBP, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał, mimo pandemii, w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie.
Nowe powierzchnie magazynowe lokalizowane są zwłaszcza w pobliżu dużych miast. Koszty ziemi nie mają już takiego znaczenia, jak przed kilkoma laty, zaś możliwość niezwłocznej obsługi klienta i powiększenia obrotów skłania najemców do wyboru magazynów w bardzo dobrych lokalizacjach.
Na początku IV kwartału 2020 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły do 20,3 mln metrów kwadratowych, a w budowie znajdowało się ponad 1,53 mln m.kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Mimo rozwoju, wielkość pustostanów magazynowych w całym kraju odnotowała jednak lekki wzrost, do poziomu 8,2 proc, wobec 7,3 proc. w 2019 r. Generalnie jednak, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w ubiegłym roku okazał się mało podatny na trudną sytuację gospodarczą i nie odczuł negatywnych skutków pandemii.
Przyrost powierzchni mieszkaniowych, biurowych, handlowych i magazynowych w Polsce możliwy jest w duże mierze dzięki kredytom. Wartość kredytów na nieruchomości, udzielonych przedsiębiorstwom przez banki krajowe, wynosiła na początku IV kwartału ubiegłego roku 64,8 mld zł. Składały się na to kredyty na nieruchomości mieszkaniowe, deweloperskie, biurowe, przemysłowe, handlowe i usługowe.
Połowa tych kredytów denominowana jest w walutach obcych, zatem zmiany kursu miały istotny wpływ na obniżenie ich wartości. Na przykład wartość kredytów na nieruchomości biurowe spadła w ciagu trzeciego kwartału ubiegłego roku z 17,7 mld zł do 17,2 mld zł. Udział kredytów zagrożonych pozostał zaś w zasadzie niezmienny, wynosząc, zależnie od rodzaju nieruchomości, od 6,1 proc. do 19,4 proc. (najwięcej kredytów zagrożonych jest w budownictwie mieszkaniowym). Są to jednak ubiegłoroczne wskaźniki, które w 2021 r. mogą się znacząco pogorszyć.
Polski rynek nieruchomości na różne sposoby próbuje sobie radzić ze skutkami pandemii. Bez odmrożenia gospodarki niemożliwy będzie jednak powrót na ubiegłoroczną ścieżkę rozwoju.

Głód mieszkaniowy w Polsce nie maleje

Pod rządami PiS pogorszyła się sytuacja ludzi uboższych, którzy nie mogą zaciągnąć kredytu na swój wymarzony kawałek podłogi. Mają oni coraz mniejsze szanse zdobycia samodzielnego lokalu.

Liczba gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie od gminy wzrosła w latach 2016 – 2019 o 30 proc., a maksymalny czas czekania na lokale socjalne i komunalne wynosił odpowiednio 12 i 17 lat – takie informacje podaje raport Najwyższej Izby Kontroli na temat skuteczności działań administracji publicznej na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach.
Jak widać, pod rządami Prawa i Sprawiedliwości wyraźnie pogorszyła się sytuacja ludzi uboższych, których nie stać na zaciągnięcie kredytu na swój wymarzony kawałek podłogi. „Dobra zmiana” ograniczyła im szanse zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.
Deficyt mieszkań, dostępnych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach utrzymuje się od wielu lat – ale ostatnio jest coraz trudniej, a administracja publiczna sprawia wrażenie, jakby nie chciała zauważać problemu.
W rezultacie, za czasów rządów PiS liczba mieszkań komunalnych w zasobach gmin spadła z 886,7 tys na koniec 2015 r. do 840,4 tys na koniec 2018 r. Nadal około 10 proc. Polaków zamieszkuje lokale przeludnione i w złym stanie technicznym. Według Eurostatu wskaźnik deprywacji (niemożności zaspokojenia podstawowych potrzeb dostosowanych do europejskich warunków życia) plasuje Polskę na piątym miejscu od końca w Europie!
„Gminy, pomimo podejmowanych działań, nie doprowadziły do poprawy sytuacji osób oczekujących na mieszkania komunalne” – stwierdza raport NIK. Samorządom gminnym brakowało do tego i pieniędzy, i pomocy ze strony państwowych organów administracji. W ponad 70 proc. kontrolowanych gmin potrzeby mieszkaniowe rodzin o niskich dochodach nie zostały zaspokojone.
NIK wprawdzie pozytywnie oceniła podejmowanie przez gminy inwestycji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jednak ich zasięg tylko w niewielkiej części pokrywał zapotrzebowanie na lokale. Blisko 77 proc. gmin nie oddało do użytkowania ani jednego budynku po 31 grudnia 2016 r. Gminy po prostu nie mają za co budować – i bez wsparcia ze strony administracji centralnej na pewno nie poradzą sobie z tym problemem. Administracja nie pali się zaś do pomocy, bo PiS nie jest zwolennikiem samorządności gminnej.
Tak więc, gminy finansują gospodarkę mieszkaniową głównie ze środków własnych, posiłkując się z rzadka środkami pozyskiwanymi z Funduszu Dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym – jeśli w ogóle istnieją – są często niekompletne. Zdarza się też, że nie są w pełni realizowane, co utrudnia podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin. Ta substancja mieszkaniowa, która już istnieje, sypie się zaś w niepokojącym tempie.
Same gminy nie są tu bez winy. Niska ściągalność należności za najem lokali, niewłaściwa polityka czynszowa, nieegzekwowanie terminowych wpłat – wszystko to powoduje, że w większości gmin brakuje środków na pokrycie kosztów eksploatacji zasobów mieszkaniowych oraz na modernizację i remonty. Niestety, gminy jedynie sporadycznie motywują najemców lokali do spłaty zadłużenia.
Przychody z czynszów rzadko pokrywają koszty bieżącej eksploatacji lokali, a praktycznie nigdy nie wystarczają one na pokrycie wydatków remontowo-modernizacyjnych. W rezultacie prowadzi to do wyłączania budynków i lokali z użytkowania ze względu na zły stan techniczny – zwłaszcza, że często są to obiekty po prostu stare. Budynki wybudowane przed 1945 r. stanowią około 80 proc. zasobu komunalnego gmin. Z jednej strony, tych mieszkań wciąż brakuje – z drugiej, rośnie liczba pustostanów spowodowanych złym stanem technicznym budynków.
Ponadto Najwyższa Izba Kontroli ustaliła, że gminy nie analizowały rzeczywistej sytuacji ekonomicznej lokalnej społeczności podczas rozpoznawania potrzeb osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową. Efktem tych zaniedbań tego mogło być niewłaściwe określenie wysokości kryterium dochodowego – a tym samym nieuzasadniony wzrost liczby gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie od gminy.
W dodatku, obowiązujące uchwały o zasadach najmu lokali mieszkalnych często nie zapewniały przejrzystości zasad i procedur rozpatrywania wniosków oraz najmu mieszkań. Brakowało też jednolitych zasad sprawowania kontroli społecznej nad wynajmowaniem mieszkań komunalnych. Utrudniało to precyzyjne kierowanie pomocy mieszkaniowej do osób wykluczonych ekonomicznie i najbardziej potrzebujących. „Brak szczegółowych i jednolitych rozwiązań w tym zakresie nie zapewnia transparentności procesu przydziału mieszkań” – stwierdza NIK.
W ocenie Najwyższej Izby Kontroli, dotychczasowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów znacznie ograniczały możliwość odzyskiwania lokali komunalnych przez gminy i utrudniały ponowne dysponowanie nimi na rzecz gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Obecnie zwiększyły się kompetencje gmin w gospodarowaniu mieszkaniami komunalnymi. Gminy mają prawo i możliwość podwyższenia czynszu w razie poprawy sytuacji materialnej najemcy czy rozwiązania umowy najmu, jeśli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w danej miejscowości, ale również pobliskiej. Takie rozwiązania powinny umożliwić gminom bardziej elastyczne i racjonalne gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi. zasobem. Przepisy te weszły jednak w życie 21 kwietnia 2019 r., więc na długofalową ocenę ich skutków należy jeszcze poczekać.
Wnioski z tej kontroli są dosyć oczywiste i jednoznaczne. Zdaniem NIK, konieczne jest podjęcie działań służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Działania te powinny być prowadzone na podstawie aktualnych i rzetelnych, wieloletnich programów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin.
Niezbędne byłoby też dostosowanie zasad udzielania pomocy mieszkaniowej do zdiagnozowanych, rzeczywistych potrzeb mieszkańców – oraz wprowadzenie dostępnych form ich zaspokajania. Trzeba zapewnić przejrzystość procesu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych, wykorzystując w tym celu kontrolę społeczną.
Gminy powinny skuteczniej wykorzystywać dostępne źródła finansowe w celu prowadzenia długofalowej i racjonalnej polityki remontowej, zapobiegającej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych.
Wiadomo więc – dodajmy, że nie od dziś – co należałoby zrobić, aby zmniejszyć głód mieszkaniowy w Polsce. Nie bardzo tylko wiadomo, jak to wszystko zrobić.

Iluzoryczna pomoc dla wybranych

Jednym z najważniejszych problemów polityki mieszkaniowej w Polsce jest brak dostępnych mieszkań dla osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokale komunalne i zarazem zbyt niskie, by zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.

 

Według analiz, w takiej właśnie sytuacji jest ok. 40 proc. społeczeństwa, w tym głównie osoby młode rozpoczynające karierę zawodową. Problemem w ich sytuacji są nie tylko niskie dochody (niższe niż w innych grupach wiekowych), ale również forma zatrudnienia: umowy o pracę na czas określony, umowy zlecenia lub o dzieło.
W przyszłości problem mieszkaniowy dotknie również osób starszych, które stanowią coraz większy odsetek społeczeństwa. Doświadczenia krajów zachodnich wskazują, że grupa ta będzie tworzyła popyt na mieszkania na wynajem, w których zamieszkiwanie jest połączone z zapewnieniem dodatkowych usług opiekuńczych.
Przez ponad dwa i pół roku swych rządów PiS nic z tym nie robił, likwidując w dodatku wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego pozostawione przez poprzedników z PO. Uznano jednak wreszcie, że przed wyborami trzeba wystąpić z jakąś inicjatywą. Przygotowano zatem projekt ustawy o dopłatach do czynszów.

 

Tylko dla wybranych

Zgodnie z projektem, dopłaty do czynszów będą przeznaczone dla gospodarstw domowych o niższym poziomie dochodów (zależnym od liczby osób w gospodarstwie domowym) i nieposiadających innego mieszkania.
Wysokość dopłat zależeć będzie od kosztów budownictwa mieszkaniowego na danym terenie, oraz od powierzchni mieszkania. Im liczniejsze gospodarstwo domowe, tym wyższe będą dopłaty. Na razie trudno określic ich wysokość, ale pewnie nie przekroczą 400-450 zł miesięcznie.
Dopłaty będą przyznawane tylko na maksimum 9 lat. Dodatkowo, co roku beneficjenci będą weryfikowani, czy nadal spełniają kryteria dochodowe uprawniające do otrzymywania dopłat.
W sytuacji ich nie spełniania, prawo do dopłat zostanie wygaszone. Możliwe jest jednak wznowienie otrzymywania dopłat, z zastrzeżeniem, że w sumie okres ich pobierania nie może przekroczyć 9 lat.

 

Trzeba wynająć sobie nowe

Innym, bardzo ważnym ograniczeniem jest to, że dopłaty będą stosowane tylko w przypadku mieszkań zasiedlanych po raz pierwszy, wybudowanych na nowo lub po rewitalizacji. Ktoś, kto zamieszka w lokalu używanym, żadnej dopłaty nie dostanie. To oczywiście do minimum ograniczy krąg osób objętych dopłatami, bo mało kto w Polsce korzysta z fabrycznie nowych wynajętych mieszkań.
Rząd uzasadnia, że takie rozwiązanie powinno wykreować nowe inwestycje mieszkaniowe na wynajem, które wypełnią lukę rynkową. Takie tłumaczenie jest oczywiście lipą, bo rządowi chodzi o to, aby osiągnąć efekt propagandowy, ale w rzeczywistości pomóc jak najmniejszej grupie ludzi.

 

Pożegnanie z własnością

Rząd reklamuje, że zaproponowane rozwiązania zwiększą możliwości finansowe najemców, ułatwiając im płacenie czynszu rynkowego za mieszkanie, którego wynajem zapewni im stabilność życiową. Dzięki tym dopłatom będą oni mogli łatwiej wynająć samodzielne mieszkanie.
W rzeczywistości, skorzysta na tym tylko bardzo wąska grupa osób: ci, którzy będą mieli szczęście zamieszkać w nowym lub rewitalizowanym mieszkaniu na wynajem. W dodatku program ten ma zastąpić, istniejące wcześniej programy wsparcia osób fizycznych w nabyciu własnego mieszkania („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”).
Teraz państwo już nie będzie pomagać ludziom w nabyciu pierwszego własnego mieszkania. Co najwyżej, pomoże nielicznym w płaceniu czynszu za jego wynajęcie. Nowe rozwiązania mają wejść w życie już 1 stycznia 2019 r.