Ceny nieruchomości na rynku znów pikują w górę, osiągając niebotyczne rozmiary. Ta sytuacja już tradycyjnie napędza zyski developerom, zaś ludzi skazuje na kilkudziesięcioletnie okresy łaski i niełaski banków komercyjnych, w których zaciągają oni kredyty na zakup własnych mieszkań.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym po transformacji ustrojowej wymknęła nam się z rąk i wciąż dryfuje, wywołując rynkowy chaos, obietnice bez pokrycia części polityków formułowane szczególnie w okresach ubiegania się przez nich o władzę oraz połowiczne ale szumnie nagłaśniane programy, które nic pozytywnego nie przynoszą. Przeciwnie: szybkie następstwo w czasie tych niedopracowanych programów, nim którekolwiek z nich zostaną zweryfikowane w praktyce świadczy, że rządzący nie mają racjonalnego pomysłu jak zaspokoić głód mieszkaniowy szczególnie dla rodzin o niskich i średnich dochodach. Skoro nie potrafimy znaleźć lekarstwa na zło i patologię pustoszące rynek mieszkaniowy w Polsce, to dlaczego nie chcemy skorzystać z wzorców i doświadczeń innych państw, które ten problem skutecznie rozwiązały, tworząc trwałe podwaliny systemowe? Jednym z najważniejszych współczynników tego systemu są Kasy Budowlane.
Pierwsza taka Kasa powstała w Birmingham (Anglia) w roku 1775. Po ponad 100 latach wzorzec angielski zaadaptowały Niemcy, tworząc pierwszą Bausparkasse w Bielefeld w roku 1885. Bujny rozwój kas Budowlanych przypadł na lata dwudzieste ubiegłego wieku i okres po II wojnie światowej. Pojawiły się one wtedy w Austrii, a w latach 60-tych we Francji. Po roku 1990 powstały one również w Republice Słowackiej i Republice Czeskiej oraz na Węgrzech i w Rumunii. Powołane zostały także w Polsce mocą ustawy sejmowej z 5 czerwca 1997 roku o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1997 r. Nr 85, poz. 538). Niestety ówczesny wicepremier i minister finansów w ciągu czterech lat swego urzędowania nie znalazł czasu ani chęci do wydania wymagalnych rozporządzeń wykonawczych do ustawy, stąd nie weszła ona w życie, a kilka Kas, w organizację których obok Banku PKO BP SA i BGŻ SA zaangażowane były również banki spółdzielcze oraz SKOKi, czekających na możliwość rozpoczęcia działalności, musiało się rozwiązać.
Naczelną ideą Kas Budowlanych jest kształtowanie podstaw jednolitego i spójnego systemu, w tym wprowadzenie mechanizmu oszczędnościowo-kredytowego finansowania mieszkalnictwa dla osób zainteresowanych poprawą swojej sytuacji mieszkaniowej oraz stworzenie ram prawnych dla inwestorów instytucjonalnych wspierających system rozwoju mieszkalnictwa. Tej idei przyświecają dwa cele zasadnicze: gromadzenie kapitału dzięki umowie systematycznego oszczędzania zawartej na czas określony oraz kredytowanie celów mieszkaniowych takich jak: budowa, zakup, odbudowa, remont, modernizacja domu jednorodzinnego, szeregowego bądź lokalu mieszkalnego, nabycie praw własności, spłata kredytu mieszkaniowego, wniesienie przez członka spółdzielni mieszkaniowej wpłat przeznaczonych na przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego itp.
Pomysł polega na wprowadzeniu systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe. Byłby to także sposób na zagospodarowanie 500 plus. Służyłby on nie tylko budowaniu stabilności budżetu gospodarstw domowych, ale sprzyjał również bezpieczeństwu kredytowania i był elementem edukacji finansowej społeczeństwa. Poza tym w dużej mierze uniezależniałby poziom kredytów hipotecznych od stabilizacji depozytów bankowych, które obecnie powierzane są bankom z reguły na lokatach krótkoterminowych. Przewidywalny okres oszczędzania na własne mieszkanie znacznie ograniczyłby więc zagrożenia braku stabilności finansowania portfela kredytowego. Z analiz Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową wynika, że system Kas Budowlanych generowałby również od czwartego roku działania dodatkowe wpływy do budżetu państwa z tytułu opłat i podatków związanych z rozwojem budownictwa mieszkaniowego.
Uprawnionym do oszczędzania w Kasie Budowlanej byłyby zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, z tym, że tylko tym pierwszym przysługiwałaby premia oszczędnościowa, czyli forma finansowego wsparcia przez państwo w wysokości 15% wkładu oszczędnościowego w pierwszych latach oszczędzania i 10% w latach kolejnych. Zgromadzone depozyty, powiększone o odsetki oraz premię oszczędnościową stanowiłyby podstawę wypłaty kredytu oszczędnościowo-budowlanego na cele mieszkaniowe. Zarówno oprocentowanie środków osób oszczędzających, jak i oprocentowanie udzielanych kredytów byłoby stałe w całym okresie obowiązywania umowy. Wysokość udzielanego kredytu nie mogłaby przekroczyć 1,5-krotności wkładu oszczędnościowego powiększonego o odsetki i premię mieszkaniową.
Według danych Związku Banków Polskich w takim systemie uczestniczy 2,8 mln obywateli Republiki Czeskiej, zrzeszonych w sześciu kasach oszczędnościowo-budowlanych. W pandemicznym roku 2020 wypłacono tam 92 tys. kredytów mieszkaniowych, a w samej Pradze rozpoczęto budowę 5 tys. mieszkań.
W okresie 25 lat funkcjonowania systemu docelowego oszczędzania w Republice Czeskiej, obywatele tego kraju podpisali łącznie 15 mln umów oszczędnościowo-kredytowych. Ponad 50% kredytów hipotecznych jest tam udzielanych przez Kasy Budowlane.
Działające na Słowacji 3 Kasy Budowlane prowadzą 1,1 mln rachunków oszczędnościowo-kredytowych. W roku 2020 zawarły 148 tys. nowych umów, wsparły wybudowanie 21 tys. mieszkań. Środki udostępniane przez słowackie Kasy Budowlane stanowią około 20% środków finansujących w tym kraju rozwój mieszkalnictwa.
Rozwój gospodarczy tych krajów oraz systematyczne obniżanie inflacji pozwoliły na stopniowe obniżanie poziomu premii oszczędnościowej. Najdalej posunęli się w tym Węgrzy. W roku 2018, po 20 latach funkcjonowania kas, tamtejszy parlament, usatysfakcjonowany poziomem ich rozwoju i uzyskanej pozycji na rynku usług finansowych, podjął decyzję o zawieszeniu prawa do premii oszczędnościowej dla nowych klientów przystępujących do oszczędzania. Mimo to system nie załamał się. W roku ubiegłym cztery funkcjonujące na Węgrzech Kasy Budowlane wypłaciły ponad 104 tys. kredytów, choć oddano do użytkowania tylko 20 tys. mieszkań. Danych z Niemiec i Austrii lepiej nie przytaczać, żeby nie szokować skalą udzielonych przez tamtejsze kasy kredytów i oddanych do użytkowania mieszkań. Efektywność finansowa w tych krajach budownictwa mieszkaniowego, sprawność i przejrzystość zarządzania środkami, a przede wszystkim bezpieczeństwo samych klientów sprawiły, że w Austrii system kas budowalnych jest także wykorzystywany do obsługi systemu oszczędzania na cele edukacyjne, a w Niemczech do oszczędzania na cele emerytalne – obydwa systemy, oczywiście wspierane finansowo przez te państwa.
Ilościowy potencjał członków Kas w Polsce szacuje się na około 4-5 mln osób. Taki poziom liczby naszych rodaków oszczędzających w kasach budowlanych możliwy jest do osiągnięcia po 5-6 latach od uruchomienia tego systemu. Takiej rzeszy żadne państwo nie jest w stanie zapewnić przysłowiowego dachu nad głową. Leży to w gestii przede wszystkim samych zainteresowanych. Ale państwo może i powinno ich w tym wspierać, stwarzając stabilne mechanizmy i formy pomocy finansowej szczególnie dla rodzin o niskich i średnich dochodach. System Kas Budowlanych nadaje się do tego celu znakomicie.
Dr Jerzy Jankowski
Przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego
Krajowej Rady Spółdzielczej,
Prezes Zarządu Związku Rewizyjnego
Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
