Złe prognozy się nie sprawdziły

Rozmaici analitycy jak zwykle specjalizują się w straszeniu. I z reguły nie mają racji w swoich ponurych przewidywaniach.

Opisując pierwsze półrocze bieżącego roku, można zaryzykować twierdzenie, że był to jeden z ciekawszych okresów na rynkach finansowych od lat.
Cofając się do prognoz tworzonych pod koniec ubiegłego roku, większość kasandrycznych wizji, jak dotąd, się nie sprawdziła.
Jedyną sprawdzoną prognozą było utrzymanie słabej koniunktury w strefie euro, chociaż w części prognoz wskazywano na możliwe odbicie w drugim półroczu.

Zmienność jest stała 

Zdaniem najczęściej odmienianym na wszystkie przypadki przez rynkowych analityków w 2018 roku było – „Silny wzrost rynkowej zmienności”. Powszechnie oczekiwano, że 2019 przyniesie dalszą eskalację tej zmienności. Pierwsze cztery miesiące bieżącego roku zdawały się przeczyć tej tezie. Po silnych spadkach w IV kwartale rynki niemal nieustająco rosły, zaś skala wahań kursów akcji znacząco spadła.
Zmienność jednak przypomniała o sobie w maju ubiegłego roku, gdzie splot kilku zdarzeń, związanych z ryzykiem intensyfikacji konfliktów handlowych zachwiał optymizmem inwestorów. Wydarzenia z maja tylko na chwilę przypomniały inwestorom, że przynajmniej amerykański rynek akcji znajduje się w zaawansowanej fazie hossy i takie nagłe powroty zmienności mogą wracać na rynki w dość nieoczekiwany sposób

Rola Trumpa

Powodami do optymizmu na początku roku były nadzieje inwestorów na szybkie zakończenie tematu wojen handlowych. Ten scenariusz wydawał się być realny do końca kwietnia, gdy Donald Trump w znaczący sposób zaostrzył retorykę Stanów Zjednoczonych – czego konsekwencją było wpisanie na czarną listę kilku chińskich korporacji, w tym Huawei, jak również groźba nałożenia kolejnych wysokich ceł na chińskie produkty.
Te wydarzenia zachwiały na moment optymizmem inwestorów giełdowych, jednak ostatecznie na szczycie G20 pod koniec czerwca udało się uzyskać zawieszenie broni.
Biorąc jednak pod uwagę pewną nieprzewidywalność działań amerykańskiego prezydenta i otwarcie konfliktu na kilku frontach, każdy scenariusz na drugą połowę roku jest równie możliwy. Zagrożona wydaje się być również Europa Zachodnia, gdzie „nawis” wojen handlowych zdaje się hamować optymizm przedsiębiorców.
Na szczególną uwagę zasługuje zmiana retoryki amerykańskiego banku centralnego. Jeszcze na początku 2019 roku, pomimo nacisków amerykańskiego prezydenta, powszechnie obowiązującym scenariuszem była kontynuacja cyklu podwyżek stóp procentowych.
Oczekiwania te zostały silnie złagodzone, gdy FED (amerykańska rezerwa federalna) przeszedł w fazę „czekaj i patrz”. Następnym krokiem była deklaracja Jerome’a Powella, szefa FED, mówiąca o gotowości wsparcia amerykańskiej gospodarki przez bank centralny.
Zostało to przez uczestników rynku zinterpretowane jako preludium do rozpoczęcia cyklu łagodzenia polityki pieniężnej przez bank centralny USA.

Absurdalna wiara w słowo

Kolejnym krokiem było usunięcie z komunikatu po czerwcowym posiedzeniu FED słowa „cierpliwość”, co rynek przyjął jako wstęp przed obniżkami stóp. Prawdopodobieństwo lipcowej obniżki stóp sięgnęło 100 proc.
Patrząc na obecne wyceny długu, kilka obniżek stóp procentowych jest już w cenach amerykańskich obligacji. Trudno jednak w protokole z posiedzenia FED szukać twardego potwierdzenia takiego scenariusza.
Pod koniec I półrocza również Europejski Bank Centralny zadeklarował chęć wsparcia dla europejskiej gospodarki. Zgodnie z głównym komunikatem z ostatniego posiedzenia, wszystkie opcje pozostają na stole, w tym obniżki stóp procentowych.
Warto tutaj pamiętać, że kończy się kadencja obecnego prezesa EBC i trudno powiedzieć, jakie zapatrywania odnośnie dalszej polityki Europejskiego Banku Centralnego będzie miał jego następca.

Złoto idzie do góry

Z rynkowych wydarzeń należy podkreślić również silne wzrosty cen złota. Były one powodowane przede wszystkim niepewnością związaną z dalszym przebiegiem konfliktów handlowych oraz wzrostem napięcia w zatoce Ormuz. Ceny złota rosły konsekwentnie od końca maja, przekraczając dawno nieobserwowany poziom 1400 dolarów za uncję.
Końcówka I półrocza przyniosła również silne spadki cen rentowności krajowych obligacji. Było to dość spójne ze zmianami wycen globalnego długu. Rentowności krajowych 10-latek znalazły się na poziomach obserwowanych ostatnio na przełomie 2014 i 2015 roku, co biorąc pod uwagę niezmienną od kilku lat politykę Rady Polityki Pieniężnej, może nieco dziwić.
Ale do największych zaskoczeń należy zaliczyć dość nieoczekiwany przebieg wojny handlowej i przede wszystkim ostry zwrot w polityce banków centralnych.
Paradoksalnie, najbardziej niepokoić może silna zmienność nastrojów i optymizm inwestorów, których zachowanie w ostatnich paru miesiącach mogło się wydawać, w pewnych momentach, mocno nieracjonalne.

Trzeba trochę postraszyć

Odczyty gospodarcze, w szczególności w Europie Zachodniej, mogą w ostatnich miesiącach niepokoić. Indeksy optymizmu PMI utrzymują się trwale poniżej poziomu 50 punktów. Co ciekawe, pozostaje to praktycznie bez wpływu na zachowanie się rynkowych indeksów.
Do interesujących wniosków można dojść obserwując odczyty wskaźnika PMI dla krajowego indeksu, który jak dotąd nie znalazł odzwierciedlenia w danych realnych, wskazujących na kontynuację zdrowego wzrostu naszej gospodarki.
Część rozbieżności można tłumaczyć pewnym zapóźnieniem w realizacji zamówień krajowych wytwórców. Jednak przy silnym wsparciu fiskalnym nikt obecnie nie prognozuje znaczącego spowolnienia wzrostu polskiego produktu krajowego brutto w 2019 roku, jak wskazywałyby na to odczyty wskaźników wyprzedzających.

Polskie akcje średnio stoją

Ostatnie sześć miesięcy było bardzo udane dla inwestorów lokujących środki na rynkach rozwiniętych. Po spadkach w IV kwartale ubiegłego roku, indeksy z końcem grudnia silnie odbiły i ten trend trwał praktycznie do końca I półrocza.
Amerykański indeks S&P 500 zyskał w tym czasie 17,3 proc, dwa razy ustanawiając nowe historyczne szczyty. Jeszcze lepiej wypadły amerykańskie spółki technologiczne skupione w indeksie Nasdaq, zyskując nieco ponad 20 proc.
Hossa nie ominęła Europy Zachodniej, niemiecki DAX wzrósł o 18,9 proc., zaś francuski CAC40 o 18 proc.
Dużo słabiej na tym tle wypadł polski rynek, który przez długi czas był odporny na globalny optymizm. WIG20 zyskał od początku roku około 3 proc., zaś szeroki indeks WIG 5,3 proc.. Było to zasługą lepszego „zachowania się” małych i średnich spółek. Indeks WIG80 zyskał 12,2 proc., zaś WIG40 odpowiednio 5 proc.
Jak już wcześniej wspomniałem, krajowe akcje nie uczestniczyły w obserwowanej na globalnych rynkach hossie. Takie zapóźnienie giełdy papierów wartościowych, patrząc z perspektywy historii, nie jest niczym szczególnym.
Można więc oczekiwać dobrego drugiego półrocza dla krajowych spółek, biorąc pod uwagę wejście pracowniczych programów kapitałowych, wspierających gospodarkę i hossę na naszym wschodzącym rynku.
Największa przestrzeń wzrostu istnieje w segmencie małych spółek – tutaj jednak każdy inwestor powinien mieć z tyłu głowy kwestię płynności, która boleśnie przypomniała o sobie w II połowie 2018 roku.

Zbytni optymizm inwestorów

Obserwując dotychczasowe zachowanie rynków w 2019 roku, można było dojść do jednego wniosku. Zmiany cen rynkowych aktywów silnie odcięły się od fundamentów gospodarczych. Rynki potrafiły najpierw rosnąć, potem spadać i z kolei ponownie rosnąć bez zmiany istotnych parametrów rynkowych i gospodarczych.
Ten optymizm jest w mojej ocenie niepokojący, gdyż każdy drobny komunikat rynkowy, czy też tweet Donalda Trumpa jest w stanie zmienić krótkoterminowy trend na rynkach. W takim otoczeniu, biorąc również pod uwagę obecny poziom rynkowych indeksów, w każdym racjonalnym inwestorze powinien zbudzić się pewien zdrowy poziom ostrożności. Trudno jednak dyskutować z faktami, gdy rynki konsekwentnie rosną.

Nie ma taniego budowania

A jeśli jest, to dziadowskie. Budowanie na przyzwoitym poziomie musi kosztować – i na razie coraz bardziej drożeje.

Domy stają się coraz droższe – w 2019 roku za budowę (w tradycyjnej technologii) trzeba zapłacić prawie 9 proc. więcej niż przed rokiem – taki jest podstawowy wniosek z raportu serwisu Kalkulatory Budowlane.
Te 9 proc. to dużo więcej niż inflacja czy wzrost przeciętnego wynagrodzenia w naszym kraju.

Drogo się mury pną do góry

Ceny wzrosły praktycznie na każdym etapie budowy. To oznacza że standardowy dom kosztuje ponad 20 tysięcy więcej niż przed rokiem.
W poprzednich latach średnie wzrosty cen nie przekraczały 5 proc. W 2018 sytuacja się zmieniła, a ceny poszły szybciej w górę.
Przekładając procentowe wzrosty na złotówki, amator własnej nowej chałupy musi zapłacić o 22 tys. zł więcej w przypadku domu parterowego o powierzchni ok. 100 m2 (wzrost o 9.3 proc).
Tylko 1 tys zł więcej (23 tys. zł) zapłaci w przypadku domu piętrowego o powierzchni 140 m2 (wzrost o 8.3 proc.).
Natomiast już o 30 tys droższa będzie budowa domu piętrowego z piwnicą liczącego 195 m2 (wzrost o 9.1 proc.)
Ceny najbardziej rosły oczywiście w dużych miastach i kilku najważniejszych województwach (mazowieckie, śląskie, małopolskie, wielkopolskie).

Wyjechali na zachód

Brak rąk do pracy uważany jest za głównego winowajcę rosnących cen.
Odpływ pracowników na zachód Europy budowlanka odczuła najsilniej w całej polskiej gospodarce. Przez długi czas sytuację ratowało ściąganie pracowników z Europy Wschodniej, głównie z Ukrainy, ale nawet pomimo napływu tysięcy pracowników z tamtego regionu, niedobory fachowców w branży budowlanej szacuje się na prawie 100 000 osób.
Pracodawcy coraz częściej zamiast na Ukrainę sięgają do innych krajów – na Białoruś, do Mołdawii, czy tak egzotycznych jak Uzbekistan.
Ta sytuacja godzi w inwestorów indywidualnych. O ile budując dom mogą oni bowiem zaoszczędzić na materiałach budowlanych, korzystając z okresowych obniżek cen czy też promocji, o tyle wynegocjowanie lepszych cen na usługi budowlane jest praktycznie niemożliwe.
Jedynym wyjściem jest wykonanie części prac samodzielnie. Im mniejszy udział własny, tym koszt budowy domu będzie większy.
Sprawdza się również system gospodarczy, czyli samodzielne dobieranie ekip budowlanych do każdego etapu inwestycji mieszkaniowej. Zlecenie tego głównemu wykonawcy to kolejne procenty do ceny.
Brak rąk do pracy powoduje dziś, iż są tak duże niedobory wykwalifikowanych pracowników, że wiele firm budowlanych może upaść. Na rynku pracy brak głównie tynkarzy, cieśli, murarzy, zbrojarzy, dociepleniowców i operatorów sprzętu.

Kosztowny element

Innym elementem wpływającym na łączne koszty budowy domu są ceny materiałów budowlanych. W 2018 r. ceny wzrosły od 3 do nawet 30 proc. W bieżącym roku można się spodziewać utrzymania tej tendencji z uwagi na dużą liczbę rozpoczętych inwestycji i rosnący popyt. A buduje się coraz więcej – i z roku na rok Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydaje coraz więcej pozwoleń na budowę.
Największy wzrost cen, bo o blisko 33 proc. objął materiały i elementy drewniane. Ceny izolacji termicznych wzrosły o około 14 proc. Za materiały do budowy ścian i kominów zapłacimy w tym roku o około 12 proc. więcej. Jeszcze nie wiadomo, jak podrożeją wapno i cement ale w 2018 r. ich ceny wzrosły tylko o 3.7 proc.
Więcej dobrych informacji można znaleźć patrząc na ceny materiałów wykończeniowych i wyposażenia. Średnie ceny farb, płytek, wykładzin i innych elementów wykończenia oraz wyposażenia mieszkania wzrosły tylko
o nieco ponad 1 proc. Wynika to ze stabilnego popytu i dużej konkurencji pomiędzy największymi marketami budowlanymi oraz sklepami internetowymi.

Koszmar złej jakości

Z uwagi na rosnące ceny materiałów, jak i usług budowlanych coraz większą popularność zdobywają alternatywne technologie budowy.
Najpopularniejsze są domy oparte na szkielecie drewnianym, popularność zyskują też domy z keramzytu. Mają wspólną cechę – są prefabrykowane. Ich elementy produkuje się w specjalnych fabrykach domów (tak jak za Gierka) i przewozi na miejsce budowy. Tam sprawna ekipa budowlana – o ile się taka jakimś cudem znajdzie – składa dom z gotowych elementów w ciągu 2-3 tygodni. Pozostaje wykończenie wnętrza i przeprowadzka.
Oczywiście prefabrykowany dom musi powstać na wybudowanej wcześniej płycie fundamentowej. W praktyce średni czas od wbicia w ziemię pierwszej łopaty do przeprowadzki wyniesie 3-6 miesięcy, a włączając w to formalności, wybór projektu, pozwolenia i czas oczekiwania na produkcję – co najmniej 12 miesięcy. To bardzo krótko.
Zamawiając dom prefabrykowany wraz z montażem w dużej, uznanej firmie, można mieć pewność, że jakość wykonania materiałów budowlanych oraz ich montaż będą na najwyższym poziomie. Tyle, że to musi kosztować i nie nastąpi od razu, bo popyt jest duży.
W przypadku wyboru złej firmy można natomiast wpaść w rozpacz. Źle zaprojektowany, wyprodukowany i zmontowany dom to koszmar dla jego użytkownika. Niedokładnie wykonane elementy tworzą mostki cieplne, nieodpowiednia izolacja termiczna podnosi koszty utrzymania, a słaba izolacja akustyczna może sprawić, że słychać będzie każdy krok na poddaszu.

Spełniająca się przepowiednia?

Początek nowego roku na pewno będzie stać pod znakiem kontynuacji zeszłorocznego wzrostu cen. Liczba rozpoczętych inwestycji jest wciąż tak duża, że niedobory pracowników jeszcze bardziej się pogłębią.
Wydaje się jednak – co przewidują niemal wszyscy – że rynek zaczyna się przegrzewać i niedługim czasie może nastąpić przełom.
Ceny wzrosną do poziomów nieakceptowalnych przez inwestorów, nastąpią liczne upadłości dużych firm spowodowane podpisanymi kilka lat temu i nierewaloryzowanymi kontraktami. To zaś może doprowadzić do gwałtownego spadku popytu na rynku i w efekcie do zatrzymania wzrostu cen lub nawet do delikatnych spadków cen.
Trudno jednak stwierdzić, czy wydarzy się to już w bieżącym roku, czy dopiero w 2020. Na razie ceny rosną, buduje się więcej i drożej a zwykli inwestorzy zastanawiają się, gdzie jest sufit.

Można budować szybciej

Cały czas prawie milion polskich rodzin nie dysponuje samodzielnym mieszkaniem.

 

Sejm przyjął tak zwaną specustawę mieszkaniową. Skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowych z 5 lat do zaledwie roku oraz określenie standardów, jakich trzeba będzie przestrzegać przy ich realizacji – to najważniejsze cele nowych rozwiązań.
Te standardy to na przykład odległości budowanych domów od szkół czy przystanków komunikacji miejskiej, zapewnienie dostępu do drogi, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej.

 

Więcej informacji

Ustawa ma skracać procedury urzędnicze ale wymaga też zapewnienia infrastruktury społecznej dla nowych osiedli mieszkaniowych. Pozwala też całkowicie odchodzić od standardów w niej zapisanych – na przykład, gdy gmina podpisze z inwestorem umowę na dowóz dzieci do szkoły, to odległość od przystanku nie będzie mieć znaczenia.
Rada gminy będzie mogła określać w swoich uchwałach inne standardy wymagane od inwestorów – większe lub mniejsze niż zapisane w ustawie, ale nie różniące się bardziej niż o 50 proc. w stosunku do przyjętych ustawowo wskaźników. Taka elastyczność jest wskazana, gdyż standardy urbanistyczne są zróżnicowane ze względu na liczbę mieszkańców gmin oraz zagęszczenie budowlane.
Zapisane w specustawie standardy oznaczają swego rodzaju kontrakt z inwestorami. Będą oni zobowiązani zaprezentować swą koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, stanowiącą komplet informacji dla rady gminy, przydatny przy podjęciu przez nią decyzji o powstaniu inwestycji. Nowe przepisy nie pozwalają na inwestowanie na terenach podlegających ochronie.

 

W lepszym porządku

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (bo tak brzmi nazwa specustawy) powinna ułatwić wykorzystywanie obszarów, które dotychczas nie mogły być brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym. Na przykład, gruntów rolnych w granicach miast, a także dawnych terenów kolejowych, wojskowych i przemysłowych.
Przepisy określające standardy i procedury lokalizacyjne są w naszym kraju potrzebne, ponieważ plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają jedynie 16 proc. powierzchni polskich miast, a ich roczny przyrost wynosi zaledwie 1 proc. Nikomu się nie chce sporządzać planów zagospodarowania przestrzennego, a poza tym stanowią one barierę dla samowoli urbanistycznej, więc są niechętnie widziane zarówno przez władze lokalne, jak i potencjalnych inwestorów.
Obowiązujące dziś przepisy umożliwiają prowadzenie prac budowlanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, których gminy wydają rocznie około 80 tys. Ale te decyzje są przez ekspertów krytycznie oceniane, bo stanowią główną przyczynę bezładnej zabudowy i niekontrolowanego rozlewania się miast. W przyszłości to się powinno zmienić. Specustawa miałaby obowiązywać przez 10 lat.