Mieszkaniówka kwitła na tle zapaści

Niedobór mieszkań w Polsce jest tak dotkliwy, ze nawet kryzys spowodowany pandemią nie zdołał zahamować rozwoju budownictwa i zmniejszyć dochodów deweloperów.
W III kwartale ubiegłego roku nastąpił powrót do aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19, obowiązujących od marca 2020 r. Liczba zawartych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego, poprzedniego kwartału.
W wspomnianym III kwartale 2020 r. odnotowano zaś w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania (59,1 tys.), jak i tych, których budowę rozpoczęto (67,3 tys.).
Wyższe stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt przyczyniały się do występowania inwestorów o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Mimo tego udzielono ich mniej niż w II kwartale oraz rok do roku, na co wpływ miały ograniczenia pracy urzędów związane z COVID-19. Takie są podstawowe wnioski, zawarte w analizie sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce sporządzonej przez Narodowy Bank Polski.
Koszty budowy mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak tempo tego wzrostu było znacznie niższe, natomiast ceny ziemi nadal istotnie rosły. Zaobserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym większych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym.
Wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy jest złożony, a ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zmieniały się w różnych kierunkach. Ceny ofertowe nowo wprowadzanych mieszkań na rynku pierwotnym wyhamowały wzrost, a jednocześnie deweloperzy zwiększyli nieco podaż mieszkań. Wysokie ceny ofertowe mogą też podlegać różnego rodzaju promocjom, co ułatwia sprzedaż.
Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie (efekt częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań). Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na kupowanie mieszkań na własność. Podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej.
W Warszawie spadły w trzecim kwartale średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu metra kwadratowego mieszkań (nie uwzględniające opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Nastąpił też spadek stawek czynszów w najmie długoterminowym w 6 największych miastach Polski, co wpłynęło też na spadek opłacalności najmu mieszkań. Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat gospodarstw domowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.
W największych miastach systematycznie rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.
Kwartalna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła w trzecim kwartale ponad 13,3 tys. lokali – co znaczy, że podwoiła się wobec poprzedniego kwartału, mimo skutków obowiązywania ograniczeń związanych z pandemią COVID-19. Nie osiągnęła jednak poziomu sprzed pandemii.
Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zwiększył się wobec poprzedniego kwartału o 0,4 tys. lokali i wyniósł na koniec okresu 49,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w 6 największych miastach wzrosła wobec poprzedniego kwartału o 0,2 tys. (do 5,5 tys.), a czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w tych miastach się wydłużył.
Wskaźnik tak zwanej szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w trzecim kwartale 0,76 metra kwadratowego czyli nieznacznie zmniejszył się wobec poprzedniego kwartału. Nadal jednak był wyższy o 0,28 m.kw. w porównaniu z minimum zanotowanym w III kwartale 2007 r., za poprzednich rządów Prawa i Sprawiedliwości.
Wskaźniki szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego oraz kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrosły. Głównym powodem lekkiego zwiększenia się tych dwóch wskaźników dostępności były niskie stopy procentowe kredytu mieszkaniowego.
Do końca III kwartału 2020 r. obserwowano tylko nieznaczny wpływ ograniczeń związanych z pandemią COVID-19 na dotychczasowe wypłaty kredytów. Wartość nowych, złotowych umów kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych według danych NBP wyniosła w III kwartale ok. 13,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 0,9 mld zł (6,5 proc.) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o ok. 0,7 mld zł (- 4,8 proc.) względem III kwartału 2019 r. Łącznie w trzech kwartałach 2020 r. udzielono ok. 41,7 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli o 0,7 mld zł więcej w porównaniu do tego samego okresu 2019 r.
Wyniki ankiety NBP na temat sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale ubiegłego roku wskazują, że banki złagodziły nieco kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych ale zarazem kolejny raz podniosły marżę kredytową oraz marżę dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. W IV kwartale 2020 r. banki spodziewały się nieznacznego łagodzenia polityki kredytowej i kontynuacji wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe.
„Należy dodać, że przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku epidemii, nie skutkowały niewypłacalnością kredytobiorców” – podkreśla NBP. Wpływ na to miały moratoria kredytowe i obniżki stóp procentowych.
Szacowana stopa zwrotu kapitału własnego z projektów inwestycyjnych deweloperów mieszkaniowych wyniosła w III kwartale 2020 r. około 21 proc. Na tle innych branż pozostaje ona na bardzo wysokim poziomie. To skutkek wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań.
Według ekspertów Coface liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych w branży budowlanej nieznacznie zmniejszyła się rok do roku. Spadł także udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji (o 1,2 p.p). Dane te, jak stwierdza NBP, są jednak obarczone niedoszacowaniem wynikającym z zaburzonej pracy sądów. Jak widać, także i instytucje będące w rękach PiS-u zauważają fatalny wpływ zmian narzucanych polskiemu sądownictwu na sprawność postępowań.
Rynek nieruchomości komercyjnych również został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć jeszcze długo wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami. Gdy jednak najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu i próbuje obniżyć jego poziom. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich negocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem.
Pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym. „Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej” – zauważa NBP. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej.
Na rynkach nieruchomości biurowych w IIIkwartale 2020 r. zwiększyła się nierównowaga, wynikająca z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości obiektów jeszcze przed pandemią. Inwestorzy chcą zakończyć te budowy – i prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią.
Według informacji firm doradczych, na koniec III kwartału ub.r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosły ok. 11,5 mln m.kw., a w budowie było 1,4 mln m.kw. Stopa pustostanów biurowych wzrosła do 10,7 proc. wobec 9,0 proc. na koniec II kw. Liczba pustostanów w powierzchni biurowej zależy od wieku oraz od lokalizacji biurowca. Stopy zwrotu z nowo wybudowanych nieruchomości biurowych pokazują jednak, że taka inwestycja jest wciąż opłacalna.
Czynsze transakcyjne (w euro/mk.kw) powierzchni biurowych klasy A w Warszawie oraz w innych dużych polskich miastach nieznacznie spadały. W stolicy wynosiły ok. 19 euro/m. kw., a w 8 największych miastach wojewódzkich od 11 do 14 euro/m.kw. Czynsze w budynkach biurowych klasy B na największych rynkach także nieznacznie spadły. Umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na kilka lat, zatem ewentualne zmiany w nowo podpisanych czynszach tylko nieznacznie wpływają na średnią z czynszów obowiązujących w danym okresie.
Pandemia COVID-19 dotknęła sektor nieruchomości w okresie szczytu koniunktury, kiedy zarówno sprzedaż, jak i ceny były na wysokim poziomie. Dotychczas jednak przedsiębiorcy z tej branży nie ucierpieli.

Gospodarka 48 godzin

Głodzenie gastronomii
W branży gastronomicznej w Polsce funkcjonowało (do czasu pandemii) 76 tys. lokali, które wypracowywały prawie 37 mld zł do naszego produktu krajowego brutto. W letnim szczycie sezonowym liczba zatrudnionych wynosiła niemal milion. Jak spróbowała ustalić wywiadownia gospodarcza Bisnode, po dziewięciu miesiącach 2020 roku działalność zawiesiło 4,3 tys. podmiotów – czyli drobny procent wszystkich lokali gastronomicznych. Teraz jednak ma być gorzej. Izba Gospodarcza Gastronomii Polskiej oświadczyła, iż przedsiębiorcy doszli już do granic wytrzymałości finansowej i grozi, że 30 listopada właściciele lokali prewencyjnie wręczą swym pracownikom 200 tys. wypowiedzeń. Ten krok jest reakcją na przeciągający się stan niepewności i brak konkretnych rozwiązań ze strony rządu PiS. IGGP wskazuje, że w przepisach mających pomóc branży, które wciąż są jeszcze w parlamencie, znalazły się niezrozumiałe błędy. W zasadach wsparcia nie uwzględniono np. firm, które działają krócej na rynku niż 12 miesięcy, bo to uniemożliwia im wykazanie ewentualnych strat rok do roku. Nie ma też zapisu dotyczącego pomocy dla firm kateringowych. Branża gastronomiczna zwróciła się do rządu, aby pomoc była przyznawana na podstawie utraty przychodu, co umożliwi skorzystanie z pomocy właścicielom nowych lokali. Dotychczas rządzący nie wzięli tego pod uwagę – wskazuje Izba Gospodarcza Gastronomii Polskiej.

Najem w zadyszce
Pandemia i praca zdalna sprawiły, że zmniejszył się popyt na wynajmowane mieszkania. W rezultacie ceny najmu zaczynają spadać, a liczba internetowych ogłoszeń wynajmu i sprzedaży mieszkań była w październiku 2020 r. większa o prawie jedną trzecią niż przed rokiem. Zdaniem specjalistów z Expandera i Rentiera, być może z inwestycji mieszkaniowych rezygnuje część osób, która kupiła mieszkania z myślą o zarabianiu o najmie – a obecnie nie mogą oni znaleźć najemców. Wzrost liczby ofert wpłynął też na lekkie spadki cen mieszkań używanych. W dziewięciu na szesnaście badanych największych miast ceny spadły. Na spadek cen oprócz wzrostu liczby ofert sprzedaży wpływają także nowe utrudnienia, nakładane w tym roku przez banki przy kredytach hipotecznych. Wiele z banków komercyjnych próbuje ograniczać swoje ryzyko, zaostrzając kryteria kredytowe i tworząc zwiększone rezerwy. Kłopoty z uzyskaniem kredytu oznaczają zaś niemożność kupna mieszkania. Jak podają Expander i Rentier, coraz trudniejsza robi się zwłaszcza sytuacja osób chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny przy niskim (10 proc.) wkładzie własnym. Takich ofert jest w Polsce bardzo mało oraz nieustannie rosną ich marże. Przeciętna marża takich kredytów wynosi już 3,17 proc. i jest najwyższa od jedenastu lat. Ceny używanych mieszkań najbardziej spadły w Katowicach – o 3 proc. rok do roku. Analitycy sugerują, że sugeruje, że na zwiększenie motywacji do sprzedaży mieszkań mogą mieć wpływ rosnące problemy gospodarcze Górnego Śląska, czyli tradycyjnie, kopalń węgla kamiennego. Najdrożej jak zwykle jest w Warszawie, gdzie mimo pandemii ceny mieszkań w porównaniu z październikiem 2019 r. wzrosły o 10 proc. Sprzedający chcą średnio 10 945 zł za metr kwadratowy.

Jeszcze drożeją ale wolniej

Ceny ofertowe mieszkań używanych wskazują na rynki dwóch prędkości. W stolicach obecnych województw stawki ofert są nawet trzykrotnie wyższe ale rosną znacznie wolniej, niż w mniejszych miastach które w 1999 r. przestały być stolicami wojewódzkimi. Naturalnie realne ceny transakcyjne są zwykle sporo niższe.
W trzynastu spośród obecnych miast wojewódzkich ceny ofertowe mieszkań wzrosły w ciągu roku poniżej 10 proc. Znacznie większe wzrosty panują w mniejszych miastach, które utraciły statusy stolic województw – ocenia Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl
We wrześniu 2020 r. średnie stawki dyktowane w Warszawie, Krakowie i Gdańsku wyraźnie odskoczyły od pozostałych. To jedyne trzy polskie miasta, w których średnia cena ofertowa przekroczyła lub zbliżyła się do bariery 10 000 zł/mkw..
W stolicach obecnych szesnastu województw wraz z wyższymi stawkami ofertowymi idą w parze mniejsze wzrosty. W miastach, które w 1999 r. utraciły status wojewódzkich stolic, stawki są niższe nawet trzykrotnie, lecz wzrosły w ciągu ostatniego roku zdecydowanie mocniej.
Na 15. miejscu w zestawieniu polskich miast z najwyższymi cenami ofertowymi są Skierniewice (stolica b. woj. skierniewickiego), gdzie we wrześniu sprzedający oczekiwali średnio 5908 zł/mkw. – więcej, niż w posiadających wciąż status miast wojewódzkich Kielcach (5901 zł/mkw.), Opolu (5813 zł/mkw.), oraz w dwóch stolicach woj. lubuskiego (które i przed 1999 r były stolicami województw): Zielonej Górze (5230 zł/mkw) i Gorzowie Wielkopolskim (4759 zł/mkw).
Najniższą średnią cenę ofertową odnotowano we wrześniu w Wałbrzychu na Dolnym Śląsku. Oferujący mieszkania położone w tym mieście oczekiwali średnio 2982 zł/mkw. – niemal trzykrotnie mniej niż w Warszawie. Najniższe średnie stawki można było znaleźć także w byłych miastach wojewódzkich znajdujących się obecnie w woj. podkarpackim: Krośnie – 4121 zł/mkw., Tarnobrzegu – 3718 zł/mkw. i Przemyślu – 3378 zł/mkw. oraz w łódzkim: Piotrkowie Trybunalskim – 4207 zł/mkw. i Sieradzu – 3367 zł/mkw.
W blisko połowie – dwudziestu spośród analizowanych miast – średnia cena ofertowa nie przekroczyła bariery 5000 zł/mkw., natomiast w 36 (73 proc. ogółu) była niższa niż 6000 zł/mkw.
W miastach z najniższymi średnimi stawkami, sprzedający mieszkania najmocniej podnieśli swoje oczekiwania.
Wzrost w relacji rocznej powyżej 10 proc. odnotowano w ponad połowie analizowanych miast (27 spośród 49). Wśród nich znalazło się pięć obecnych miast wojewódzkich, w tym Kraków (plus 11,6 proc., wrost o 932 zł/mkw. r/r) i Łódź (plus 10,3 proc., wzrost o 563 zł/mkw. r/r).
Najbardziej znaczący wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano jednak w Białej Podlaskiej (woj. lubelskie), gdzie mieszkania wyceniano średnio na 4409 zł/mkw. – o 17,3 proc. wyżej niż rok wcześniej. Nominalnie wzrost wyniósł 715 zł/mkw. Na podium pod względem najwyższych rocznych wzrostów średnich stawek ofertowych znalazła się jeszcze Jelenia Góra (plus 17,5 proc. czyli 691 zł/mkw. r/r) oraz Kalisz (plus 16,7 proc. i 684 zł/mkw. r/r).
Najmniej wzrosła średnia cena ofertowa w Piotrkowie Trybunalskim – o 0,5 proc. więcej niż we wrześniu 2019 r. Wzrost o 3,6 proc. odnotowano w Elblągu (woj. warmińsko-mazurskie), gdzie oczekiwano średnio 4971 zł/mkw., a o 4 proc. w Olsztynie (5996 zł/mkw.).
W dwóch miastach miały miejsce spadki oczekiwań sprzedających. Lokale oferowane w Sieradzu były wyceniane średnio aż o 24,4 proc. niżej niż rok wcześniej (3367 zł/mkw.) a w Ciechanowie średnia wycena obniżyła się w tym czasie o 6,7 proc. (3719 zł/mkw.).
Mocniejsze wzrosty można zaobserwować, porównując średnie stawki z września 2020 r. z tymi sprzed dwóch lat. Najbardziej wybija się Zamość (woj. lubelskie), gdzie średnia cena ofertowa w ciągu wzrosła w tym czasie o 45,7 proc. (do 5251 zł/mkw.). Wzrost powyżej 30 proc. odnotowano jeszcze w siedmiu innych byłych miastach wojewódzkich: Legnicy (38,3 proc. r/r), Radomiu (32,9 proc. r/r), Siedlcach (32,7 proc. r/r), Chełmie (32,4 proc. r/r), Włocławku (32,3 proc. r/r), Jeleniej Górze (31 proc. r/r) oraz Białej Podlaskiej (30,8 proc. r/r).
Obecne miasta wojewódzkie dominowały wśród rynków, na których w relacji dwuletniej odnotowano wzrosty średnich cen ofertowych pomiędzy 15 a 25 proc. Jednak w Katowicach e sprzedający oczekiwali we wrześniu średnio o 27,8 proc. więcej niż dwa lata wcześniej, a w Szczecinie i Toruniu o ok. 26 proc. więcej.
Najstabilniejsze stawki w ciągu ostatnich dwóch lat panowały w Tarnobrzegu (woj. podkarpackie) oraz Pile (woj. wielkopolskie). Wzrost średniej stawki ofertowej w relacji do września 2018 r. wyniósł w tych miastach odpowiednio 0,7 proc. i 8,2 proc. Generalnie, im mniejsze miasto, tym większy wzrost – ocenia Bankier.pl.
Podobnie jak w przypadku relacji rocznej, tak i wobec września 2018 r. spadek oczekiwań sprzedających zanotowano w Sieradzu: minus 31,2 proc.
W większości analizowanych miast (30 spośród 49) wzrost średnich stawek zwolnił w porównaniu z 2019 r. W Ciechanowie średnia cena ofertowa w relacji do września 2019 r. spadła o 6,7 proc., a rok wcześniej wzrost roczny wyniósł 20,5 proc.
W Zamościu (woj. lubelskie) nastąpił wzrost o 11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. w porównaniu z 31,2 proc. r/r we wrześniu 2019 r. Ponad 10-procentowy skok w relacji rocznej odnotowano także w Nowym Sączu (woj. małopolskie): plus 13,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 1,2 proc. we wrześniu 2019 r. oraz w Krośnie (woj. podkarpackie): plus 16,6 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec 5,4 proc. r/r we wrześniu 2019 r.
Natomiast w Tarnobrzegu wycena nowych mieszkań względem września 2019 r. wzrosła o 13,4 proc., podczas gdy pomiędzy wrześniem 2018 a wrześniem 2019 r. odnotowany został spadek o 11,2 proc.
W dwóch miastach na identycznym poziomie utrzymuje się wzrost oczekiwań sprzedających mieszkania: w Krakowie zarówno we wrześniu 2020 r. jak i 2019 r. mieszkania były wyceniane średnio o 10,3 proc. r/r wyżej, a w Siedlcach o 15,2 proc. wyżej.
Wzrost cen mieszkań na podobnym poziomie jak w ubiegłym roku utrzymuje się w Lublinie (plus 11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 10,8 proc. r/r we wrześniu 2019 r.) oraz Warszawie (plus 8,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 10,1 proc. r/r we wrześniu 2019 r.). Wśród obecnych miast wojewódzkich, w Katowicach oczekiwania sprzedających nie rosły tak mocno jak w 2019 r. (plus 6,6 proc. r/r w 2020 r. w porównaniu z plus 19,9 proc. r/r we wrześniu 2019 r.).
Najmocniej drożeją mikromieszkania i największe apartamenty. Wycena najmniejszych lokali (do 24 mkw.) w relacji do września 2019 r. najbardziej wzrosła w Radomiu, gdzie we wrześniu 2020 r. oczekiwano średnio 5888 zł/mkw. (plus 26,5 proc. r/r) oraz Kielcach (średnio 7165 zł/mkw., wzrost o 26,5 proc. r/r).
Na drugim biegunie znalazły się najmniejsze mieszkania w Płocku (woj. mazowieckie) oraz Wałbrzychu. Sprzedający w ogłoszeniach wpisywali tam średnio 4533 zł/mkw. oraz 3257 zł/mkw., co oznaczało spadek średniej stawki w relacji rocznej odpowiednio o 7 proc. oraz 6,9 proc.
W przypadku nieco większych mieszkań o powierzchni od 25 do 39 mkw. średnie żądania sprzedających najmocniej, o 40 proc. wzrosły w Krośnie, gdzie oczekiwali oni średnio 5908 zł/mkw. Spadek średniej stawki w tym segmencie zanotowano jedynie w Elblągu (średnio 4884 zł/mkw. i minus 4,8 proc. r/r). W obecnych miastach wojewódzkich wzrost średnich cen ofertowych tych mieszkań w skali roku wahał się pomiędzy 3,9 proc. w Olsztynie przez 8,5 proc. w Warszawie po 15 proc. w Gorzowie Wielkopolskim.
Zmiana średnich stawek za największe apartamenty, o powierzchni przekraczającej 100 mkw. w obecnych miastach wojewódzkich wahała się od minus 6 proc. r/r w Bydgoszczy (cena 4904 zł/mkw.) po plus 17 proc. r/r w Poznaniu, gdzie za metr kwadratowy sprzedający oczekiwali średnio 7310 zł.
Wśród byłych miast wojewódzkich najmocniej obniżyły się oczekiwania sprzedających największe mieszkania w Siedlcach (woj. mazowieckie). Oczekiwali oni średnio 3750 zł/mkw. – o 32,9 proc. i 1836 zł/mkw. mniej niż we wrześniu 2019 r. Niezmienna pozostała średnia cena ofertowa tego typu lokali w Ciechanowie (średnio 2350 zł/mkw.).
W przypadku pozostałych metraży panowały znacznie mniejsze dysproporcje dotyczące zmian średnich stawek ofertowych. Największy spadek średniej ceny ofertowej odnotowano w Sieradzu (woj. łódzkie). Lokale o tej powierzchni wyceniano tam we wrześniu 2020 r. średnio na 3673 zł/mkw. – o 12,7 proc. niżej niż we wrześniu 2019 r. Z kolei w Jeleniej Górze, Skierniewicach, Tarnobrzegu i Łomży szukający tego typu metraży musieli liczyć się ze wzrostem średnich stawek względem ubiegłego roku o ponad 20 proc.
Wycena większych mieszkań o powierzchni od 60 do 79 mkw. najmocniej obniżyła się w Sieradzu (średnio 3928 zł/mkw. i minus 23,7 proc. r/r) oraz Ciechanowie (średnio 3462 zł/mkw. i minus 12,7 proc. r/r). Wśród obecnych miast wojewódzkich nie zanotowano spadków w skali roku. Najstabilniej średnie stawki prezentowały się w Gdańsku (średnio 9438 zł/mkw. i plus 3,9 proc. r/r) oraz Olsztynie (średnio 5815 zł/mkw., o 4 proc. wiecej).
Można zatem znaleźć miasta, w których oczekiwania sprzedających oraz ceny mieszkań spadły w relacji do ubiegłego roku.

Nowe obiecanki mieszkaniowe rządu PiS

Tym razem rząd obiecuje, że już za 10 lat liczba mieszkań przypadających w Polsce na 1000 mieszkańców zwiększy się do poziomów osiąganych przeciętnie w krajach Unii Europejskiej.

Po niepowodzeniu dotychczasowych programów wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego, o których opowiadał (bo nie można powiedzieć, że je realizował) rząd Prawa i Sprawiedliwości, tym razem ekipa rządząca sformułowała kolejne obietnice. Ich istotą ma być zachęcenie prywatnych inwestorów, by włączyli się w działania budowlane i wyłożyli na ten cel więcej własnych pieniędzy.
Dlatego rząd PiS proponuje, żeby taki prywatny inwestor kupował nieruchomość od gminy, wybudował na niej budynek wielorodzinny, po czym przekazał część mieszkań gminie. Gmina mogłaby zaś te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego).
W ten sposób gmina uzyskiwałaby zasób mieszkaniowy, bez konieczności samodzielnego prowadzenia skomplikowanego i czasochłonnego procesu inwestycyjnego. Wszystko to jest dosyć oczywiste i nie można pojąć, dlaczego przez prawie pięć lat rząd PiS nie był w stanie stworzyć takich rozwiązań. Mimo dotychczasowych niepowodzeń, rząd obiecuje, że nastąpi zwiększenie do 2030 r. liczby mieszkań przypadających w Polsce na 1000 mieszkańców „do poziomów osiąganych przeciętnie w krajach Unii Europejskiej”. Budownictwo mieszkaniowe ma być też kołem zamachowym dla naszej gospodarki, boleśnie dotkniętej skutkami COVID-19.
Zapisem, który teoretycznie powinien przyspieszyć proces inwestycyjny i zmniejszyć niepewność potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danej nieruchomości, będzie przepis, zgodnie z którym tereny oferowane przez gminę muszą być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub musi być wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy.
I tu pojawia się właśnie bariera, która może sprawić, że i ten pomysł mieszkaniowy PiS zakończy się klapą. Zdecydowana większość polskich gmin nie ma bowiem planów zagospodarowania przestrzennego i nie pali się do ich tworzenia, a rząd PiS nic nie robi, aby je do tego zachęcić. Natomiast uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy już teraz trwa ponad trzy miesiące, a gdy gmina będzie musiała przygotować warunki zabudowy dla wszystkich oferowanych przez siebie nieruchomości, to ten czas może wydłużyć się na lata – albo gminy po prostu nie będą oferować terenów przygotowanych pod budownictwo mieszkaniowe. Rząd chce jakoś temu zaradzić i dlatego obiecuje również zachęty finansowe dla gminy, które zechcą inwestować w budownictwo mieszkaniowe oraz w infrastrukturę techniczną i społeczną, która towarzyszy budownictwu.
Gminy zaangażowane w programy mieszkaniowe będą więc mogły otrzymać 10-procentowy grant na pokrycie części kosztów stworzenia infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Tyle, że rząd PiS ani nie ma pieniędzy, ani chęci do finansowego wspierania samorządów, zwłaszcza w gminach, w których rządzi opozycja. Należy więc przypuszczać, że jeżeli jakieś granty w ogóle będą przyznawane, to tylko z partyjnego rozdania, dla tych gmin w których panuje PiS.

Boleśnie niezaspokojony głód Polaków

Jak znaleźć środek zaradczy na dotkliwy deficyt mieszkań, występujący pod rządami Prawa i Sprawiedliwości?
Konieczność zapewnienia mieszkania to w Polsce jeden z najważniejszych problemów społecznych i gospodarczych. Pomimo realizowanych, na przestrzeni wielu ostatnich dziesięcioleci, różnorakich przedsięwzięć nie został on do końca rozwiązany.
Aktualnie, w naszym kraju średnio w jednym mieszkaniu mieszka 2,66 osoby. Stopień ich zagęszczenia jest na poziomie Rumunii i Węgier a znacznie większy niż np. w Niemczech, Czechach, Słowacji czy w Bułgarii.
W Polsce, w 2015 roku zweryfikowano poprzedni szacunek potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa – i określono je na 4,0 do 5,0 mln mieszkań. Jednak według innych szacunków, np. Lion,s Banku są one znacznie wyższe i wynoszą około 8,3 mln lokali. Dlatego też nadal istotnym zagadnieniem jest potrzeba dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Istotnym problemem polityki mieszkaniowej jest nie tylko ilościowy rozwój tego budownictwa, ale również zwiększenie ilości mieszkań przeznaczonych na wynajem – a w tym szczególnie mieszkań małych, o niższych kosztach ich najmu.
W Polsce nadal dominuje model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w wyniku zakupu mieszkania. Jego odzwierciedleniem jest to, że ponad 80 proc. obywateli mieszka w własnych mieszkaniach a z corocznie oddawanych do użytku mieszkań tylko około 20 proc. przeznaczonych jest na wynajem.
Sytuacja ta jest odmienna od istniejącej w państwach Europy Zachodniej. W tamtych państwach udział mieszkań na wynajem jest znacznie wyższy i tak np. w Niemczech wynosi aż 60 proc, we Francji 50 proc., podobnie w Szwecji. Jednocześnie w państwach tych wprowadzona jest, najczęściej częściowa ale jednak, regulacja czynszów, co stanowi istotny czynnik stabilizujący ten rynek.
Na podstawie analizy sprzedaży mieszkań oddawanych do użytku w Polsce, można stwierdzić, że szczególnym popytem wielu ludzi, szczególnie młodych i mało zarabiających , cieszą się mieszkania małe, o powierzchni 30 – 40 m kw. Znalazło to odzwierciedlenie w zwiększeniu ich udziału w strukturze mieszkań oddawanych do użytku.
Dostępność takich mniejszych lokali ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji o ich najmie. Szczególnie brany jest pod uwagę charakter lokalnego lub najbliższego rynku pracy i atrakcyjność danej miejscowości – a dopiero w następnej kolejności koszt wynajmu lokalu i standard jego wyposażenia. Dlatego też, wśród wynajmujących dotychczas preferowane są oferty z dużych aglomeracji i ośrodków gospodarczych lub ich najbliższego otoczenia. Wpływa to oczywiście na ceny najmu lokali na terenie Warszawy i województwa mazowieckiego.
W Warszawie, za wynajem mieszkania na Targówku, rozwijającej się dzielnicy Warszawy, do której dociera nowa linia metra, wynajmując mieszkanie o powierzchni 29 m kw. trzeba miesięcznie płacić 1800 zł i najczęściej ponosić koszty mediów. Na Ursynowie, za wynajem mieszkania o powierzchni 33 m kw. trzeba zapłacić 2300 zł.
Jednocześnie w Płocku wynajem mieszkania o powierzchni 31 m kw. kosztuje 1000 zł a za 39 m kw. trzeba zapłacić 1200 zł. Podobnie jest w Siedlcach, gdzie wynajem mieszkania o powierzchni 28 m kw. kosztuje 1100 zł, a o powierzchni 48 m kw. 1100 złotych. Porównanie to uzasadnia rozwój budownictwa mieszkaniowego poza dużymi ośrodkami miejskimi, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich , a może nawet w tych wsiach gminnych, które są atrakcyjne z uwagi na rozwój działalności gospodarczej lub innych czynników ich rozwoju.
Przy takich cenach na zróżnicowanym rynku nieruchomości, wielu osób pracujących i zarabiających miesięcznie poniżej 3 tys. złotych brutto, a netto (zależnie od formy zatrudnienia) w granicach od 2150 zł do 2500 zł, nie stać nie tylko na zakup ale również na wynajem mieszkania.
Dlatego też, koniecznym jest zwiększenie i przyspieszenie budowy mieszkań przeznaczonych również na wynajem, w tym szczególnie takich, które byłyby dostępne dla prawie 3,0 mln najmniej zarabiających pracowników (przy ponad 15 mln osób pracujących ogółem). Tym samym szczególne znaczenie ma tworzenie możliwości samodzielnego zamieszkania przez ludzi młodych, poszukujących pracy.
Wprowadzone w okresie epidemii koronawirusa , ograniczenia w kontaktowaniu się ludzi zwiększyły zainteresowanie zamieszkaniem poza największymi ośrodkami miejskimi – a z drugiej strony , postępująca recesja gospodarcza i drastyczny spadek oprocentowania lokat bankowych nasiliły zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości, w tym zakup mieszkań z przeznaczeniem ich na wynajem.
Na podstawie obserwacji zmian zachodzących na rynku nieruchomości, szczególnie wśród potencjalnych ich nabywców, można zauważyć zwiększone zainteresowanie zakupem lokali poza centrami największych ośrodków miejskich, w tym również domów i lokali z ogródkami. Stwierdzono również, na podstawie negatywnych ocen dotychczasowych efektów rządowych inicjatyw zwiększenia budownictwa domów z mieszkaniami na wynajem, że liczący się ich przyrost można uzyskać tylko w wyniku inwestycji prywatnych.
Firmy mogą być zarówno inwestorami budowy domów z mieszkaniami na wynajem, jak i nabywcą gotowych obiektów – oraz mogą zarządzać ich wynajmowaniem i administrowaniem nimi. Firmy takie mogą powstawać w oparciu o środki finansowe istniejących już organizacji (np. firm developerskich) ale również uzyskane ze sprzedaży jednostek uczestnictwa w nich mniejszych inwestorów.
Metoda taka może być szczególnie interesująca dla drobnych inwestorów kapitałowych i konkurencyjna dla lokat bankowych. Aktualnie złożone w bankach niewielkie lokaty są najczęściej oprocentowane w wysokości od 0,1 do 0,5 proc. w skali roku. Natomiast środki ulokowane w działalność firm inwestujących w budowę mieszkań na wynajem (na podstawie przeprowadzonej symulacji wyników) powinny umożliwiać osiągnięcie zysku brutto w wysokości 4 – 5 proc. rocznie.
Rozwój budownictwa mieszkaniami na wynajem, przy wykorzystaniu jego różnych metod, może być istotnym czynnikiem rozwoju wielu mniejszych miejscowości. Jednak „kołem zamachowym” tego rozwoju jest funkcjonowanie różnej wielkości firm usługowych, produkcyjnych i handlowych.
Natomiast dla rozwoju rynku z mieszkaniami na wynajem istotnym jest, aby władzom samorządowym poszczególnych miejscowości udało się pozyskać liczących się uczestników tworzenia i rozwoju tego rynku. Z uwagi na jego rolę w rozwoju poszczególnych miejscowości, a w tym również lokalnych rynków pracy, niezwykle istotne znaczenie ma aktywna działalność samorządów terytorialnych, szczególnie szczebla gminnego, czy miejskiego.
Ze względu na charakter i oraz skalę potrzeb mieszkaniowych, konieczny jest udział w rozwoju takiego budownictwa zarówno firm developerskich, samorządów gmin jak i drobnych inwestorów. Jednocześnie, szczególne znaczenie dla powodzenia ma uzyskanie pozytywnej oceny ze strony ludzi młodych i mniej zamożnych. Tu ważną rolę do spełnienia mają zarówno sami deweloperzy, jak i poszczególne samorządy terytorialne oraz niektóre organizacje pozarządowe.
Warto tu postawić pytanie, kto może wspierać aktywizację gospodarczą małych miast ? Działania dla ograniczenia negatywnych wpływu pandemii na sytuację gospodarczą w małych miastach Polski muszą być realizowane wielotorowo. Z jednej strony, powinny to być działania rządu oraz samorządu terytorialnego, wspierające funkcjonujące podmioty gospodarcze i stwarzające możliwości efektywnego ograniczania negatywnych skutków pandemii. Z drugiej strony – działania środowisk naukowych, uczelni, samorządów branżowych oraz różnorodnych podmiotów prywatnych i organizacji pozarządowych.
W czasie pandemii i po jej wygaszeniu jednymi z najważniejszych problemów małych i średniej wielkości miast prawdopodobnie będą: przeciwdziałanie bezrobociu oraz budownictwo mieszkaniowe, a w tym szczególnie budowa mieszkań na wynajem. Wpływ na rozwiązania w obu tych sferach może mieć działalność organizacji pozarządowych.
Ich działania powinny dotyczyć szczególnie wspierania funkcjonowania i rozwoju mini i małych przedsiębiorstw oraz rozwoju budownictwa mieszkań na wynajem, z uwzględnieniem specyfiki mieszkań dla ludzi niezamożnych i młodych. Powinny one być realizowane niejako na dwóch poziomach. Pierwszym, prezentującym wagę tych problemów i możliwości różnorodnych działań dla ich rozwiązywania oraz drugim, wskazującym firmom sposoby poprawy efektywności ich działania.
Czynnikiem inicjującym podjęcie problemu wpływu pandemii na funkcjonowanie małych miast mogła by być konferencja, zorganizowana przez instytuty naukowe lub organizacje pozarządowe, przy współudziale samorządu terytorialnego i Związku Gmin Polskich (lub pod patronatem określonego samorządu terytorialnego czy np. marszałka województwa). Taka konferencja powinna być adresowana zarówno do przedsiębiorców, samorządów terytorialnych jak i innych podmiotów mogących wspierać ich działalność.
Ważnym jest również, aby jej organizatorzy mogli pozyskać do współpracy zarówno naukowców zajmujących się problemami zarządzania, jak i praktyków prowadzących działalność gospodarczą, szczególnie w mini i małej skali. Istotne jest także nawiązanie współpracy z Polską Agencją Rozwoju Przedsiębiorczości i Rzecznikiem Małych i Średnich Przedsiębiorstw oraz z innymi organizacjami zajmującymi się sprawami rozwoju gospodarczego i społecznego kraju.

Głód mieszkaniowy w Polsce nie maleje

Pod rządami PiS pogorszyła się sytuacja ludzi uboższych, którzy nie mogą zaciągnąć kredytu na swój wymarzony kawałek podłogi. Mają oni coraz mniejsze szanse zdobycia samodzielnego lokalu.

Liczba gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie od gminy wzrosła w latach 2016 – 2019 o 30 proc., a maksymalny czas czekania na lokale socjalne i komunalne wynosił odpowiednio 12 i 17 lat – takie informacje podaje raport Najwyższej Izby Kontroli na temat skuteczności działań administracji publicznej na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach.
Jak widać, pod rządami Prawa i Sprawiedliwości wyraźnie pogorszyła się sytuacja ludzi uboższych, których nie stać na zaciągnięcie kredytu na swój wymarzony kawałek podłogi. „Dobra zmiana” ograniczyła im szanse zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.
Deficyt mieszkań, dostępnych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach utrzymuje się od wielu lat – ale ostatnio jest coraz trudniej, a administracja publiczna sprawia wrażenie, jakby nie chciała zauważać problemu.
W rezultacie, za czasów rządów PiS liczba mieszkań komunalnych w zasobach gmin spadła z 886,7 tys na koniec 2015 r. do 840,4 tys na koniec 2018 r. Nadal około 10 proc. Polaków zamieszkuje lokale przeludnione i w złym stanie technicznym. Według Eurostatu wskaźnik deprywacji (niemożności zaspokojenia podstawowych potrzeb dostosowanych do europejskich warunków życia) plasuje Polskę na piątym miejscu od końca w Europie!
„Gminy, pomimo podejmowanych działań, nie doprowadziły do poprawy sytuacji osób oczekujących na mieszkania komunalne” – stwierdza raport NIK. Samorządom gminnym brakowało do tego i pieniędzy, i pomocy ze strony państwowych organów administracji. W ponad 70 proc. kontrolowanych gmin potrzeby mieszkaniowe rodzin o niskich dochodach nie zostały zaspokojone.
NIK wprawdzie pozytywnie oceniła podejmowanie przez gminy inwestycji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jednak ich zasięg tylko w niewielkiej części pokrywał zapotrzebowanie na lokale. Blisko 77 proc. gmin nie oddało do użytkowania ani jednego budynku po 31 grudnia 2016 r. Gminy po prostu nie mają za co budować – i bez wsparcia ze strony administracji centralnej na pewno nie poradzą sobie z tym problemem. Administracja nie pali się zaś do pomocy, bo PiS nie jest zwolennikiem samorządności gminnej.
Tak więc, gminy finansują gospodarkę mieszkaniową głównie ze środków własnych, posiłkując się z rzadka środkami pozyskiwanymi z Funduszu Dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym – jeśli w ogóle istnieją – są często niekompletne. Zdarza się też, że nie są w pełni realizowane, co utrudnia podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin. Ta substancja mieszkaniowa, która już istnieje, sypie się zaś w niepokojącym tempie.
Same gminy nie są tu bez winy. Niska ściągalność należności za najem lokali, niewłaściwa polityka czynszowa, nieegzekwowanie terminowych wpłat – wszystko to powoduje, że w większości gmin brakuje środków na pokrycie kosztów eksploatacji zasobów mieszkaniowych oraz na modernizację i remonty. Niestety, gminy jedynie sporadycznie motywują najemców lokali do spłaty zadłużenia.
Przychody z czynszów rzadko pokrywają koszty bieżącej eksploatacji lokali, a praktycznie nigdy nie wystarczają one na pokrycie wydatków remontowo-modernizacyjnych. W rezultacie prowadzi to do wyłączania budynków i lokali z użytkowania ze względu na zły stan techniczny – zwłaszcza, że często są to obiekty po prostu stare. Budynki wybudowane przed 1945 r. stanowią około 80 proc. zasobu komunalnego gmin. Z jednej strony, tych mieszkań wciąż brakuje – z drugiej, rośnie liczba pustostanów spowodowanych złym stanem technicznym budynków.
Ponadto Najwyższa Izba Kontroli ustaliła, że gminy nie analizowały rzeczywistej sytuacji ekonomicznej lokalnej społeczności podczas rozpoznawania potrzeb osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową. Efktem tych zaniedbań tego mogło być niewłaściwe określenie wysokości kryterium dochodowego – a tym samym nieuzasadniony wzrost liczby gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie od gminy.
W dodatku, obowiązujące uchwały o zasadach najmu lokali mieszkalnych często nie zapewniały przejrzystości zasad i procedur rozpatrywania wniosków oraz najmu mieszkań. Brakowało też jednolitych zasad sprawowania kontroli społecznej nad wynajmowaniem mieszkań komunalnych. Utrudniało to precyzyjne kierowanie pomocy mieszkaniowej do osób wykluczonych ekonomicznie i najbardziej potrzebujących. „Brak szczegółowych i jednolitych rozwiązań w tym zakresie nie zapewnia transparentności procesu przydziału mieszkań” – stwierdza NIK.
W ocenie Najwyższej Izby Kontroli, dotychczasowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów znacznie ograniczały możliwość odzyskiwania lokali komunalnych przez gminy i utrudniały ponowne dysponowanie nimi na rzecz gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Obecnie zwiększyły się kompetencje gmin w gospodarowaniu mieszkaniami komunalnymi. Gminy mają prawo i możliwość podwyższenia czynszu w razie poprawy sytuacji materialnej najemcy czy rozwiązania umowy najmu, jeśli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w danej miejscowości, ale również pobliskiej. Takie rozwiązania powinny umożliwić gminom bardziej elastyczne i racjonalne gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi. zasobem. Przepisy te weszły jednak w życie 21 kwietnia 2019 r., więc na długofalową ocenę ich skutków należy jeszcze poczekać.
Wnioski z tej kontroli są dosyć oczywiste i jednoznaczne. Zdaniem NIK, konieczne jest podjęcie działań służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Działania te powinny być prowadzone na podstawie aktualnych i rzetelnych, wieloletnich programów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin.
Niezbędne byłoby też dostosowanie zasad udzielania pomocy mieszkaniowej do zdiagnozowanych, rzeczywistych potrzeb mieszkańców – oraz wprowadzenie dostępnych form ich zaspokajania. Trzeba zapewnić przejrzystość procesu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych, wykorzystując w tym celu kontrolę społeczną.
Gminy powinny skuteczniej wykorzystywać dostępne źródła finansowe w celu prowadzenia długofalowej i racjonalnej polityki remontowej, zapobiegającej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych.
Wiadomo więc – dodajmy, że nie od dziś – co należałoby zrobić, aby zmniejszyć głód mieszkaniowy w Polsce. Nie bardzo tylko wiadomo, jak to wszystko zrobić.

Gospodarka 48 godzin

Polska na kolanach
Niemcy są największym i najsilniejszym państwem w Unii Europejskiej, ale nie wystarczająco mocnym, aby same o niej decydować. Polska dopiero na 13. miejscu, pomiędzy Finlandią i Litwą. To najważniejsze konkluzje rankingu siły państw Unii Europejskiej. Niemcy mają wprawdzie największy wpływ na decyzje we Wspólnocie, ale wbrew niektórym opiniom nie są one wystarczająco silne, by forsować swój punkt widzenia bez budowania koalicji z innymi państwami. Za Niemcami sytuują się kolejne duże kraje, tj. Francja, Włochy i Hiszpania. Wysoką jak na liczbę ludności, piątą lokatę zajęła Belgia. Jest to związane z faktem, że siedziby ma tam większość ważnych unijnych instytucji. Belgowie są też dobrze reprezentowani na wysokich stanowiskach – z tego kraju wywodzi się choćby dwóch z trzech dotychczasowych przewodniczących Rady Europejskiej. Polska zajęła w tym rankingu 13. miejsce. Biorąc pod uwagę jedynie traktatowe zapisy o liczbie głosów w instytucjach UE (Radzie UE i Parlamencie) nasz kraj powinien zajmować 5. pozycję, jest więc niżej aż o 8 miejsc. Siła polskiego głosu jest znacznie słabsza od potencjału naszego kraju. Większy spadek faktycznego wpływu na decyzje w Unii, w stosunku do pozycji wynikającej z liczby głosów, odnotowały tylko Austria (przesunięcie o 12. pozycji w dół) i Węgry (spadek aż o 15 miejsc). Nienajlepsza pozycja Polski wynika m.in. z niewielkiej reprezentacji Polaków wśród unijnych urzędników. Na przykład, w Komisji Europejskiej Polska jest prawie nieobecna, w przeciwieństwie do innych dużych państw – Niemiec, Francji i Włoch. Tylko jedna unijna agencja ma siedzibę na naszym terytorium. We Francji jest ich aż pięć, a w Niemczech dwie. Pozycję Polski pogarszają dodatkowo sprawy w Europejskim Trybunale Sprawiedliwości o naruszenia traktatów unijnych, oraz uruchomiona wobec naszego kraju procedura z art. 7. Krajami, które dobrze radzą sobie w Unii są m.in. Malta, Luksemburg, Litwa, Estonia i Dania. Jak widać, typowe dla małych państw unijnych jest to, że ich wpływ na proces decyzyjny jest wyraźnie większy, niż siła wynikająca tylko z liczby ludności i powiązanych z nią głosów. Każdy z wspomnianych krajów odnotował w rankingu awans o 7 pozycji, w porównaniu do formalnej liczby głosów w Radzie i Parlamencie. Znaczne wzrosty odnotowały także Finlandia i Irlandia. Nie jest zatem tak, iż w Unii Europejskiej rządzą tylko duzi, a głos mniejszych państw jest zupełnie ignorowany. Ranking został opublikowany przez fundację Schumana i fundację Adenauera. Jego autorzy (z Polityki Insight) zmierzyli znaczenie poszczególnych państw w Unii Europejskiej i ich faktyczny wpływ na zapadające w niej decyzje.

Wzrost przed pandemią
W pierwszym kwartale 2020 r. w Polsce oddano do użytku 49 624 mieszkania o łącznej powierzchni 4 505,3 tys. m2 oraz liczbie izb równej 191 067 – podał Główny Urząd Statystyczny. W porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku odnotowano wzrost liczby mieszkań o 2 207 (4,7 proc.), ich łącznej powierzchni użytkowej o 216,6 tys. m2, a liczby izb o 9 911 (5,5 proc.). Przeciętna powierzchnia nowo oddanego mieszkania w pierwszym kwartale 2020 r. wyniosła 90,8 m2 i w porównaniu do I kwartału 2019 r. wzrosła o 0,4 m2.

Banki przykręcają śrubę

Ten, kto nie kupił mieszkania czy domu przed wybuchem epidemii, może teraz żałować.

Spada zdolność kredytowa Polaków. Pandemia koronawirusa przemeblowała rynek kredytów hipotecznych – chociaż na razie widzimy dopiero pierwsze efekty zmian w podejściu banków. Kredytodawcy zwiększają wymogi wobec klientów i bardziej konserwatywnie podchodzą do oceny ryzyka.
W ciągu dwóch miesięcy zmieniły się nie tylko oczekiwania co do rozwoju sytuacji gospodarczej, ale również cena pieniądza. Po dwóch obniżkach stóp procentowych wskaźnik WIBOR 3M (Warsaw Interbank Offer Rate – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom) znajduje się na poziomie 0,7 proc. Najniższym w historii i aż o 1 punkt procentowy niższym niż na początku 2020 roku.
Rezultaty rynkowej rewolucji zauważyć można, jeśli porównamy ze sobą oferty, które dzieli zaledwie dwumiesięczna przestrzeń. Wzięliśmy pod lupę „przedepidemiczne” propozycje – i symulacje prezentowane przez banki w kwietniu dla tego samego profilu klienta w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.
Założyliśmy, że o kredyt stara się bezdzietne małżeństwo.Klienci mają co miesiąc do dyspozycji 6200 zł. Oboje utrzymują się z umów o pracę na czas nieokreślony. Dochody gospodarstwa obciąża tylko utrzymanie jednego samochodu. Przykładowi klienci nie korzystają w momencie wnioskowania z żadnego produktu kredytowego.
Dwuosobowa rodzina zarabiająca co miesiąc 6200 zł mogła w kwietniu liczyć na kredyt hipoteczny niższy nawet o 140 tys. zł niż w lutym br. – wynika z analizy Bankier.pl.
Banki w różnym tempie aktualizują oprocentowanie kredytów hipotecznych – w symulacjach przygotowanych na potrzeby kwietniowej edycji rankingu część instytucji bazowała już na nowych stawkach, a niektóre nadal na starych.
Można byłoby spodziewać się, że skoro spada oprocentowanie zobowiązania (i zarazem rata płacona przez klientów), to wzrośnie szacowana przez banki zdolność kredytowa gospodarstwa domowego. Tak jednak w większości przypadków się nie dzieje, co świadczy dobitnie o zmianie nastawienia kredytodawców. Obniżka stóp procentowych w większości banków nie spowodowała wzrostu zdolności kredytowej klientów. Zdolność kredytowa przy minimalnym wkładzie własnym to coraz rzadsza opcja.
Zmianę polityki banków widać także w wymaganiach stawianych potencjalnym kredytobiorcom. Minimum wkładu własnego podniósł od lutego m.in. Bank Ochrony Środowiska, Pekao Bank Hipoteczny i PKO BP. Te instytucje jeszcze dwa miesiące temu gotowe były udzielić kredytu klientom wpłacającym tylko 10 proc. wartości nieruchomości ze swoich oszczędności. W kwietniu nie ma ich już na liście potencjalnych kredytodawców w takim scenariuszu.
Zdolność kredytowa profilowych kredytobiorców wzrosła tylko w Alior Banku oraz, symbolicznie, w Banku Millennium. Szczególnie interesującym przypadkiem jest natomiast mBank, w którym klienci mogliby liczyć w kwietniu na kwotę niższą o ponad 140 tys. zł. Ten bank w symulacji opierał się jeszcze na wskaźniku WIBOR 3M sprzed obniżek i jednocześnie podniósł marżę kredytową. Daje to spadek zdolności kredytowej, który zasługuje na miano spektakularnego.
Kredyt mieszkaniowy z 20-procentowym wkładem własnym jeszcze do niedawna mógł być określany mianem „standardowego”. Wszystkie banki aktywne na rynku gotowe były udzielić finansowania na takich warunkach. To jednak także już przeszłość – wyższej wpłaty wymagał w kwietniu ING Bank Śląski oraz Bank Ochrony Środowiska.
W zestawieniu ponownie przewagę mają banki, które obniżyły szacunki maksymalnej zdolności kredytowej (pomimo, przypomnijmy, obniżki stóp procentowych). Najwyższą kwotę proponuje Bank Pocztowy (740 tys. zł), który w lutym oceniał finansową wydolność profilowych klientów na 670 tys. Tak więc, przy 20 proc. wkładu własnego też ubywa kredytodawców.
W kwietniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały także symulacje dla nowego scenariusza – wpłaty własnej w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości. Niewykluczone, że jeśli kredytodawcy zdecydują się dalsze zaostrzanie polityki kredytowej, tę opcję będzie można wkrótce nazwać nowym standardem.
Lista takich kredytodawców poszerza się o ING Bank Śląski. Bank Ochrony Środowiska nie został ujęty w zestawieniu – oczekuje wpłaty już 40 proc. wartości inwestycji z oszczędności klienta.
Najostrzejszy szacunek zdolności kredytowej przedstawił Bank Pocztowy. Na kolejnych pozycjach znalazły się BNP Paribas Bank oraz Bank Pekao. Przy maksymalnym wykorzystaniu finansowania, kredytobiorcy musieliby się liczyć z comiesięczną ratą pochłaniającą około połowy dochodu.
To jednak nie wszystko. Zmiany nastąpiły również w cennikach. Częściowo w wyniku zakończenia czasowych promocji (i nie wprowadzeniu nowych), a w części poprzez korekty podstawowych stawek. Porównaliśmy oferty banków dla tego samego profilu gospodarstwa domowego w okresie „przedpandemicznym” (luty 2020 r.) i po zamrożeniu gospodarki.
Założyliśmy, że o kredyt stara się wspomniane bezdzietne małżeństwo, mające co miesiąc do dyspozycji 6200 zł. Klienci zamierzają nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym we Wrocławiu. 50-metrowy lokal na peryferiach miasta kosztuje 337,5 tys. zł.
Wyniki zestawienia nie pozostawiają złudzeń – w ciągu dwóch miesięcy znacząco zmieniły się parametry proponowanych kredytobiorcom produktów. W większości banków marże są dziś wyższe o kilkanaście punktów bazowych. Ponieważ w międzyczasie spadły stopy procentowe (a wraz z nimi wskaźniki WIBOR), to raty zobowiązania i tak uległy obniżeniu. Warto jednak pamiętać, że marża w całym okresie trwania umowy jest stała, klienci będą skazani na ustalone dziś warunki. Chyba że za kilka, kilkanaście lat zdecydują się na refinansowanie
Spośród 13 banków aż 8 podwyższyło marżę kredytową. Zmiany mieszczą się w przedziale od kosmetycznej korekty o 0,1 pp. do 0,6 pp. Czterech kredytodawców zaproponowało rankingowym klientom te same warunki cenowe, a w Alior Banku stawka w kwietniu była niższa niż w lutym.
Trend stopniowego podnoszenia marż, zwłaszcza przy niskim wkładzie własnym klienta, obserwowaliśmy od kilkunastu miesięcy. Średnia stawka pięła się powoli, ale systematycznie w górę.
„Epidemiczne” podwyżki mają jednak zupełnie inny charakter – w krótkim czasie na podobny krok zdecydowało się wielu kredytodawców. To niespotykana od lat sytuacja, którą wyzwoliły zewnętrzne warunki – niepewność, spodziewany wzrost kosztów ryzyka, pewne „jak w banku” obniżenie rentowności działania.

Gospodarka 48 godzin

Ruszyły redukcje

W marcu tego roku zatrudnienie w przedsiębiorstwach zatrudniających 10 pracowników i więcej spadło o około 34 tysiące osób. To oczywiście efekty kryzysu gospodarczego, spowodowanego przez rząd Prawa i Sprawiedliwości, który po wystąpieniu epidemii koronawirusa zaczął decyzjami administracyjnymi wyłączać z ruchu kolejne segmenty polskiej gospodarki. Tak dużych miesięcznych spadków zatrudnienia w tej grupie przedsiębiorstw nie było od stycznia 2003 r. Jednakże w wyniku wcześniejszego zwiększania aktywności gospodarczej, w całym pierwszym kwartale zatrudnienie w firmach zatrudniających 10 osób i więcej wzrosło o 18 tys. osób.

Nowe, nie gotowe
Według danych Eurostatu, Polacy dosyć chętnie sięgają po mieszkania z rynku pierwotnego. W 2019 r. udział takich transakcji wyniósł w Polsce 46,7 proc. Mieszkania nowe wprawdzie są droższe od używanych, czyli z rynku wtórnego, ale oprócz oczywistej różnicy polegającej na możliwości wykończenia ich według własnych oczekiwań, zapewniają większe bezpieczeństwo prawne. Mieszkania z rynku wtórnego, przy ciągle nie uregulowanej kwestii reprywatyzacji w Polsce, mogą być bowiem obarczone roszczeniami przedstawicieli dawnych właścicieli. Problem jednak w tym, że ponieważ w ostatnich kwartałach popyt na rynku nieruchomości przewyższał wyraźnie podaż, stałym zjawiskiem na rodzimym rynku nieruchomości był deficyt gotowych mieszkań. Na koniec 2019 r. ponad połowę oferty nowych lokali na polskim rynku, stanowiły te, które zostaną oddane do użytkowania dopiero w 2021 r. lub jeszcze później. To nie jest dogodne dla nabywców, bo najlepiej, jeśli mieszkanie, które chcemy kupić, jest już gotowe, przynajmniej w stanie surowym. Daje to możliwość wprowadzenia się do nich w relatywnie krótkim czasie, co ma ogromne znaczenie dla osób, które muszą ponosić koszty związane z zakupem nowej nieruchomości oraz utrzymywaniem dotychczasowej. To ważne np. dla rodzin, które ze względu na pojawienie się kolejnego dziecka czy zmianę pracy potrzebują szybkiej zmiany mieszkania. Jednakże w ubiegłym roku już wybudowane mieszkania stanowiły zaledwie 9 proc. dostępnej oferty deweloperskiej. Nieco lepiej było w spółdzielczości mieszkaniowej, ale dziś, w dogorywającej formule spółdzielczej w zasadzie już nie buduje się mieszkań. Podobnie jak i w budownictwie komunalnym, skutecznie zniszczonym przez rządy Prawa i Sprawiedliwości. Epidemia koronawirusa zmniejszy popyt na mieszkania – ale oczywiście nie sprawi, że te, które mają zostać oddane w 2021 r. zostaną zbudowane szybciej. W bieżącym roku też będzie trzeba zatem kupować na rynku pierwotnym przeważnie te mieszkania, które dopiero są w planach.

Podłe nastroje
Jak podał Główny Urząd Statystyczny, bieżący wskaźnik tzw. ufności konsumenckiej osiągnął w kwietniu poziom minus 36,4 pkt. To najmniej od 2004 r. Spodziewamy się zatem, że będzie się nam żyło coraz gorzej I trudniej.

„Sukces” polskich developerów

268 tysięcy lokali mieszkalnych znajdzie się w fazie budowy w 2020 r. Kapitaliści odtrąbili sukces – zyski firm deweloperskich osiągnęły w ubiegłym roku rekordowy poziom. W znacznie gorszej sytuacji są obywatele, zmuszeni płacić bajońskie sumy.

Okazuje się przy tym , że w bieżącym roku deweloperka jedynie zbliżyła się do liczby z czasów największej świetności Polski Ludowej. „W najlepszych latach III RP liczba oddawanych mieszkań nie przekroczyła tej za Gierka. Wtedy podchodziło pod trzysta tysięcy rocznie, teraz ledwie przebiliśmy dwieście” – przypomniał w wywiadzie dla „Wyborczej” Adrian Zandberg.
Z opublikowanych przez GUS danych wynika, że budownictwo mieszkaniowe rozwija się szybko. W ciągu 12 miesięcy 2019 roku rozpoczęto budowę aż 237,3 tys. mieszkań. To o 7 proc. więcej niż w 2018 roku i o prawie 22 proc. więcej niż u szczytu ostatniego budowlanego boomu (2008 r.).

– W 2019 roku oddano bowiem do użytkowania 207,2 tysięcy nieruchomości. To o prawie 12 proc. więcej niż w 2018 roku – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Nieźle wyglądają też perspektywy sektora budownictwa. O tym może świadczyć liczba otrzymywanych przez inwestorów pozwoleń na budowę. To dopiero one przekładać się będą na rozpoczęte inwestycje, a w konsekwencji po przeważnie 2-5 latach oddawaniem mieszkań do użytkowania. W tym obszarze także mamy do czynienia z rekordem. Kapitaliści liczą rekordowe zyski. W sumie czołówka giełdowych deweloperów mieszkaniowych zarobiła w ub. roku na czysto 1054 mln zł. Oznacza to to wynik lepszy od osiągniętego w 2017 roku o dokładnie jedną piątą.

Czy oznacza to dobrą wiadomość również dla społeczeństwa? W żadnym wypadku. Ceny mieszkań osiągają horrendalny poziom. NBP między lipcem i wrześniem wziął pod lupę ceny używanych mieszkań w największych miastach Polski. Średnio okazały się o prawie 12 proc. wyższe niż przed rokiem. Najwięcej za metr kwadratowy trzeba dać w Warszawie. To już niemal 9 tys. zł, o 13 proc. więcej niż przed rokiem. Kolejne są Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie stawki przekraczają 7 tys. zł. Największe podwyżki widać za to w Poznaniu i Szczecinie – przekraczają 15 proc. Tam trzeba się liczyć z cenami na poziomie odpowiednio 6,2 tys. zł i 5,4 tys. zł.