Mieszkaniówka kwitła na tle zapaści

Niedobór mieszkań w Polsce jest tak dotkliwy, ze nawet kryzys spowodowany pandemią nie zdołał zahamować rozwoju budownictwa i zmniejszyć dochodów deweloperów.
W III kwartale ubiegłego roku nastąpił powrót do aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19, obowiązujących od marca 2020 r. Liczba zawartych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego, poprzedniego kwartału.
W wspomnianym III kwartale 2020 r. odnotowano zaś w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania (59,1 tys.), jak i tych, których budowę rozpoczęto (67,3 tys.).
Wyższe stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt przyczyniały się do występowania inwestorów o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Mimo tego udzielono ich mniej niż w II kwartale oraz rok do roku, na co wpływ miały ograniczenia pracy urzędów związane z COVID-19. Takie są podstawowe wnioski, zawarte w analizie sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce sporządzonej przez Narodowy Bank Polski.
Koszty budowy mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak tempo tego wzrostu było znacznie niższe, natomiast ceny ziemi nadal istotnie rosły. Zaobserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym większych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym.
Wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy jest złożony, a ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zmieniały się w różnych kierunkach. Ceny ofertowe nowo wprowadzanych mieszkań na rynku pierwotnym wyhamowały wzrost, a jednocześnie deweloperzy zwiększyli nieco podaż mieszkań. Wysokie ceny ofertowe mogą też podlegać różnego rodzaju promocjom, co ułatwia sprzedaż.
Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie (efekt częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań). Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na kupowanie mieszkań na własność. Podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej.
W Warszawie spadły w trzecim kwartale średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu metra kwadratowego mieszkań (nie uwzględniające opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Nastąpił też spadek stawek czynszów w najmie długoterminowym w 6 największych miastach Polski, co wpłynęło też na spadek opłacalności najmu mieszkań. Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat gospodarstw domowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.
W największych miastach systematycznie rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.
Kwartalna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła w trzecim kwartale ponad 13,3 tys. lokali – co znaczy, że podwoiła się wobec poprzedniego kwartału, mimo skutków obowiązywania ograniczeń związanych z pandemią COVID-19. Nie osiągnęła jednak poziomu sprzed pandemii.
Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zwiększył się wobec poprzedniego kwartału o 0,4 tys. lokali i wyniósł na koniec okresu 49,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w 6 największych miastach wzrosła wobec poprzedniego kwartału o 0,2 tys. (do 5,5 tys.), a czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w tych miastach się wydłużył.
Wskaźnik tak zwanej szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w trzecim kwartale 0,76 metra kwadratowego czyli nieznacznie zmniejszył się wobec poprzedniego kwartału. Nadal jednak był wyższy o 0,28 m.kw. w porównaniu z minimum zanotowanym w III kwartale 2007 r., za poprzednich rządów Prawa i Sprawiedliwości.
Wskaźniki szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego oraz kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrosły. Głównym powodem lekkiego zwiększenia się tych dwóch wskaźników dostępności były niskie stopy procentowe kredytu mieszkaniowego.
Do końca III kwartału 2020 r. obserwowano tylko nieznaczny wpływ ograniczeń związanych z pandemią COVID-19 na dotychczasowe wypłaty kredytów. Wartość nowych, złotowych umów kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych według danych NBP wyniosła w III kwartale ok. 13,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 0,9 mld zł (6,5 proc.) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o ok. 0,7 mld zł (- 4,8 proc.) względem III kwartału 2019 r. Łącznie w trzech kwartałach 2020 r. udzielono ok. 41,7 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli o 0,7 mld zł więcej w porównaniu do tego samego okresu 2019 r.
Wyniki ankiety NBP na temat sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale ubiegłego roku wskazują, że banki złagodziły nieco kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych ale zarazem kolejny raz podniosły marżę kredytową oraz marżę dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. W IV kwartale 2020 r. banki spodziewały się nieznacznego łagodzenia polityki kredytowej i kontynuacji wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe.
„Należy dodać, że przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku epidemii, nie skutkowały niewypłacalnością kredytobiorców” – podkreśla NBP. Wpływ na to miały moratoria kredytowe i obniżki stóp procentowych.
Szacowana stopa zwrotu kapitału własnego z projektów inwestycyjnych deweloperów mieszkaniowych wyniosła w III kwartale 2020 r. około 21 proc. Na tle innych branż pozostaje ona na bardzo wysokim poziomie. To skutkek wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań.
Według ekspertów Coface liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych w branży budowlanej nieznacznie zmniejszyła się rok do roku. Spadł także udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji (o 1,2 p.p). Dane te, jak stwierdza NBP, są jednak obarczone niedoszacowaniem wynikającym z zaburzonej pracy sądów. Jak widać, także i instytucje będące w rękach PiS-u zauważają fatalny wpływ zmian narzucanych polskiemu sądownictwu na sprawność postępowań.
Rynek nieruchomości komercyjnych również został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć jeszcze długo wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami. Gdy jednak najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu i próbuje obniżyć jego poziom. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich negocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem.
Pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym. „Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej” – zauważa NBP. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej.
Na rynkach nieruchomości biurowych w IIIkwartale 2020 r. zwiększyła się nierównowaga, wynikająca z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości obiektów jeszcze przed pandemią. Inwestorzy chcą zakończyć te budowy – i prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią.
Według informacji firm doradczych, na koniec III kwartału ub.r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosły ok. 11,5 mln m.kw., a w budowie było 1,4 mln m.kw. Stopa pustostanów biurowych wzrosła do 10,7 proc. wobec 9,0 proc. na koniec II kw. Liczba pustostanów w powierzchni biurowej zależy od wieku oraz od lokalizacji biurowca. Stopy zwrotu z nowo wybudowanych nieruchomości biurowych pokazują jednak, że taka inwestycja jest wciąż opłacalna.
Czynsze transakcyjne (w euro/mk.kw) powierzchni biurowych klasy A w Warszawie oraz w innych dużych polskich miastach nieznacznie spadały. W stolicy wynosiły ok. 19 euro/m. kw., a w 8 największych miastach wojewódzkich od 11 do 14 euro/m.kw. Czynsze w budynkach biurowych klasy B na największych rynkach także nieznacznie spadły. Umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na kilka lat, zatem ewentualne zmiany w nowo podpisanych czynszach tylko nieznacznie wpływają na średnią z czynszów obowiązujących w danym okresie.
Pandemia COVID-19 dotknęła sektor nieruchomości w okresie szczytu koniunktury, kiedy zarówno sprzedaż, jak i ceny były na wysokim poziomie. Dotychczas jednak przedsiębiorcy z tej branży nie ucierpieli.