Kiedy wreszcie zaczną spadać ceny nieruchomości?

O problemach branży mieszkaniowej słychać od paru lat, ale wciąż nie można się doczekać przejawu tych kłopotów, jakim byłaby obniżka cen lokali. Obecna ekipa nic nie robi dla zaspokojenia głodu mieszkaniowego, program Mieszkanie Plus okazał się propagandową fikcją. Spadek cen byłby więc bardzo pożądany dla milionów Polaków, których wciąż nie stać na własne M.

Prawo popytu i podaży nie zawsze działa tak, jak uczono dzieci w szkole, czego przykładem jest polski rynek mieszkaniowy.
W naszym kraju sprzedaż nowych mieszkań spada, ale ich ceny ciągle rosną. Dzieje się tak za sprawą coraz wyższych kosztów wykonawstwa, materiałów budowlanych oraz gruntów pod zabudowę.
Spadek sprzedaży powinien wymusić wreszcie, lekką chociaż, obniżkę cen – ale na to się jakoś nie zanosi.

Za wysokie, a wciąż rosną

– Ceny są obecnie wręcz za wysokie. Nabywcy jeszcze ich nie zaakceptowali, co widać po spadkach sprzedaży u deweloperów w ostatnich miesiącach – powiedział Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Deweloperzy są jednak głęboko przekonani, że nabywcy „zaakceptują” coraz wyższe ceny – i nie zamierzają hamować wzrostu cen nowych mieszkań. Uważają bowiem, że do załamania sprzedaży nie dojdzie. Ich zdaniem, dobra sytuacja na rynku pracy, rosnące zarobki Polaków oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe wykluczają powtórkę z kryzysu lat 2008-2009, który doprowadził do chwilowej obniżki cen nieruchomości.
Czas pokaże, czy ich optymizm jest uzasadniony. Przeciętne zarobki Polaków rzeczywiście stopniowo rosną – ale wciąż ceny mieszkań przekraczają możliwości wielu z nich. Z punktu widzenia zaspokojenia głodu mieszkaniowego w naszym kraju, spadek cen nieruchomości byłby zatem czymś wysoce pożądanym. Jeśli nawet szef związku firm deweloperskich publicznie oświadcza, że ceny mieszkań są za wysokie, to należy wierzyć, że jednak zaczną się obniżać.

Rządowa bajka o elektromobilności

Niestety, pojawił się istotny czynnik, który może sprawić, że nadzieje na spadek cen mieszkań okażą się płonne. Tym czynnikiem są rządowe opowieści o elektromobilności.
Wprawdzie wiadomo, że zapowiedzi rządu PiS o milionie samochodów elektrycznych na naszych drogach (i to nawet polskiej produkcji) były od początku zwykła zwykłą lipą, ale te bajki premiera Mateusza Morawieckiego już wywierają pewien wpływ na polską rzeczywistość. Tyle że nie na motoryzacyjną lecz budowlaną.
Oczywiście nie jesteśmy w stanie – i nie będziemy – produkować aut elektrycznych, choć specjaliści przewidują, że już okolicach 2041 roku zakończy się na świecie wytwarzanie samochodów z silnikiem spalinowym.
Potrafimy jednak „produkować” przepisy dotyczące aut elektrycznych. To dużo prostsze, a na produkcji przepisów też przecież mogą zarobić ci, którzy je piszą, redagują i uchwalają.

Zamiast aut produkujemy przepisy

Na kanwie mitycznej elektromobilności, której u nas nie będzie, stworzono w Polsce już niemało rozwiązań prawnych.
Najważniejsza jest chyba ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych z z 11 stycznia 2018 r. będąca zmodyfikowaną wersją unijnej dyrektywy. Za sprawą tych przepisów koszt budowy domów w Polsce może poszybować w górę – i nie będzie już szans na znaczące zmniejszenie cen mieszkań.
Według tych aktów prawnych każdy nowy (lub remontowany) budynek mieszkalny będzie musiał mieć okablowanie podziemne, umożliwiające zamontowanie ładowarek na każdym miejscu parkingowym – czyli, tyle ile samochodów, tyle „wyjsć” do ładowarek. Dotyczy to wszystkich inwestycji powstających po 1 stycznia tego roku.
Jeśli chodzi o budynki niemieszkalne (czyli po prostu biura), to jeśli mają parkingi o 10 lub więcej miejscach parkingowych, będą musiały dla 20 proc. z nich zapewnić podziemne okablowanie do zainstalowania ładowarki. Czyli dwie ładowarki na każde 10 aut.
Takie wymogi nieuchronnie zwiększają koszt inwestycji budowlanych, wpływając na ceny sprzedaży.
Co więcej, przygotowywane właśnie rozporządzenie wykonawcze do tych przepisów, stwierdza, że wszystkie inwestycje budowlane rozpoczęte przed 1 stycznia 2019 r. i dotychczas nie ukończone, będą musiały do końca 2021 r. spełnić wymogi dotyczące okablowania dla ładowarek.
To kolejny element podnoszący koszty, choć nie wiadomo, czy rozporządzenie w tej wersji rzeczywiście wejdzie w życie.
Tak więc, powszechna opinia w branży jest taka, że budownictwo może zwolnić obroty, ale ewentualna dekoniunktura będzie mieć łagodny przebieg, a ceny raczej nie spadną. To także główny wniosek z zorganizowanej w tym miesiącu w Sopocie konferencji „Forum Rynku Nieruchomości”.

Ci z blokowisk

Jeśli chodzi zaś o dominujące upodobania mieszkaniowe Polaków, to nadal panuje mania osiedlania się w grodzonych, zamkniętych osiedlach mieszkaniowych.
Chodzi tu nie tyle o iluzoryczne poczucie bezpieczeństwa, co o nasze pragnienie elitarności i wywyższania się.
Odkąd „Gazeta Wyborcza” zaczęła dzielić Polaków na tych gorszych, którzy mieszkają w blokowiskach i tych z domków z ogródkami, to ci, których nie stać na taki domek, pragną mieszkać chociaż w możliwie jak najmniejszym bloku, lub w tzw. kamienicy, uważanej ponoć za coś bardziej elitarnego. Takie locum oczywiście ma być ogrodzone.
Wciąż nasilającym się trendem w naszej mieszkaniówce jest również kupowanie dużych ilości mieszkań na wynajem.
– Tylko 60 proc. nabywców szuka mieszkań dla siebie. Blisko 40 proc. klientów kupuje pod wynajem, jako inwestycję – stwierdziła ekspertka Katarzyna Kuniewicz.
Nie wiadomo dokładnie, ile w Polsce kupuje się rocznie mieszkań, a tym bardziej ile ich trafia na wynajem. Firma doradcza Reas ocenia jednak, że w 2018 roku inwestorzy indywidualni w Polsce kupili w sumie 23 tys. mieszkań na wynajem za 8 miliardów złotych. Jeszcze w 2015 roku było to odpowiednio 13,5 tys. lokali za nieco ponad 4 mld zł.
Mieszkań przeznaczonych dla zmieniających się lokatorów jest więc coraz więcej, co powoduje pewne uciążliwości dla stałych mieszkańców, tak jak każda kwatera prywatna w sąsiedztwie.
Polacy niespecjalnie chcą mieszkać w domach, gdzie jest dużo wynajmowanych mieszkań, bo w ten sposób nie tworzy się autentyczna wspólnota. Nie bardzo jednak mają wybór.

Czas magazynów

Optymizm przedstawicieli branży mieszkaniowej ma podstawy także w sytuacji na rynku powierzchni biurowych i magazynowych. Można mówić, iż panuje tam boom.
Obecnie mamy w Polsce 10,7 mln metrów kwadratowych biur, a w budowie znajduje się aż 1,6 mln m kw, z czego połowa zostanie oddana do użytku jeszcze w tym roku. Deweloperzy budują na potęgę, bo najemcy chętnie wynajmują – w 2018 r. wynajęto 1,5 mln metrów kwadratowych biur.
Ten popyt napędzają inwestycje w sektorze usług biznesowych, który staje się powoli naszą specjalnością. W ubiegłym roku usługi dla biznesu zatrudniały w naszym kraju 279 tys. osób., a w przyszłym ma ich być już prawie 340 tys. Dla porównania, w całym przemyśle samochodowym w Polsce jest około 190 tys. pracowników. Coraz więcej biur wynajmują też firmy oferujące powierzchnię do pracy na krótki okres, niekiedy nawet jednodniowy.

Brakuje do nasycenia

Wysoki popyt jest również na rynku magazynowym – w zeszłym roku w całym kraju wynajęto 3,7 mln metrów kwadratowych magazynów, a w pierwszym kwartale 2019 r. było to 800 tys. m kw. brutto. Czyni to nasz rynek magazynowy trzecim w Europie, po Niemczech i – o dziwo – małej Holandii. Dzieje się tak nie tylko za sprawą tradycyjnych użytkowników, czyli operatorów logistycznych i sieci sklepów. Z roku na rok coraz większe zapotrzebowanie na magazyny zgłasza sektor handlu internetowego, z dwoma dużymi koncernami na czele: Amazon i Zalando.
Pod względem powierzchni centrów handlowych, powoli zbliżamy się do europejskiej średniej nasycenia rynku, która wynosi 279 m kw. na każde tysiąc osób. W 2018 r w Polsce mieliśmy 265 m kw/tys. os. Jednak wciąż słabo zagospodarowaną luką pozostają mniejsze miasta, od 100 do 250 tys. mieszkańców – i to właśnie w nich w następnych latach będą powstawać nowe sklepy wielkopowierzchniowe.
Reasumując, na krajowym rynku nieruchomości wiele słychać o oznakach spodziewanego spowolnienia – ale jeszcze ich nie widać.

Benzyna znowu nam zdrożeje

Z kłopotów branży naftowej w Wenezueli korzystają Stany Zjednoczone, które w porównaniu z ubiegłym rokiem bardzo zwiększyły wydobycie ropy. Wpływa to także na polski rynek paliw.

Przed nami kolejna fala podwyżek cen na stacjach paliwowych. Częściowo odpowiadają za to kłopoty Wenezueli, a częściowo powrót wyższych marż rafineryjnych spowodowanych sytuacją w USA. Na pocieszenie, tym razem podwyżki nie dotkną właścicieli diesli.
Na początku marca w Wenezueli przez kilka dni brakowało prądu. Bez energii elektrycznej wydobycie i eksport ropy naftowej z tego pogrążonego w kryzysie kraju było poważnie utrudnione. Gdy wydawało się, że największe problemy zostały zażegnane, Wenezuelę dotknęła druga fala ciemności. Czy jednak teraz wydarzenia w latynoamerykańskim państwie będą wpływać na ceny na polskich stacjach paliw?

Bez prądu i internetu

Kolejne przerwy w dostawie prądu nawiedziły Wenezuelę w poniedziałek. Władze w Caracas upierają się, że to działania zagranicznych przeciwników reżimu prezydenta Nicolasa Maduro.
Prawda jest jednak taka, że przez lata elektrownie wodne, które dostarczają większość prądu w Wenezueli, nie były odpowiednio konserwowane. Brakowało zagranicznej waluty w skorumpowanym do granic możliwości kraju, a władze nie płaciły zagranicznym firmom mającym modernizować infrastrukturę energetyczną.
Od ostatniego blackoutu, elektrowni i innych newralgicznych miejsc dla energetyki pilnowało nawet wojsko. To jednak nie zapobiegło kolejnej awarii, która praktycznie odcięła od dostaw prądu całe państwo. Nie działało metro w Caracas ani sygnalizacja świetlna. Cały handel detaliczny wtedy praktycznie zamiera, gdyż przy wysokich temperaturach i wobec braku prądu szybko psuje się żywność i utrudnione są płatności elektroniczne.
Cierpiał także transport drogowy ze względu na trudności w nabyciu paliw (brak i elektryczności, i samego surowca), a pasażerowie lotniska w stolicy kraju oczekiwali na samoloty w ciemnościach. Pracownicy części sektora publicznego i uczniowie mieli wolne.
Brak zasilania utrudniał ludziom także dostęp do internetu. NetBlocks, który monitoruje ruch w sieci, pokazał, że w Wenezueli w dniach blackoutu połączenia praktycznie zamarły. Dodatkowo władze, gdy zauważają niepokojącą ilość antyrządowych informacji, blokują dostęp do serwisów społecznościowych i wyszukiwarek.
Poza tymi niedogodnościami, dochodziło do naprawdę dramatycznych scen. Bez prądu nie było także wody w wielu miejscach kraju.
Szpitale, które chociaż mają awaryjne systemy zasilania, od lat były niedofinansowane. Część z nich musiała więc działać bez prądu. Przeprowadzane były operacje przy świetle z latarek smartfonów. Placówki służby zdrowia nie radzły sobie z podstawowymi czynnościami, a ludzie na oddziałach szpitalnych umierali ze względu na brak leków, środków czystości czy personelu. Znaczna część lekarzy pochodziła z Kuby i opuścili oni Wenezuelę.

Amerykańskie kłopoty a Europa

Kryzys Wenezueli dotyczy również globalnej podaży ropy naftowej. Wydobycie surowca w republice dramatyczne spadało praktycznie przez wszystkie miesiące ostatnich trzech lat.
Jeszcze w lutym 2016 r. wydobywano w tym kraju 2,3 mln baryłek ropy dziennie. Na początku tego roku było to 1,2 mln baryłek, a w lutym niespełna 1,1 mln. Agencja Bloomberg szacowała, że w kilka dni po pierwszym blackoucie, mimo przywrócenia dostaw prądu produkcja ropy w Wenezueli wyniosła tylko 600 tys. baryłek dziennie.
W rezultacie w marcu ropa podrożała już o ok. 5 proc., a od początku roku o ok. 30 proc. Według doniesień Bloomberga to może być najlepszy kwartał dla tego surowca od 17 lat. Wydaje się jednak, że ceny ropy w znacznym stopniu uwzględniły już większość problemów Wenezueli i prawdopodobnie już nie będą wyraźnie rosły – ocenia Cinkciarz.pl.
Udział południowoamerykańskiego państwa w globalnej podaży ropy naftowej sukcesywnie spada. Gdyby więc nawet produkcja w Wenezueli zupełnie ustała, nie powinno to w istotny sposób pchać cen w górę – zwłaszcza że w Stanach Zjednoczonych wydobycie ropy rośnie bardzo mocno w porównaniu z ubiegłym rokiem (około 1,7 mln baryłek dziennie) i zwiększyły się także jej zapasy.
Równie ważnym elementem jest fakt, że ostatnio bardzo wzrosła marża rafinerii amerykańskich wynikająca z przerobu ropy na paliwa (crack spread). Jeszcze na początku lutego w przypadku benzyny była ona na najniższym poziomie w USA od prawie 10 lat i wynosiła na baryłce ropy zaledwie 5 dolarów. To dzięki temu benzyna globalnie była stosunkowo tania w porównaniu do cen ropy naftowej i oleju napędowego. Odczuwaliśmy to także i w Polsce.
Teraz crack spread wzrósł do 20 dol. na baryłce i przekracza już o kilka dolarów wieloletnią średnią. Było to spowodowane z jednej strony pożarami zbiorników petrochemicznych w Houston, co zaburzało transport paliw i ich wytworzenie w tym ważnym regionie – a z drugiej, poważnymi powodziami na środkowym zachodzie USA (Missouri, Wisconsin, Nebraska), utrudniającymi pracę rafineriom i zakłócającymi dostawy etanolu (dodatku do benzyny).
Ze względu na mniejszą podaż benzyny bezołowiowej Amerykanie posiłkują się jej zwiększonym importem z Europy. Według obliczeń Bloomberga wzrósł on do najwyższych poziomów od ponad pół roku.

Nasze ceny idą w górę

Na Starym Kontynencie, a zatem także w Polsce, ceny benzyny drastycznie rosną w konsekwencji wszystkich tych wydarzeń. Według danych Komisji Europejskiej w drugiej połowie marca ceny popularnej „95” w Polsce zwiększyły się o ponad 2 proc. (tylko w czterech krajach Unii Europejskiej rosły szybciej) do 4,87 zł/itr. Patrząc jednak na średnie ceny benzyny bez podatków, Polska wypada bardzo blisko unijnej średniej, można więc powiedzieć, że dotychczas nie były one zawyżone.
Na rynku globalnym, a także w polskim handlu hurtowym, od połowy marca ceny benzyny silnie rosły (przez dwa tygodnie o ponad 20 groszy). I choć wygląda na to, że negatywny trend w hurcie wreszcie się zatrzymał, to prawdopodobnie bariera 5 zł za litr zacznie jednak „pękać” na stacjach benzynowych w kolejnych dniach.
Większych ruchów nie widać natomiast na rynku globalnym oleju napędowego. Wydaje się zatem, że nie ma powodów, aby obecna cena ok. 5,10 zł/litr miała zostać w najbliższych dniach wyraźniej przekroczona. Tym razem więc, w przeciwieństwie do minionych miesięcy, głębiej do kieszeni zaczną sięgać właściciele aut napędzanych benzyną, niż dieslem.

Cuda na stacjach

Miesiącami ceny paliw w Polsce utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie, chociaż w handlu hurtowym obserwowano spadki. Gdy z kolei ceny hurtowe paliw zaczęły rosnąć, w naszym handlu detalicznym zaczął się marsz w dół, inaczej niż w pozostałych krajach Unii.

Ceny paliw w Polsce zaczęły się obniżać w ostatnich dwóch tygodniach lutego. Potwierdzają to dane Komisji Europejskiej. Pomiędzy 11 a 25 lutego średni koszt litra benzyny bezołowiowej na krajowych stacjach spadł z 4,79 zł do 4,71 zł.
Nie byłoby w tym ruchu niczego zaskakującego, gdyby nie fakt, że w tym samym czasie na europejskim rynku hurtowym ARA (Amsterdam-Rotterdam-Antwerpia) nastąpił wzrost ceny litra benzyny o ok. 15 groszy (niespełna trzy eurocenty). Bardzo podobnie zmieniały się też ceny na polskim rynku hurtowym. Wraz z akcyzą oraz opłatą paliwową ale bez podatku VAT, litr benzyny 12 lutego kosztował 3,56 zł. W ostatnich dniach lutego wspiął się natomiast do przedziału 3,70-3,74 zł, czyli osiągnął najwyższe wartości w hurcie od 4 miesięcy.

Zaskakujące zmiany

Tylko w Polsce przez ostatnie dwa tygodnie lutego cena detaliczna litra benzyny obniżyła się, podczas gdy we wszystkich pozostałych krajach Unii poszła w górę. Średnio o niecałe dwa eurocenty, czyli o 8 groszy.
Warto jednak pamiętać, że od połowy grudnia do połowy lutego ceny detaliczne benzyny, po wyłączeniu podatków, w Polsce były znacznie wyższe niż w Unii Europejskiej. Przez 6 tygodni – od początku stycznia do połowy lutego – były średnio o 3 eurocenty (13 groszy) wyższe niż przeciętnie w Unii. W porównaniu np. do Austrii różnica dochodziła do prawie 5 eurocentów (20 groszy).
Sytuacja wyglądała analogicznie jeśli chodzi o paliwo dieslowskie. Również tylko w Polsce ceny spadały w ostatnich dwóch tygodniach lutego. Jednak olej napędowy, tak samo jak benzyna, był w Polsce droższy niż średnio w Unii, od końca listopada do połowy lutego. W styczniu ta różnica sięgała prawie 5 eurocentów (20 groszy).
Zaburzenia widać na rynku detalicznym – ale nie w krajowym handlu hurtowym. Ceny ofertowe polskich rafinerii są zbieżne z trendami europejskimi i światowymi. To bezpośrednio na stacjach w naszym kraju dochodzi do największych zmian cen, które trudno uzasadnić jakimikolwiek procesami rynkowymi – bo pojawiają się one w najbardziej zaskakujących momentach – wskazuje Cinkciarz.pl.

Niewidzialna ręka

Skąd te zaburzenia? Wynikają one przede wszystkim z faktu, że w Polsce brakuje konkurencji pomiędzy koncernami paliwowymi na rynku detalicznym. Ostrzejsza walka o klienta pozwoliłaby na szybsze spadki cen, gdy benzyna czy diesel w hurcie szybko tanieją. Na razie ten proces widać praktycznie tylko na stacjach paliwowych przy hipermarketach.
Takie, jak obecnie zachowanie głównych koncernów funkcjonujących na polskim rynku detalicznym, wywołuje niepewność wśród innych sprzedawców paliw – i cementuje tendencję utrzymywania wysokich cen najdłużej jak to tylko możliwe.
Trawestując znane powiedzenie Adama Smitha z XVIII wieku, można stwierdzić, że na detalicznym rynku paliw w Polsce działa niewidzialna ręka, ale na pewno nie jest to ręka zdrowej rynkowej konkurencji.

Nie ma taniego budowania

A jeśli jest, to dziadowskie. Budowanie na przyzwoitym poziomie musi kosztować – i na razie coraz bardziej drożeje.

Domy stają się coraz droższe – w 2019 roku za budowę (w tradycyjnej technologii) trzeba zapłacić prawie 9 proc. więcej niż przed rokiem – taki jest podstawowy wniosek z raportu serwisu Kalkulatory Budowlane.
Te 9 proc. to dużo więcej niż inflacja czy wzrost przeciętnego wynagrodzenia w naszym kraju.

Drogo się mury pną do góry

Ceny wzrosły praktycznie na każdym etapie budowy. To oznacza że standardowy dom kosztuje ponad 20 tysięcy więcej niż przed rokiem.
W poprzednich latach średnie wzrosty cen nie przekraczały 5 proc. W 2018 sytuacja się zmieniła, a ceny poszły szybciej w górę.
Przekładając procentowe wzrosty na złotówki, amator własnej nowej chałupy musi zapłacić o 22 tys. zł więcej w przypadku domu parterowego o powierzchni ok. 100 m2 (wzrost o 9.3 proc).
Tylko 1 tys zł więcej (23 tys. zł) zapłaci w przypadku domu piętrowego o powierzchni 140 m2 (wzrost o 8.3 proc.).
Natomiast już o 30 tys droższa będzie budowa domu piętrowego z piwnicą liczącego 195 m2 (wzrost o 9.1 proc.)
Ceny najbardziej rosły oczywiście w dużych miastach i kilku najważniejszych województwach (mazowieckie, śląskie, małopolskie, wielkopolskie).

Wyjechali na zachód

Brak rąk do pracy uważany jest za głównego winowajcę rosnących cen.
Odpływ pracowników na zachód Europy budowlanka odczuła najsilniej w całej polskiej gospodarce. Przez długi czas sytuację ratowało ściąganie pracowników z Europy Wschodniej, głównie z Ukrainy, ale nawet pomimo napływu tysięcy pracowników z tamtego regionu, niedobory fachowców w branży budowlanej szacuje się na prawie 100 000 osób.
Pracodawcy coraz częściej zamiast na Ukrainę sięgają do innych krajów – na Białoruś, do Mołdawii, czy tak egzotycznych jak Uzbekistan.
Ta sytuacja godzi w inwestorów indywidualnych. O ile budując dom mogą oni bowiem zaoszczędzić na materiałach budowlanych, korzystając z okresowych obniżek cen czy też promocji, o tyle wynegocjowanie lepszych cen na usługi budowlane jest praktycznie niemożliwe.
Jedynym wyjściem jest wykonanie części prac samodzielnie. Im mniejszy udział własny, tym koszt budowy domu będzie większy.
Sprawdza się również system gospodarczy, czyli samodzielne dobieranie ekip budowlanych do każdego etapu inwestycji mieszkaniowej. Zlecenie tego głównemu wykonawcy to kolejne procenty do ceny.
Brak rąk do pracy powoduje dziś, iż są tak duże niedobory wykwalifikowanych pracowników, że wiele firm budowlanych może upaść. Na rynku pracy brak głównie tynkarzy, cieśli, murarzy, zbrojarzy, dociepleniowców i operatorów sprzętu.

Kosztowny element

Innym elementem wpływającym na łączne koszty budowy domu są ceny materiałów budowlanych. W 2018 r. ceny wzrosły od 3 do nawet 30 proc. W bieżącym roku można się spodziewać utrzymania tej tendencji z uwagi na dużą liczbę rozpoczętych inwestycji i rosnący popyt. A buduje się coraz więcej – i z roku na rok Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydaje coraz więcej pozwoleń na budowę.
Największy wzrost cen, bo o blisko 33 proc. objął materiały i elementy drewniane. Ceny izolacji termicznych wzrosły o około 14 proc. Za materiały do budowy ścian i kominów zapłacimy w tym roku o około 12 proc. więcej. Jeszcze nie wiadomo, jak podrożeją wapno i cement ale w 2018 r. ich ceny wzrosły tylko o 3.7 proc.
Więcej dobrych informacji można znaleźć patrząc na ceny materiałów wykończeniowych i wyposażenia. Średnie ceny farb, płytek, wykładzin i innych elementów wykończenia oraz wyposażenia mieszkania wzrosły tylko
o nieco ponad 1 proc. Wynika to ze stabilnego popytu i dużej konkurencji pomiędzy największymi marketami budowlanymi oraz sklepami internetowymi.

Koszmar złej jakości

Z uwagi na rosnące ceny materiałów, jak i usług budowlanych coraz większą popularność zdobywają alternatywne technologie budowy.
Najpopularniejsze są domy oparte na szkielecie drewnianym, popularność zyskują też domy z keramzytu. Mają wspólną cechę – są prefabrykowane. Ich elementy produkuje się w specjalnych fabrykach domów (tak jak za Gierka) i przewozi na miejsce budowy. Tam sprawna ekipa budowlana – o ile się taka jakimś cudem znajdzie – składa dom z gotowych elementów w ciągu 2-3 tygodni. Pozostaje wykończenie wnętrza i przeprowadzka.
Oczywiście prefabrykowany dom musi powstać na wybudowanej wcześniej płycie fundamentowej. W praktyce średni czas od wbicia w ziemię pierwszej łopaty do przeprowadzki wyniesie 3-6 miesięcy, a włączając w to formalności, wybór projektu, pozwolenia i czas oczekiwania na produkcję – co najmniej 12 miesięcy. To bardzo krótko.
Zamawiając dom prefabrykowany wraz z montażem w dużej, uznanej firmie, można mieć pewność, że jakość wykonania materiałów budowlanych oraz ich montaż będą na najwyższym poziomie. Tyle, że to musi kosztować i nie nastąpi od razu, bo popyt jest duży.
W przypadku wyboru złej firmy można natomiast wpaść w rozpacz. Źle zaprojektowany, wyprodukowany i zmontowany dom to koszmar dla jego użytkownika. Niedokładnie wykonane elementy tworzą mostki cieplne, nieodpowiednia izolacja termiczna podnosi koszty utrzymania, a słaba izolacja akustyczna może sprawić, że słychać będzie każdy krok na poddaszu.

Spełniająca się przepowiednia?

Początek nowego roku na pewno będzie stać pod znakiem kontynuacji zeszłorocznego wzrostu cen. Liczba rozpoczętych inwestycji jest wciąż tak duża, że niedobory pracowników jeszcze bardziej się pogłębią.
Wydaje się jednak – co przewidują niemal wszyscy – że rynek zaczyna się przegrzewać i niedługim czasie może nastąpić przełom.
Ceny wzrosną do poziomów nieakceptowalnych przez inwestorów, nastąpią liczne upadłości dużych firm spowodowane podpisanymi kilka lat temu i nierewaloryzowanymi kontraktami. To zaś może doprowadzić do gwałtownego spadku popytu na rynku i w efekcie do zatrzymania wzrostu cen lub nawet do delikatnych spadków cen.
Trudno jednak stwierdzić, czy wydarzy się to już w bieżącym roku, czy dopiero w 2020. Na razie ceny rosną, buduje się więcej i drożej a zwykli inwestorzy zastanawiają się, gdzie jest sufit.

Nasze drogie paliwo

W ramach “dobrej zmiany” polscy zmotoryzowani na długo pożegnają się z epoką niższych cen na stacjach.

 

Rząd Prawa i Sprawiedliwości, chcąc ratować trzeszczący budżet i jednocześnie uniknąć niepopularnego (zwłaszcza w roku wyborczym) podnoszenia podatków, wprowadza podatki ukryte, nieoficjalne, które zabierają nam pieniądze „tylnymi drzwiami”.
Jednym z takich sposobów drenowania kieszeni Polaków, są wysokie ceny paliw, narzucane przez państwowe firmy paliwowe. Dotyczy to zwłaszcza oleju napędowego, którego cena została już wyśrubowana do granic wytrzymałości zmotoryzowanych.

 

Stajemy się wyspą drogich paliw

W rezultacie tych poczynań, według stanu na dzień 1 stycznia 2019 r., aż w 14 krajach Europy średnia cena ropy na stacjach paliw jest mniejsza niż w Polsce. Takie dane podaje serwis Cargopedia.
Wśród krajów, gdzie zatankujemy olej napędowy taniej niż u nas, nie ma jednak naszych zachodnich i południowych sąsiadów. W Niemczech, Czechach i Słowacji za ropę płacimy na stacjach więcej niż w Polsce. Ale u naszych sąsiadów spoza Unii Europejskiej zapłacimy już sporo mniej.
W pierwszym dniu tego roku, olej napędowy na stacjach paliwowych w naszym kraju kosztował średnio 5,113 zł – czyli 1,191 euro.
Gdzie w Europie było taniej? Oto zestawienie średnich cen ON z dnia 1 stycznia 2019 r (w euro).
Andora 1,006
Białoruś 0,635
Bułgaria 1,085
Hiszpania 1,120
Litwa 1,059
Luksemburg 1,050
Łotwa 1,182
Macedonia 0,944
Mołdawia 0,856
Rosja 0,600
Rumunia 1,147
Turcja 0,953
Ukraina 0,917
Węgry 1,182
Jak widać, za sprawą rządu PiS minęły już dobre czasy, kiedy olej napędowy (a i benzyna też) był w Polsce znacząco tańszy, niż w całej Europie Zachodniej.

 

Tam warto pojechać

Wiadomo, że nie pojedziemy do Hiszpanii czy Luksemburga po to by zapłacić mniej za diesla. Jeśli jednak wybieramy się samochodem na Węgry, do Rumunii czy Bułgarii, to jak najbardziej warto zatankować do pełna jeszcze u nas, przejechać na ropie z Polski przez Słowację – i dopiero na Węgrzech, w Rumunii bądź Bułgarii podjechać na stację benzynową.
Jak najbardziej warto też tankować olej napędowy u naszych wschodnich sąsiadów: na Litwie, Białorusi, Ukrainie, a zwłaszcza w rosyjskim obwodzie kalinigradzkim. Problem tylko w tym, że nie kupimy go dużo więcej, ponad to co się zmieści do baku.

 

Chwilowo jest taniej

Co będzie u nas z cenami paliw na stacjach w bieżącym roku?
Pierwsze zapowiedzi ekspertów wskazują na możliwość lekkiego ich spadku w najbliższych tygodniach – do czasu, gdy rynek nie odczuje ograniczeń w wydobyciu ropy naftowej, które od 1 stycznia zostały wprowadzone przez państwa organizacji OPEC oraz przez Rosję.
Będzie to zapewne jednak tylko chwilowe obniżenie detalicznych cen paliw.
W Polsce światowe tendencje cen paliw odbijają się z opóźnieniem na rynku detalicznym – i zwykle odbijają się w sposób mało symetryczny, ze względu na politykę podatkową państwa, usiłującego zarabiać możliwie dużo na kierowcach.
Trudno zatem być optymistą i oczekiwać, że w 2019 r będziemy w Polsce generalnie tankować nie drożej niż w pierwszej połowie ubiegłego roku.
Cieszmy się zaś z tego, że lekką obniżkę cen mamy na stacjach obecnie. To wynik wielotygodniowego, ubiegłorocznego spadku hurtowych cen ropy, z okresu gdy OPEC i Rosja nie ogłosiły jeszcze ograniczeń wydobycia.

Kierowcy bici po kieszeni

Tylko w naszym kraju olej napędowy na stacjach drożeje – i nie ma ku temu żadnych racjonalnych podstaw.

 

Polska jest jedynym państwem w Unii Europejskiej, gdzie cena detaliczna oleju napędowego wzrosła w porównaniu z poprzednim miesiącem.
Paliwa w naszym kraju, pomijając podatki, są już droższe niż przeciętnie w Unii.

 

Zapanowała tendencja zniżkowa

Benzyna na europejskim rynku ARA (Amsterdam-Rotterdam-Antwerpia) kosztowała w ostatnim tygodniu odpowiednik około 1,42-1,46 zł za litr. To ceny najniższe od kilkunastu miesięcy. Na początku października litr tego paliwa był droższy o ok. 65-70 gr.
Bardzo podobny trend występuje też w polskich rafineriach, gdzie popularna benzyna 95 kosztuje (bez rabatów) 3,46 zł za litr (razem z akcyzą oraz opłatą paliwową, ale bez podatku VAT i marży detalicznej). Podobnie jak na rynku europejskim, są to najniższe ceny od lipca 2017 r. oraz o ok. 65 gr poniżej tych notowanych w pierwszych dniach października.
Spadają także ceny oleju napędowego. Obniżki rozpoczęły się niecałe dwa miesiące temu, ale mocniejszego tempa nabrały 5 tygodni temu. W tym czasie ceny na rynku ARA zostały zredukowane o ok. 50 gr za litr i obecnie to paliwo kosztuje 1,84 zł.

 

Ktoś tu u nas oszukuje

Diesel wszędzie na stacjach paliw tanieje, a tylko w Polsce jest coraz droższy. Najnowsze dane Komisji Europejskiej (z 26 listopada br.) pokazują, że w 27 z 28 unijnych krajów obniżyła się cena litra oleju napędowego w ostatnim miesiącu. Średnio było to 3,5 eurocenta, czyli o 15 gr.
Nie są to spektakularne spadki, ale paliwa w detalu zwykle reagują z opóźnieniem na ruchy cenowe w hurcie.
W porównaniu do ubiegłego tygodnia spadek wyniósł 1,7 eurocenta (7,3 gr).
Jedynym wyjątkiem na unijnej liście została Polska. Tylko w naszym kraju w ostatnim miesiącu cena litra oleju napędowego podniosła się o 6,3 gr – do 5,27 zł.
Dodatkowo również w ciągu tygodnia pomiędzy 19 listopada a 26 listopada tylko w Polsce nastąpił wzrost cen ropy naftowej. Był on niewielki (0,3 gr), ale biorąc pod uwagę, że cena hurtowa spada od kilku tygodni i we wszystkich unijnych krajach obserwowane są obniżki, może to być niepokojąca wiadomość.
Jeżeli nie doliczać podatków, to polskie paliwa są droższe niż przeciętnie w Unii.

 

Te zbójeckie marże

Koszt tankowania benzyny dla polskich kierowców się obniża, ale w ślimaczym tempie. W ciągu miesiąca cena detaliczna jednego litra spadła zaledwie o 8 gr i według danych Komisji Europejskiej wynosi obecnie 5,00 zł za litr. Natomiast średnie ceny benzyny w Unii obniżyły się o 23,5 grosza (5,5 eurocenta). Bardzo silne spadki cen nastąpiły na przykład w Bułgarii, gdzie etylina 95 staniała aż o 14 eurocentów (60 gr) i kosztuje około. 4,50 zł za litr (2,06 lewa). W Belgii, Francji i Danii spadki sięgały 8-10 eurocentów.
Komisja Europejska publikuje ceny detaliczne paliw bez podatków, ale już z marżą detaliczną oraz hurtową.
Z tych wyliczeń wynika, że litr benzyny bezołowiowej w Polsce kosztuje 55,7 eurocenta (2,40 zł) i jest droższy niż na przykład w Belgii (50 eurocentów), Estonii (51,6 eurocenta), Francji (52 eurocenty), Luksemburgu (52,5 eurocenta), Portugalii (54,4 eurocenta), Szwecji (52,1 eurocenta) czy na Węgrzech (51 eurocentów), a także w kilku innych krajach.
Cena w Polsce jest bardzo blisko średniej ceny ważonej w całej Unii (56,1 eurocenta) – wskazuje Cinkciarz.pl.
Olej napędowy w Polsce, pomijając podatki, jest jednym z droższych w całej Unii – i kosztuje 65,6 eurocenta za litr (2,82 zł), przy średniej ważonej cenie w Unii na poziomie 64,9 eurocentów. Tylko w 10 z 28 unijnych krajów diesel jest droższy niż w Polsce.
Biorąc pod uwagę, że oleju napędowego sprzedaje się w Polsce trzy – cztery razy więcej niż benzyny bezołowiowej, średnia cena paliw bez podatków w naszym kraju stała się wyższa niż przeciętna w Unii.

Na stacjach wciąż jest drogo

Są powody, by protestować przeciwko wysokim cenom paliw. Niewykluczone bowiem, że mamy do czynienia ze zmową producentów.

 

Różnica pomiędzy ceną rynkową i detaliczną paliw w Polsce jest obecnie największa od kilkunastu lat.
Na europejskim rynku notowania popularnej 95-ki są na najniższym poziomie od prawie półtora roku, a kierowcy w ogóle tego nie odczuwają. Protesty związane z wysokimi cenami diesla czy benzyny mogą więc być uzasadnione.
Do protestujących kierowców we Francji oraz w Bułgarii zaczynają dołączać inni. Rozgoryczenie zbyt wysokimi cenami paliw dotyka konsumentów i przedsiębiorców w Belgii. Mogą do nich dołączyć Polacy, a także i Niemcy, którzy planują unikać wizyt na stacjach benzynowych w jeden dzień, by ty samym zamanifestować swoje niezadowolenie ze zbyt wysokich cen paliw.

 

Tylko 8 groszy

Pomijając różnice w podatkach w poszczególnych krajach, trzeba zastanowić się, dlaczego mimo obniżki hurtowych cen benzyny czy oleju napędowego, ceny detaliczne obniżają się wyjątkowo wolno lub wcale.
Litr benzyny na europejskim rynku hurtowym ARA (Amsterdam-Rotterdam-Antwerpia) kosztuje średnio jedynie odpowiednik 1,41 zł, czyli najmniej od lipca 2017 r. Wartości z holenderskich czy belgijskich rafinerii wyznaczają ceny na Starym Kontynencie w tym oczywiście w Polsce.
Notowania ARA nie zawierają podatków i marży detalicznej oraz hurtowej, ale przez ostatnie dwa miesiące spadły już o 70 gr na litrze.
Średnia cena detaliczna w Polsce obniżyła się natomiast zaledwie o 8 gr i według danych Komisji Europejskiej litr benzyny w naszym kraju kosztuje 5,04 zł.

 

Nożyce się otwierają

O tym, że zbyt wolne, lub żadne, są obniżki na stacjach paliw, najlepiej mówi różnica pomiędzy ceną detaliczną i rynkową. Zwykle waha się ona w okolicach 3,00-3,20 zł za litr (zawierając marże oraz podatki). Teraz różnica ta sięga 3,63 zł i jest największa w Polsce od przynajmniej 10 lat.
Bardzo podobnie sytuacja wygląda z cenami diesla. Olej napędowy na europejskim rynku ARA jest oferowany za 1,9 zł za litr, podczas gdy w Polsce na stacjach kosztuje przeciętnie 5,27 zł, według danych Komisji Europejskiej. Różnica pomiędzy detaliczną i hurtową cena diesla jest obecnie u nas największa przynajmniej od 2004 r. – czyli od początku publikowania tych danych przez KE.

 

Niski poziom Renu i inne kłopoty

W ostatnim czasie było sporo wytłumaczeń, dlaczego cena detaliczna paliw zbyt wolno reaguje na zmiany hurtowe.
Oprócz wysokich cen ropy we wrześniu i na początku października, mieliśmy także rekordowo długie przestoje w europejskich rafineriach. Gdy paliwo w hurcie zaczęło jednak tanieć, pojawiły się problemy logistyczne związane z niskim poziomem rzek w Niemczech (paliwa są transportowane m.in. Renem do szeregu landów), co utrudniało dostawę do końcowych odbiorców.
Niemcy i Szwajcarzy musieli uruchomić strategiczne rezerwy paliw i korzystać z alternatywnych źródeł dostaw, co podnosiło ceny na całym kontynencie – a być może nawet i na świecie, bo olej napędowy jest drogi również w USA.
Niewykluczone jednak, że koncerny naftowe zaczynają wykorzystywać te problemy i celowo utrzymywać wysokie ceny. Wydanie online Der Spiegel, które informowało o protestach w Niemczech, cytowało również stanowisko ADAC (niemieckiego automobilklubu), które zwracało uwagę, że ceny detaliczne paliw rosły, gdy szczyt notowań ropy był już za nami. ADAC podkreślał także konieczność większej konkurencji zarówno na etapie wydobycia ropy, jak i jej przerobu – zauważa portal Cinkciarz.pl.
Jeżeli sytuacja na hurtowym rynku paliw się dramatycznie nie odwróci i niskie ceny się utrzymają, to za dwa, trzy tygodnie średnio powinniśmy płacić za benzynę w granicach 4,50-4,60 zł/litr. Diesel także powinien względnie szybko zmierzać do granicy 5,00 zł za litr.
Jednakże w przypadku braku spadków cen w okolice tych wartości, trzeba będzie już mówić o poważnym problemie na rynku detalicznym paliw w Polsce.

Litr benzyny nie zdrożeje do 6 zł

Będzie drożej, ale bez przesady. Polska z pewnością nie wyłamie się z amerykańskich sankcji i nie zacznie kupować więcej ropy z Iranu.

 

Stopniowo przybywa krajów zapowiadających, że mogą przestać kupować irańską ropę. Spowoduje to załamanie eksportu Islamskiej Republiki oraz globalny wzrost cen tego surowca.
Dłuższe trwanie takich negatywnych trendów przełoży się na rosnące ryzyko wzrostu cen paliw, również na polskich stacjach.

 

Klienci USA rezygnują

Nie jest oczywiście zaskoczeniem, że sankcje nałożone na Iran spowodowały zmniejszenie wydobycia ropy przez Teheran, a tym samym ograniczenie eksportu. Niewielu obserwatorów jednak oczekiwało, że skala spadku będzie tak głęboka – i to jeszcze przed rzeczywistym wprowadzeniem tych sankcji zaplanowanych na początek listopada.
Coraz mniej krajów kupuje irańską ropę. Już od lipca Korea Południowa nie importuje ropy z tego kraju. W pierwszej połowie roku Seul kupował od Teheranu ok. 300 tys. baryłek ropy dziennie. To duży klient, ale jego utrata jeszcze nie była poważnym ciosem dla Islamskiej Republiki, przy zagranicznej sprzedaży swego płynnego złota na poziomie ok. 2,5 mln baryłek dziennie.
Na początku września także Japonia zapowiedziała, że prawdopodobnie nie będzie importować irańskiej ropy. Wcześniej kupowała ok. 200 tys baryłek dziennie , chociaż już we wrześniu poziom importu spadł poniżej 100 tys. baryłek dziennie (według agencji Bloomberg monitorującej ruch tankowców).
Również Indie nie planują od listopada w ogóle kupować irańskiej ropy. To już bardzo poważny problem dla Teheranu. W sierpniu indyjskie zakupy spadły o połowę, a przez pierwsze dwa tygodnie września wynosiły jedynie 250 tys baryłek dziennie. Tymczasem jeszcze w lipcu Indie importowały prawie 800 tys. baryłek dziennie.

 

Czy UE się ugnie przed Trumpem?

Nadal do końca nie wiadomo jak będzie wyglądała kwestia sprowadzania ropy z Iranu przez Unię Europejską (głównie przez Włochy, które dotąd importowały około 250 tys baryłek dziennie – i oczywiście przez Chiny (ich import mieści się w przedziale 700-800 tys. baryłek dziennie).
Wydaje się jednak, że tegoroczne sankcje będą znacznie bardziej restrykcyjne niż te nałożone przez Europę i administrację prezydenta Obamy jeszcze przed 2015 r. Większych problemów prawdopodobnie Iran nie odczuje w eksporcie ropy do Syrii, Birmy czy Turcji, ale to są to stosunkowo mali nabywcy.
Kilka miesięcy temu szacowano, że irański eksport i produkcja prawdopodobnie nie obniżą się o więcej niż 800 tys. baryłek dziennie.
Teraz, patrząc na rynkowe wydarzenia, niewykluczone, że sprzedaż przez Iran ropy za granicę spadnie nawet o półtora miliona baryłek, czyli wyniesie zaledwie 1 mln baryłek dziennie w połowie 2019 r. (dane za Facts Global Energy).
Będzie to olbrzymi ubytek dla światowego rynku, zwłaszcza, że zagrożone jest jeszcze 200-300 tys. baryłek dziennie z Wenezueli (nie wyklucza się spadku wydobycia przez Caracas do 1 mln baryłek dziennie do końca roku).
Nadal także mamy do czynienia z niestabilną sytuacją w Libii (produkcja potrafi nagle spadać o 300-400 tys. baryłek dziennie).

 

Zostanie na tankowcach

Kolejnym elementem niepewności na rynku jest fakt, że przez jakiś czas nie będzie dokładnie wiadomo, ile ropy popłynie z Iranu. Tankowce zapewne będą wypełnione, ale ropa nie trafi na rynek.
Produkcja może pozostawać względnie duża, lecz surowiec zamiast dotrzeć do odbiorców, zostanie zmagazynowany w tankowcach (kilkadziesiąt irańskich zbiornikowców może pomieścić ponad 100 mln baryłek ropy).
Dodatkowo Teheran już rozpoczął działania mające na celu utrudnienie śledzenia przepływu ropy, gdyż stopniowo wyłącza transpondery (urządzenia lokalizacyjne) swoich tankowców.
Wyłączanie transponderów może mieć na celu ominięcie sankcji. „Financial Times” przypominał niedawno, że w 2012 r. „niektórzy dobrze powiązani biznesmeni i organizacje dyskretnie sprzedawali ropę by pomóc rządowi omijać sankcje”.
Z drugiej jednak strony, obecnie może to być znacznie trudniejsze, chociażby ze względu na bardziej restrykcyjne podejście USA, niż w przypadku poprzednich sankcji.

 

Na stacjach zapłacimy więcej

Mniej ropy w sprzedaży to wyższe ceny na stacjach paliw. Zagrożenie znacznie poważniejszym niż oczekiwano zmniejszeniem eksportu ropy z Iranu zwiększa ryzyko niezbilansowanego rynku.
Będzie to szczególnie dotkliwe, gdyby pojawiły się jakieś dodatkowe problemy z podażą wśród głównych producentów (OPEC czy Rosja). Wtedy scenariusz wzrostu ceny ropy Brent powyżej granicy 100 dolarów za baryłkę stałby się bardzo prawdopodobny.
Jak ocenia Cinkciarz.pl, to również oznaczałoby, że ceny paliw na polskich stacjach zaczęłyby rosnąć nawet do 5,5-6 zł za litr.
Jednak nawet w przypadku braku dramatycznych wydarzeń – i przyjmując scenariusz zakładający jedynie wcześniej oczekiwane ograniczenie podaży ropy z Iranu – podstawowe paliwa na polskich stacjach będą prawdopodobnie osiągały ceny na poziomie 4-letnich szczytów. To zaś oznaczałoby cenę 5,15 zł za litr benzyny bezołowiowej 95 i 5,10 zł za litr oleju napędowego.

Czy te ceny mogą kłamać

Z niezrozumiałych powodów od pewnego czasu mamy ponoć w Polsce niespotykanie tanie ciuchy.

 

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że przez ostatnie 13 lat detaliczne ceny odzieży i obuwia spadły w Polsce o połowę. Jednak biorąc pod uwagę trendy w innych krajach czy rosnące koszty importu, tak silne obniżki byłyby praktycznie niemożliwe.
Niewielki spadek cen odzieży czy obuwia w Unii Europejskiej od 2005 r. może być efektem mniejszych obostrzeń celnych, rosnącej konkurencji i przenoszenia produkcji tam, gdzie jej koszty są najmniejsze. W większych krajach może także wynikać z efektu skali, gdzie jednostkowe koszty pracy, transportu czy wynajmu powierzchni handlowej mogą być niższe ze względu na dużą ilość sprzedanego towaru.

 

Spadki, których nie było

W rezultacie, patrząc na dane Eurostatu, nie jest poważnym zaskoczeniem, że średnie ceny obuwia i odzieży od 2005 r. spadły w Unii o ok. 7 proc. Zaskakiwać może natomiast fakt, że wśród unijnych krajów największą obniżką w tej kategorii wyróżnia się Polska. Jeszcze większe zaskoczenie wywołuje skala zjawiska. Nad Wisłą ceny odzieży i obuwia wyrażone w złotych zmniejszyły się o 49,1 proc. w ciągu 13 lat.
Wiele wskazuje jednak na to, że faktyczne spadki cen dla konsumentów były wielokrotnie mniejsze niż podaje Eurostat na podstawie badań GUS – ocenia Cinkciarz.pl. Możliwe nawet, że w ogóle ich nie było.
Ponieważ gospodarka polska ma znacznie krótszą historię wolnego rynku niż większość państw rozwiniętych, problemy pojawiające się u nas wystąpiły już zwykle w innych krajach. Nie inaczej jest w kontekście cen.
W 2010 r. brytyjskie Biuro Statystyki Narodowej (ONS) zmieniło metodologię zbierania danych statystycznych z kategorii: odzież i obuwie. Była to reakcja na fakt, że w latach 1997-2009 średnie ceny tych produktów spadły o 50 proc. (czyli dokładnie tyle, ile w Polsce) – chociaż ceny importu odzieży i obuwia utrzymywały się na mniej więcej stałym poziomie przez badane 12 lat, a inflacja w strefie euro, bliskiej geograficznie i rozwojowo Wielkiej Brytanii, w tej kategorii produktów nawet była powyżej zera.
Całe zagadnienie dość trafnie przedstawia raport o inflacji z 2011 r. , przygotowany przez Bank Anglii (BoE). Odzież i obuwie to silnie sezonowe produkty, co powoduje, że detaliści stosunkowo szybko chcą się ich pozbyć i obniżają mocno ceny, w porównaniu do debiutu kolekcji. To powoduje, że po upływie zaledwie kilku miesięcy para butów czy też sukienka mogą kosztować o kilkadziesiąt procent mniej, niż na początku sezonu. Spadki cen oczywiście powodują niższą lub nawet ujemną inflację w tym samym segmencie towarów.
Efekt wyprzedaży powinien jednak po roku ustąpić, gdyby sukienka z przyszłorocznej kolekcji była traktowana jako analogiczna do tej z wyprzedaży. Jeżeli jednak jest ona uznana jako całkowicie nowy produkt ze względu na inny krój, długość, materiał itp., wtedy okres wzrostu ceny nie występuje, a jedynie powtarza się sekwencja sezonowego spadku.

 

Z błędnymi założeniami

W Wielkiej Brytanii ONS skorygował nieprawidłowe zbieranie danych. Przykładowa sukienka, nawet jeśli się różni od zeszłorocznej, jest traktowana jako analogiczny, a nie całkowicie nowy produkt. Spowodowało to natychmiastowe zatrzymanie nienaturalnego trendu spadkowego cen butów i ubrań na Wyspach, a od 2010 roku obserwuje się ich niewielkie wzrosty.
Nad Wisła natomiast wiele sugeruje, że GUS trzyma się nieprawidłowych założeń. Przede wszystkim wskazuje na to utrzymujący od kilkunastu lat stały spadek detalicznych cen odzieży i obuwia o ok. 5 proc. każdego roku, który jest praktycznie niewrażliwy na koniunkturę czy kurs walutowy. Po drugie, podobnie jak w przypadku Wielkiej Brytanii ceny importu samej odzieży wcale nie spadają. Przez ostatnie 10 lat wzrosły one u nas o ponad 30 proc. (dane z roczników statystycznych handlu zagranicznego i bazy wiedzy GUS).
Innym zastanawiającym elementem jest też informacja, że Polacy wydają dziś na odzież i obuwie taki sam odsetek swojego domowego budżetu co kilkanaście lat temu – około 5 proc.
Biorąc pod uwagę, że dochody Polaków wzrosły od 2005 r. ponad dwukrotnie, gdyby nastąpiłby raportowany przez GUS tak silny spadek cen z tej kategorii, to udział odzieży i obuwia w koszyku wydatkowym statystycznego Polaka powinien się zmniejszyć (większy udział pojawiłby się prawdopodobnie w “hotelach i restauracjach”, “zdrowiu” czy “rekreacji i kulturze”) – zauważa Cinkciarz.pl. To jednak nie nastąpiło, co utwierdza w przekonaniu, że ceny odzieży i obuwia faktycznie nie spadły.
Kolejnym argumentem jest fakt, że wszystkie z kilkunastu produktów i usług dostępnych w publicznej bazie GUS, które nie mają charakteru sezonowego, wyraźnie zdrożały . Np. koszula męska z elanobawełny w 2005 r. kosztowała 79,26 zł, a teraz już 103 zł. Podobnie jest z płaszczem damskim z tkaniny z udziałem wełny, który podrożał z 600,49 zł w 2005 r. do 682 zł w 2017 r. Z kolei w przypadku spodni dżinsowych dla dziecka w wieku 6-11 lat, cena w analogicznym okresie wzrosła z 60 do 67,18 zł.
Ponadto, od 2005 r. w przedziale 40-50 proc. zdrożało pranie chemiczne, a także męskie, damskie i dziecięce półbuty skórzane, damskie kozaki oraz podzelowanie męskiego obuwia.

 

Brak miejsca na wątpliwości

Inflacja to bardzo ważny wskaźnik w gospodarce. Służy między innymi do waloryzacji rent i emerytur. Zagraniczny kapitał jest niezwykle wrażliwy na jakiekolwiek wątpliwości dotyczące inflacji, gdyż szybszy od raportowanego wzrost cen może zmieniać opłacalność danej inwestycji.
Niedoszacowanie ogólnego poziomu inflacji w Polsce, wynikające z odnotowywanego przez GUS corocznego spadku cen odzieży i obuwia o 5 proc. może wynosić ok. 0,25 pkt proc. każdego roku. Niby niewiele, ale oznacza to, że chodzi o mniej więcej 12 proc. całkowitego wzrostu cen raportowanego przez GUS w ciągu 13 lat. Dodatkowo, kategoria odzież i obuwie wchodzi do ważnej dla polityki monetarnej inflacji bazowej.
Rozwiązanie wątpliwości dotyczących cen tych produktów pozwoli utrzymać nieposzlakowaną opinię GUS w kolejnych latach i zmniejszy ryzyko głębszej wpadki prognostycznej.

Mieszkania będą droższe

Nowe przepisy mają lepiej chronić kupujących przed skutkami upadłości deweloperów. Za skuteczniejszą ochronę trzeba będzie jednak zapłacić.

 

Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie zwanej ustawą deweloperską budzi spore emocje.
Organizacje zrzeszające deweloperów biją na alarm, że nowe zapisy ograniczą mniejszym firmom możliwość prowadzenia działalności w sektorze mieszkaniowym i wygenerują sztuczny wzrost cen.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z kolei argumentuje, że konieczne jest zwiększenie ochrony klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym i domaga się zaostrzenia przepisów dotyczących stosowania tzw. otwartych rachunków powierniczych. I o nie właśnie toczy się spór.

 

Budować za cudze

W dyskusji na temat nowelizacji najczęściej podnoszony jest temat rzekomej „likwidacji” otwartych rachunków powierniczych, funkcjonujących od ponad sześciu lat. Zgodnie z obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku przepisami, przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
To właśnie na te rachunki trafiają wpłaty nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy, a rozliczenia z deweloperem odbywają się za pośrednictwem banku.
Taki instrument miał w zamyśle ustawodawcy zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na wypadek problemów finansowych lub upadłości inwestora. Informacja o typie prowadzonego rachunku powierniczego lub o jego braku musi być w widoczny dla nabywcy sposób zamieszczona w prospekcie informacyjnym.
Rachunki otwarte i zamknięte fundamentalnie różnią się częstotliwością wypłat dla deweloperów. Przy zamkniętym rachunku wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przez cały czas realizacji inwestycji deweloper nie korzysta ze środków finansowych przekazywanych przez nabywcę, są one zdeponowane na rachunku bankowym.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, wypłata następuje w kilku częściach, odpowiadających etapom inwestycji wskazanym w harmonogramie przedsięwzięcia – po zakończeniu realizacji danego etapu. Deweloper może dysponować środkami przekazanymi przez nabywców na rachunek powierniczy wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.
Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym jest więc zasadnicza, a firmy budujące i sprzedające mieszkania oczywiście proponują najchętniej rachunki otwarte, bo wtedy nie muszą budować za swoje bądź zaciągać potężnych kredytów.

 

Mniejsi mogą stracić

Nowelizacja ustawy nie zakłada likwidacji rachunków otwartych, ale wprowadza znaczne obostrzenia w ich stosowaniu. W przypadku wyboru tego rachunku deweloper musi dodatkowo uzyskać gwarancję bankową, co wymaga, by znajdował się on w bardzo dobrej kondycji finansowej.
– Spodziewać się można, że wobec wysokiego kosztu uzyskania takiego zabezpieczenia, rynek zareaguje najpierw wzrostem udziału lokali objętych ochroną rachunkami zamkniętymi, a potem stopniowym wzrostem liczby inwestycji zabezpieczonych w oparciu o rachunki otwarte z gwarancjami bankowymi – komentuje ekspertka Ewa Chmielewska, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.
Nowelizacja nakłada ponadto na banki szereg dodatkowych obowiązków kontrolnych, co niewątpliwie znajdzie odbicie w dodatkowych opłatach z tytułu prowadzenia rachunku otwartego.
Dla firm realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, rachunki zamknięte oznaczają z kolei konieczność albo zapewnienia finansowania bankowego, albo realizacji projektu ze środków własnych. To stawia w uprzywilejowanej pozycji największe przedsiębiorstwa oraz podmioty z kapitałem zagranicznym, które nie muszą wspierać się kredytem.

 

Deweloperzy wolą rachunki otwarte

Dotychczas bardzo niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez firmę doradczą REAS, w Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich budynkach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc. W innych dużych miastach jest zapewne podobnie.
Do dziś nie wszystkie inwestycje znajdujące się w sprzedaży posiadają w ogóle rachunki powiernicze.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed jej wejściem w życie, deweloper nie jest zobligowany do zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego. W tej chwili inwestycje takie stanowią 20 proc. wszystkich znajdujących się w ofercie (czyli 12 proc wszystkich mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym).
– Okazuje się, że to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami rachunku zamkniętego. Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest bowiem koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, a po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację inwestycji z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku tylko częściowo wspierała się kredytem inwestycyjnym lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej największym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka Ewa Chmielewska.

 

Bezpieczeństwo kosztuje

Pytanie, czy banki będą chętne do udzielania kredytów wystarczających, aby utrzymać inwestycje deweloperskie na obecnym poziomie?
Skoro rachunki otwarte będą musiały być uzupełnione gwarancją bankową, to brak finansowania ze strony banków może zablokować część nowych inwestycji. Tak samo stanie się w przypadku znacznego wzrostu liczby powierniczych rachunków zamkniętych.
Jednym z możliwych skutków nowelizacji ustawy okaże się więc zapewne spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego – a co za tym idzie, wzrost cen w wyniku kurczącej się podaży.
Deweloper niewątpliwie zechce bowiem odzyskać w cenie mieszkania to, co musiał wydać na obsługę rachunku powierniczego. Takie właśnie najprawdopodobniej będą rezultaty obostrzeń w zakładaniu otwartych rachunków powierniczych.
Mieszkania mogą zatem stać się nieco droższe – ale bezpieczeństwo (także bezpieczeństwo nabywcy własnego M) kosztuje.