Majątek właściciela, który zdecydował się na zakup mieszkania w III kw. 2006 r. na kredyt względem najemcy po latach jest większy o prawie 651 tys. złotych. Do końca 2022 roku daje to średnio 40 tys. zł rocznie na korzyść właściciela. I dlatego wśród cudzoziemców popyt na polskie mieszkania rośnie.
Jak przekazał główny analityk HRE Investment Trust Bartosz Turek, powołując się na szacunki HRE IT, przez ostatnie kilkanaście lat zakup mieszkania na kredyt opłacał się bardziej niż jego wynajem. Jak stwierdził, wynika to ze sporych wydatków na najem oraz temu, że mieszkania zyskały na wartości.
„Gdybyśmy po latach porównali majątek właściciela i najemcy, to okazałoby się, że portfel kogoś, kto kupił mieszkanie na kredyt, jest aż o prawie 651 tysięcy złotych grubszy niż portfel najemcy. Licząc od 3 kwartału 2006 do końca 2022 roku daje to średnio aż 40 tysięcy złotych rocznie na korzyść właściciela” – przekazał ekspert.
Kosmiczne przebicie
Zgodnie z danymi NBP w III kw. 2006 r. na zakup mieszkania w stolicy trzeba było przeznaczyć ok. 312 tys. zł – zauważył. Po uwzględnieniu 16 proc. tej kwoty na koszt obsługi transakcji oraz odświeżenie lokalu, łączny koszt wzrósłby o niecałe 50 tys. złotych. „Jeśli ponadto mieszkanie kupilibyśmy na kredyt z 10-proc. wkładem własnym, to w 3 kwartale 2006 roku musielibyśmy pożyczyć trochę ponad 280 tysięcy. Od tej kwoty odsetki do końca 2022 roku wynosiłyby niecałe 166 tysięcy” – stwierdził Turek.
Dla porównania – wskazał analityk – najem podobnego lokum w tym samym czasie kosztowałby prawie 3 razy więcej niż wymagane przez bank odsetki. W latach 2006-2022 na najem przeznaczyłoby się kwotę prawie 454 tys. zł za najem 50-metrowego lokum. „Już takie porównanie pokazuje, że zakup w latach 2006-2022 był rozwiązaniem znacznie korzystniejszym niż najem” – zwrócił uwagę ekspert. Dodał, że pod koniec 2022 r. 50-metrowe mieszkanie w stolicy było warte ponad 600 tys. zł, co oznacza, że gdyby właściciel postanowił je sprzedać, „to po spłacie hipoteki pozostałoby mu prawie 428 tysięcy wolnej gotówki”.
„Przewagą najmu jest jedynie to, że kaucja wymagana przez właściciela przy podpisaniu umowy jest znacznie mniejsza niż 10-proc. wkład własny do kredytu. Gdyby najemca zaoszczędzone w ten sposób pieniądze ulokował w banku, to od 3 kwartału 2006 roku do końca 2022 roku zarobiłby na odsetkach trochę ponad 15 tysięcy złotych” – oszacował Turek.
Podobne wyliczenia zostały wykonane dla punktu startu szczytu cen sprzed ostatniego kryzysu bankowego, tj. w III kw. 2007 r., kiedy 50-metrowe lokum w Warszawie kosztowało prawie 457 tysięcy złotych. Wówczas – jak stwierdził analityk – majątek osoby, które zdecydowałaby się na zakup mieszkania do końca 2022 r. byłby większy o 438 tys. zł, co oznacza prawie 29 tys. zł rocznie. W przypadku zakupu na kredyt w I kw. 2018 r., „majątek takiej osoby byłby pod koniec 2022 roku o prawie 286 tysięcy złotych większy niż majątek najemcy”.
„Średnio daje to aż 60 tysięcy złotych rocznie. Przede wszystkim byłaby to zasługa wzrostu cen nieruchomości” – ocenił ekspert.
Jak jednak podkreślił, „właściciele, którzy własne M kupili pod koniec 2021 roku, mogli być nawet pod koniec 2022 roku w gorszej sytuacji finansowej niż najemcy”. Zaznaczył, że wyniki te nie oznaczają, że najem był w 2021 roku rozwiązaniem lepszym niż zakup, bowiem będzie to możliwe do ocenienia w przyszłości, ale „jeśli ktoś potrzebuje lokum na rok czy nawet dwa, to roztropniejszym rozwiązaniem może być w tym wypadku najem, a nie zakup”.
Zagranica bierze w ciemno
Nic zatem dziwnego, że w 2022 r. cudzoziemcy kupili w Polsce prawie 14,4 tys. mieszkań, czyli o 35 proc. więcej niż rok wcześniej – wyliczył ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Wskazał, że największą grupą nabywców stanowili obywatele Ukrainy, znacząco wzrosły transakcje z udziałem obywateli Białorusi.
Ekspert przeanalizował najnowsze sprawozdanie MSWiA dotyczące aktywności cudzoziemców na polskim rynku nieruchomości. Jak podał resort, w 2022 r. osoby z zagranicznym paszportem kupiły w naszym kraju 14 359 mieszkań, o 35 proc. więcej niż rok wcześniej. Cudzoziemcy nabyli też 3 083 lokale użytkowe. W ręce obywateli Ukrainy trafiło na zasadach ogólnych, czyli bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji, prawie 6,2 tys. mieszkań, czyli o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Na podstawie zezwoleń Ukraińcy kupili 194 mieszkania i lokale użytkowe.
„Nasz rynek mieszkaniowy jest dla cudzoziemców niemal całkowicie otwarty. Zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji wymaga jedynie zakup nieruchomości w strefie nadgranicznej. Ograniczenie obejmuje więc m.in. Trójmiasto, Szczecin, Świnoujście czy Zakopane. Oczywiście takiego zezwolenia nie potrzebują obywatele UE” – przypomniał ekspert.
Podkreślił, że po najeździe Rosji na Ukrainę napływ uchodźców z tego kraju był bardzo zauważalny głównie na rynku najmu mieszkań. „Natomiast jeszcze stosunkowo niewielu z nich zdecydowało się na zakup mieszkań. Oczywiście w porównaniu z rokiem 2021 liczba transakcji z udziałem Ukraińców gwałtownie wzrosła” – wskazał Wielgo.
Wskazał, że rosnąca tendencja utrzymuje się od aneksji Krymu przez Rosję w 2014 r. W kolejnych latach obywatele Ukrainy stali się największą grupą kupujących mieszkania z obcym paszportem – zaznaczył. Dodał, że po 2014 r. udział obywateli Ukrainy w transakcjach mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców wzrósł z 13 do 43 proc.
Pod względem metrażu Ukraińcy kupili w ub.r. więcej mieszkań niż łącznie obywatele kolejnych 20 krajów, w tym m.in. Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii.
„Warto pamiętać jednak, że wciąż jest to kropla w morzu wszystkich rynkowych transakcji w naszym kraju. Według GUS, w 2021 było ich blisko 245 tys., w tym na rynku pierwotnym – ok. 101 tys. (dane za 2022 r. poznamy dopiero pod koniec roku). Potrzeba więcej czasu zanim znacznie więcej ukraińskich rodzin, które zostaną u nas na dłużej, będzie sobie mogło pozwolić na zakup mieszkania. Tym bardziej, że wiąże się to z ogromnym wydatkiem, a oprocentowanie kredytów jest wciąż wysokie” – skomentował ekspert.
Zwrócił uwagę, że coraz większą grupę cudzoziemców kupujących mieszkania w Polsce stanowią obywatele Białorusi. MSWiA podało, że w ubiegłym roku kupili u nas 1 336 mieszkań bez konieczności ubiegania się o zezwolenie. W porównaniu z 2021 r. oznacza to wzrost o 83 proc.
„Łącznie nasi wschodni sąsiedzi kupili w 2022 r. – głównie w największych miastach – prawie 8 tys. mieszkań o łącznej powierzchni ok. 420 tys. m kw. Gdyby przyjąć, że średnia cena metra kwadratowego wynosi 10 tys. zł, to oznaczałoby, że w ubiegłym roku wydali oni na mieszkania w naszym kraju łącznie 4,2 mld zł” – wyliczył analityk.
Zauważył też, że raport MSWiA pokazał rosnącą aktywność na rynku mieszkaniowym obywateli Indii. „Zaczęli oni kupować u nas mieszkania w 2005 r., czyli po przystąpieniu naszego kraju do UE. Od pięciu lat robią to coraz śmielej, np. w 2022 r. kupili mieszkania o łącznej powierzchni 9,8 tys. m kw. W ten sposób awansowali do pierwszej dziesiątki krajów, których obywatele kupują ich najwięcej” – stwierdził Wielgo.
Podkreślił, że cudzoziemcy najchętniej kupują mieszkania tam, gdzie najłatwiej jest o pracę, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu.
tr/pap
