Mieszkania będą droższe

Nowe przepisy mają lepiej chronić kupujących przed skutkami upadłości deweloperów. Za skuteczniejszą ochronę trzeba będzie jednak zapłacić.

 

Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie zwanej ustawą deweloperską budzi spore emocje.
Organizacje zrzeszające deweloperów biją na alarm, że nowe zapisy ograniczą mniejszym firmom możliwość prowadzenia działalności w sektorze mieszkaniowym i wygenerują sztuczny wzrost cen.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z kolei argumentuje, że konieczne jest zwiększenie ochrony klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym i domaga się zaostrzenia przepisów dotyczących stosowania tzw. otwartych rachunków powierniczych. I o nie właśnie toczy się spór.

 

Budować za cudze

W dyskusji na temat nowelizacji najczęściej podnoszony jest temat rzekomej „likwidacji” otwartych rachunków powierniczych, funkcjonujących od ponad sześciu lat. Zgodnie z obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku przepisami, przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
To właśnie na te rachunki trafiają wpłaty nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy, a rozliczenia z deweloperem odbywają się za pośrednictwem banku.
Taki instrument miał w zamyśle ustawodawcy zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na wypadek problemów finansowych lub upadłości inwestora. Informacja o typie prowadzonego rachunku powierniczego lub o jego braku musi być w widoczny dla nabywcy sposób zamieszczona w prospekcie informacyjnym.
Rachunki otwarte i zamknięte fundamentalnie różnią się częstotliwością wypłat dla deweloperów. Przy zamkniętym rachunku wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przez cały czas realizacji inwestycji deweloper nie korzysta ze środków finansowych przekazywanych przez nabywcę, są one zdeponowane na rachunku bankowym.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, wypłata następuje w kilku częściach, odpowiadających etapom inwestycji wskazanym w harmonogramie przedsięwzięcia – po zakończeniu realizacji danego etapu. Deweloper może dysponować środkami przekazanymi przez nabywców na rachunek powierniczy wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.
Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym jest więc zasadnicza, a firmy budujące i sprzedające mieszkania oczywiście proponują najchętniej rachunki otwarte, bo wtedy nie muszą budować za swoje bądź zaciągać potężnych kredytów.

 

Mniejsi mogą stracić

Nowelizacja ustawy nie zakłada likwidacji rachunków otwartych, ale wprowadza znaczne obostrzenia w ich stosowaniu. W przypadku wyboru tego rachunku deweloper musi dodatkowo uzyskać gwarancję bankową, co wymaga, by znajdował się on w bardzo dobrej kondycji finansowej.
– Spodziewać się można, że wobec wysokiego kosztu uzyskania takiego zabezpieczenia, rynek zareaguje najpierw wzrostem udziału lokali objętych ochroną rachunkami zamkniętymi, a potem stopniowym wzrostem liczby inwestycji zabezpieczonych w oparciu o rachunki otwarte z gwarancjami bankowymi – komentuje ekspertka Ewa Chmielewska, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.
Nowelizacja nakłada ponadto na banki szereg dodatkowych obowiązków kontrolnych, co niewątpliwie znajdzie odbicie w dodatkowych opłatach z tytułu prowadzenia rachunku otwartego.
Dla firm realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, rachunki zamknięte oznaczają z kolei konieczność albo zapewnienia finansowania bankowego, albo realizacji projektu ze środków własnych. To stawia w uprzywilejowanej pozycji największe przedsiębiorstwa oraz podmioty z kapitałem zagranicznym, które nie muszą wspierać się kredytem.

 

Deweloperzy wolą rachunki otwarte

Dotychczas bardzo niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez firmę doradczą REAS, w Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich budynkach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc. W innych dużych miastach jest zapewne podobnie.
Do dziś nie wszystkie inwestycje znajdujące się w sprzedaży posiadają w ogóle rachunki powiernicze.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed jej wejściem w życie, deweloper nie jest zobligowany do zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego. W tej chwili inwestycje takie stanowią 20 proc. wszystkich znajdujących się w ofercie (czyli 12 proc wszystkich mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym).
– Okazuje się, że to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami rachunku zamkniętego. Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest bowiem koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, a po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację inwestycji z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku tylko częściowo wspierała się kredytem inwestycyjnym lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej największym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka Ewa Chmielewska.

 

Bezpieczeństwo kosztuje

Pytanie, czy banki będą chętne do udzielania kredytów wystarczających, aby utrzymać inwestycje deweloperskie na obecnym poziomie?
Skoro rachunki otwarte będą musiały być uzupełnione gwarancją bankową, to brak finansowania ze strony banków może zablokować część nowych inwestycji. Tak samo stanie się w przypadku znacznego wzrostu liczby powierniczych rachunków zamkniętych.
Jednym z możliwych skutków nowelizacji ustawy okaże się więc zapewne spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego – a co za tym idzie, wzrost cen w wyniku kurczącej się podaży.
Deweloper niewątpliwie zechce bowiem odzyskać w cenie mieszkania to, co musiał wydać na obsługę rachunku powierniczego. Takie właśnie najprawdopodobniej będą rezultaty obostrzeń w zakładaniu otwartych rachunków powierniczych.
Mieszkania mogą zatem stać się nieco droższe – ale bezpieczeństwo (także bezpieczeństwo nabywcy własnego M) kosztuje.

Za mało pieniędzy i zaufania

Rozwój rolnictwa ekologicznego w naszym kraju jest utrudniony, bo konsumenci są zbyt biedni i nie bardzo wierzą w rzetelność eko-producentów.

 

Rolnictwo i żywność ekologiczna w Polsce zamiast spodziewanego dynamicznego rozwoju, przeżywają od kilku lat okres stagnacji albo regresu.
Podczas gdy liczba producentów zatrzymała się na granicy około 23 tysięcy, powierzchnia upraw skurczyła się z 670 tys. ha w 2013 r. do niespełna 500 tys. ha obecnie, to jest do stanu z 2010 roku.
Część gospodarstw wstrzymuje produkcję ekologiczną wraz z końcem dopłat, bo bez takiego wsparcia staje się ona nieopłacalna. A wszystko to w czasie, gdy zapotrzebowanie na żywność ekologiczną w krajach rozwiniętych rośnie. W samych Niemczech rynek takich produktów jest już wart 10 mld euro

 

Nie wierzymy w to, co jemy

Polska ma potencjał, by stać się dużym producentem na rynku żywności ekologicznej. Tak się jednak nie dzieje, a produkty wytworzone w naszym kraju, wykorzystywane są z zyskiem głównie przez zagraniczne firmy.
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Po pierwsze Polacy wciąż bardzo mało wydają na produkty ekologiczne. Mało też i zarabiamy, więc po prostu nas na nią nie stać. Przeciętny mieszkaniec naszego kraju przeznacza na żywność ekologiczną rocznie 4 euro. Dla porównania, Niemiec 100 euro, a Duńczyk 200 euro. Średnia europejska to 44 euro. Jesteśmy nawet poniżej średniej światowej, która wynosi 11 euro.
Polacy nie kupują żywności ekologicznej, bo jest ona relatywnie znacznie droższa od tej konwencjonalnej, Dzieje się tak dlatego, że polskich produktów ekologicznych jest w sklepach mało. W ten sposób mamy do czynienia z błędnym kołem, bo skoro żywność ekologiczna jest znacznie droższa od konwencjonalnej, to kupujemy jej mało.
Inna kwestia to brak zaufania. Nie zawsze jesteśmy przekonani o tym, czy żywność reklamowana jako ekologiczna, jest naprawdę ekologiczna. I niestety niejednokrotnie okazuje się, że nasze obawy są uzasadnione. Rozmaite kontrole wykazują bowiem, że produkty rzekomo ekologiczne, często pochodzą z normalnego przemysłu spożywczego.
Specjaliści podkreślają też, że na wyższe ceny wpływają rozciągnięte łańcuchy dystrybucji. Rolnicy narzekają zaś, że nie mogą sprzedać swoich produktów po godziwej cenie, więc w rezultacie albo przestawiają się z powrotem na produkcję konwencjonalną, albo znajdują zagranicznego odbiorcę.
Za granicą z polskiego surowca robi się zaś ekologiczną żywność przetworzoną, na której niemieccy, francuscy, duńscy czy holenderscy producenci zarabiają naprawdę duże pieniądze. I to właśnie głównie te produkty znajdujemy w Polsce na półkach ze zdrową żywnością – naturalnie w cenach zbyt wysokich dla przeciętnego Polaka.

 

Niech państwo pomoże

Oczywiście żywność ekologiczna zawsze musi być droższa od tej wytwarzanej w przemysłowy sposób. Chodzi jednak o to, by jej cena była jakoś powiązana z kosztami produkcji i racjonalnie uzasadniona korzyściami, jakie dla zdrowia konsumentów przynosi jej zakup. Jak więc zwiększyć popyt na polskie produkty ekologiczne w naszym kraju, skoro trudno liczyć na najskuteczniejszy mechanizm, czyli szybki wzrost zamożności rodaków?
Na przykład, strategia Duńczyków, europejskich liderów w konsumpcji takiej żywności, polega na wydzieleniu puli środków na promocję żywności ekologicznej na rynku krajowym. Zwiększana jest ilość produktów ekologicznych w zbiorowym żywieniu, zwłaszcza w szkołach i instytucjach publicznych. Rolnicy ekologiczni korzystają ze szkoleń, mówiących jak mogą produkować taniej.
Polscy producenci żywności ekologicznej zapewne z zadowoleniem przyjęliby takie działania. Wśród największych barier w swej działalności wymieniają bowiem właśnie brak promocji, brak realnego wsparcia państwa w zbycie oraz brak profesjonalnego doradztwa zawodowego.
Polski rolnik, chcący przestawić się na produkcję ekologiczną, pozostawiony jest w praktyce sam sobie. Musi zmierzyć się z gąszczem przepisów, w których ciężko odnaleźć rzetelną wiedzę o tym, jakich nawozów i środków ochrony roślin może używać.
W rezultacie, w obawie przed utratą dopłat, często nie używa żadnych, co przekłada się na zmniejszoną efektywność produkcji. Dla kontrastu we Francji, rolnicy ekologiczni otrzymują na ten temat obszerne publikacje, dzięki którym mogą dostosować odpowiednie środki do prowadzonych upraw.
Wydaje się, że w Polsce nikt nie zajmuje się wspieraniem produkcji żywności ekologicznej. Nie funkcjonuje u nas skuteczna promocja żywności ekologicznej. Nie ma też „zielonych zamówień publicznych” (na przykład dla szkół), które mogłyby szybko i skutecznie podnieść zapotrzebowanie na takie produkty.
Tymczasem rolnictwo ekologiczne to nie tylko żywność, która jest zdrowsza od wytwarzanej metodami przemysłowymi.
Produkcja ekologiczna jest mniej szkodliwa dla środowiska naturalnego, ma walory edukacyjne, uczy odpowiedzialności za dostarczany produkt. Promocja polskiej żywności ekologicznej, przy dużym potencjale naszego rolnictwa, mogłaby przełożyć się na poprawę ogólnego wizerunku polskich produktów spożywczych.

Oszukańcza zielona magma

Coraz częstszym zjawiskiem naszego życia gospodarczego są fikcyjne promocje. Jak to działa, pokazał właśnie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

 

„Promocja kończy się dzisiaj” – zapewniały od trzech lat reklamy suplementu diety Green Magma, mającego rzekomo sprzyjać odchudzaniu. Promocja też była rzekoma – trwała bowiem przez cały zbadany przez UOKiK czas.
W rezultacie firma Logihub, dystrybutor Green Magmy, odda konsumentom połowę ceny, którą zapłacili za ten środek spożywczy (niezależnie od daty zakupu).
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał taką decyzję dotyczącą Logihubu, ponieważ zakwestionował reklamy tego suplementu, pojawiające się w prasie, telewizji i internecie od 2015 roku.

 

Wydźwięk moralny

Decyzja nie ma znaczenia praktycznego, bo przecież nikt nie przechowywał przez kilka lat dowodu zakupu Green Magmy, który mógłby pokazać w firmie Logihub w celu odzyskania pieniędzy. Chodzi więc głównie o negatywny rozgłos.
Zastrzeżenia wzbudziła przede wszystkim niekończąca się promocja, której w istocie wcale nie było. Preparat Green Magma był reklamowany hasłami, które sugerowały, że konsument może kupić suplement po atrakcyjnej cenie tylko w danym momencie. Przykładowe hasła brzmiały: „Promocja kończy się dzisiaj”, „Taka okazja więcej się nie powtórzy”, „Normalna cena skutecznej kuracji odchudzającej Green Magma to aż 500 zł”, „Dzisiaj z uwagi na ofertę specjalną producenta zakupisz ją za jedyne 99 zł”.

 

Nie było takiej ceny

Tymczasem, jak ustalił urząd, Green Magma nigdy nie był oferowany po tak wysokich cenach jakie podawano w reklamach, a rzekoma promocja trwała nieprzerwanie od sierpnia 2015.
– Ceny nie mogą być fikcją, a obniżki nie mogą być sztucznie wykreowane. Takie działanie służy tylko zwabieniu konsumenta, żeby szybko kupił produkt. Nieuczciwą praktyką rynkową jest twierdzenie, że coś będzie dostępne w promocji tylko przez pewien czas, jeśli jest to niezgodne z prawdą – mówi Marek Niechciał, prezes UOKiK.

 

Niespotykanie wyjątkowy produkt

W reklamach Green Magmy pojawiały się slogany, które mogą sugerować szczególne właściwości tego suplementu. Jak się okazało, nie są one poparte żadnymi badaniami. Przykładowe hasła brzmiały: „Działa już po 3 dniach”, „Zrzucisz nawet 20 kilogramów”, „W Stanach Zjednoczonych Green Magma stosowana jest przez ponad 50 proc. odchudzających się kobiet”.
– Zapewnienia o działaniu suplementów diety, ich popularności, powinny być rzetelne i prawdziwe. Konsument ufa reklamie i mógłby nie kupić Green Magmy, gdyby przekaz zawierał inne informacje – uważa Marek Niechciał.
Prezes UOKiK zna z pewnością zupełnie inych konsumentów niż pozostali Polacy. W rzeczywistości, w Polsce trudno znaleźć kogokolwiek, kto ufałby reklamie. Nasza łatwowierność powoduje jednak, że ciągle dajemy się nabierać.