Jeszcze drożeją ale wolniej

Ceny ofertowe mieszkań używanych wskazują na rynki dwóch prędkości. W stolicach obecnych województw stawki ofert są nawet trzykrotnie wyższe ale rosną znacznie wolniej, niż w mniejszych miastach które w 1999 r. przestały być stolicami wojewódzkimi. Naturalnie realne ceny transakcyjne są zwykle sporo niższe.
W trzynastu spośród obecnych miast wojewódzkich ceny ofertowe mieszkań wzrosły w ciągu roku poniżej 10 proc. Znacznie większe wzrosty panują w mniejszych miastach, które utraciły statusy stolic województw – ocenia Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl
We wrześniu 2020 r. średnie stawki dyktowane w Warszawie, Krakowie i Gdańsku wyraźnie odskoczyły od pozostałych. To jedyne trzy polskie miasta, w których średnia cena ofertowa przekroczyła lub zbliżyła się do bariery 10 000 zł/mkw..
W stolicach obecnych szesnastu województw wraz z wyższymi stawkami ofertowymi idą w parze mniejsze wzrosty. W miastach, które w 1999 r. utraciły status wojewódzkich stolic, stawki są niższe nawet trzykrotnie, lecz wzrosły w ciągu ostatniego roku zdecydowanie mocniej.
Na 15. miejscu w zestawieniu polskich miast z najwyższymi cenami ofertowymi są Skierniewice (stolica b. woj. skierniewickiego), gdzie we wrześniu sprzedający oczekiwali średnio 5908 zł/mkw. – więcej, niż w posiadających wciąż status miast wojewódzkich Kielcach (5901 zł/mkw.), Opolu (5813 zł/mkw.), oraz w dwóch stolicach woj. lubuskiego (które i przed 1999 r były stolicami województw): Zielonej Górze (5230 zł/mkw) i Gorzowie Wielkopolskim (4759 zł/mkw).
Najniższą średnią cenę ofertową odnotowano we wrześniu w Wałbrzychu na Dolnym Śląsku. Oferujący mieszkania położone w tym mieście oczekiwali średnio 2982 zł/mkw. – niemal trzykrotnie mniej niż w Warszawie. Najniższe średnie stawki można było znaleźć także w byłych miastach wojewódzkich znajdujących się obecnie w woj. podkarpackim: Krośnie – 4121 zł/mkw., Tarnobrzegu – 3718 zł/mkw. i Przemyślu – 3378 zł/mkw. oraz w łódzkim: Piotrkowie Trybunalskim – 4207 zł/mkw. i Sieradzu – 3367 zł/mkw.
W blisko połowie – dwudziestu spośród analizowanych miast – średnia cena ofertowa nie przekroczyła bariery 5000 zł/mkw., natomiast w 36 (73 proc. ogółu) była niższa niż 6000 zł/mkw.
W miastach z najniższymi średnimi stawkami, sprzedający mieszkania najmocniej podnieśli swoje oczekiwania.
Wzrost w relacji rocznej powyżej 10 proc. odnotowano w ponad połowie analizowanych miast (27 spośród 49). Wśród nich znalazło się pięć obecnych miast wojewódzkich, w tym Kraków (plus 11,6 proc., wrost o 932 zł/mkw. r/r) i Łódź (plus 10,3 proc., wzrost o 563 zł/mkw. r/r).
Najbardziej znaczący wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano jednak w Białej Podlaskiej (woj. lubelskie), gdzie mieszkania wyceniano średnio na 4409 zł/mkw. – o 17,3 proc. wyżej niż rok wcześniej. Nominalnie wzrost wyniósł 715 zł/mkw. Na podium pod względem najwyższych rocznych wzrostów średnich stawek ofertowych znalazła się jeszcze Jelenia Góra (plus 17,5 proc. czyli 691 zł/mkw. r/r) oraz Kalisz (plus 16,7 proc. i 684 zł/mkw. r/r).
Najmniej wzrosła średnia cena ofertowa w Piotrkowie Trybunalskim – o 0,5 proc. więcej niż we wrześniu 2019 r. Wzrost o 3,6 proc. odnotowano w Elblągu (woj. warmińsko-mazurskie), gdzie oczekiwano średnio 4971 zł/mkw., a o 4 proc. w Olsztynie (5996 zł/mkw.).
W dwóch miastach miały miejsce spadki oczekiwań sprzedających. Lokale oferowane w Sieradzu były wyceniane średnio aż o 24,4 proc. niżej niż rok wcześniej (3367 zł/mkw.) a w Ciechanowie średnia wycena obniżyła się w tym czasie o 6,7 proc. (3719 zł/mkw.).
Mocniejsze wzrosty można zaobserwować, porównując średnie stawki z września 2020 r. z tymi sprzed dwóch lat. Najbardziej wybija się Zamość (woj. lubelskie), gdzie średnia cena ofertowa w ciągu wzrosła w tym czasie o 45,7 proc. (do 5251 zł/mkw.). Wzrost powyżej 30 proc. odnotowano jeszcze w siedmiu innych byłych miastach wojewódzkich: Legnicy (38,3 proc. r/r), Radomiu (32,9 proc. r/r), Siedlcach (32,7 proc. r/r), Chełmie (32,4 proc. r/r), Włocławku (32,3 proc. r/r), Jeleniej Górze (31 proc. r/r) oraz Białej Podlaskiej (30,8 proc. r/r).
Obecne miasta wojewódzkie dominowały wśród rynków, na których w relacji dwuletniej odnotowano wzrosty średnich cen ofertowych pomiędzy 15 a 25 proc. Jednak w Katowicach e sprzedający oczekiwali we wrześniu średnio o 27,8 proc. więcej niż dwa lata wcześniej, a w Szczecinie i Toruniu o ok. 26 proc. więcej.
Najstabilniejsze stawki w ciągu ostatnich dwóch lat panowały w Tarnobrzegu (woj. podkarpackie) oraz Pile (woj. wielkopolskie). Wzrost średniej stawki ofertowej w relacji do września 2018 r. wyniósł w tych miastach odpowiednio 0,7 proc. i 8,2 proc. Generalnie, im mniejsze miasto, tym większy wzrost – ocenia Bankier.pl.
Podobnie jak w przypadku relacji rocznej, tak i wobec września 2018 r. spadek oczekiwań sprzedających zanotowano w Sieradzu: minus 31,2 proc.
W większości analizowanych miast (30 spośród 49) wzrost średnich stawek zwolnił w porównaniu z 2019 r. W Ciechanowie średnia cena ofertowa w relacji do września 2019 r. spadła o 6,7 proc., a rok wcześniej wzrost roczny wyniósł 20,5 proc.
W Zamościu (woj. lubelskie) nastąpił wzrost o 11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. w porównaniu z 31,2 proc. r/r we wrześniu 2019 r. Ponad 10-procentowy skok w relacji rocznej odnotowano także w Nowym Sączu (woj. małopolskie): plus 13,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 1,2 proc. we wrześniu 2019 r. oraz w Krośnie (woj. podkarpackie): plus 16,6 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec 5,4 proc. r/r we wrześniu 2019 r.
Natomiast w Tarnobrzegu wycena nowych mieszkań względem września 2019 r. wzrosła o 13,4 proc., podczas gdy pomiędzy wrześniem 2018 a wrześniem 2019 r. odnotowany został spadek o 11,2 proc.
W dwóch miastach na identycznym poziomie utrzymuje się wzrost oczekiwań sprzedających mieszkania: w Krakowie zarówno we wrześniu 2020 r. jak i 2019 r. mieszkania były wyceniane średnio o 10,3 proc. r/r wyżej, a w Siedlcach o 15,2 proc. wyżej.
Wzrost cen mieszkań na podobnym poziomie jak w ubiegłym roku utrzymuje się w Lublinie (plus 11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 10,8 proc. r/r we wrześniu 2019 r.) oraz Warszawie (plus 8,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec plus 10,1 proc. r/r we wrześniu 2019 r.). Wśród obecnych miast wojewódzkich, w Katowicach oczekiwania sprzedających nie rosły tak mocno jak w 2019 r. (plus 6,6 proc. r/r w 2020 r. w porównaniu z plus 19,9 proc. r/r we wrześniu 2019 r.).
Najmocniej drożeją mikromieszkania i największe apartamenty. Wycena najmniejszych lokali (do 24 mkw.) w relacji do września 2019 r. najbardziej wzrosła w Radomiu, gdzie we wrześniu 2020 r. oczekiwano średnio 5888 zł/mkw. (plus 26,5 proc. r/r) oraz Kielcach (średnio 7165 zł/mkw., wzrost o 26,5 proc. r/r).
Na drugim biegunie znalazły się najmniejsze mieszkania w Płocku (woj. mazowieckie) oraz Wałbrzychu. Sprzedający w ogłoszeniach wpisywali tam średnio 4533 zł/mkw. oraz 3257 zł/mkw., co oznaczało spadek średniej stawki w relacji rocznej odpowiednio o 7 proc. oraz 6,9 proc.
W przypadku nieco większych mieszkań o powierzchni od 25 do 39 mkw. średnie żądania sprzedających najmocniej, o 40 proc. wzrosły w Krośnie, gdzie oczekiwali oni średnio 5908 zł/mkw. Spadek średniej stawki w tym segmencie zanotowano jedynie w Elblągu (średnio 4884 zł/mkw. i minus 4,8 proc. r/r). W obecnych miastach wojewódzkich wzrost średnich cen ofertowych tych mieszkań w skali roku wahał się pomiędzy 3,9 proc. w Olsztynie przez 8,5 proc. w Warszawie po 15 proc. w Gorzowie Wielkopolskim.
Zmiana średnich stawek za największe apartamenty, o powierzchni przekraczającej 100 mkw. w obecnych miastach wojewódzkich wahała się od minus 6 proc. r/r w Bydgoszczy (cena 4904 zł/mkw.) po plus 17 proc. r/r w Poznaniu, gdzie za metr kwadratowy sprzedający oczekiwali średnio 7310 zł.
Wśród byłych miast wojewódzkich najmocniej obniżyły się oczekiwania sprzedających największe mieszkania w Siedlcach (woj. mazowieckie). Oczekiwali oni średnio 3750 zł/mkw. – o 32,9 proc. i 1836 zł/mkw. mniej niż we wrześniu 2019 r. Niezmienna pozostała średnia cena ofertowa tego typu lokali w Ciechanowie (średnio 2350 zł/mkw.).
W przypadku pozostałych metraży panowały znacznie mniejsze dysproporcje dotyczące zmian średnich stawek ofertowych. Największy spadek średniej ceny ofertowej odnotowano w Sieradzu (woj. łódzkie). Lokale o tej powierzchni wyceniano tam we wrześniu 2020 r. średnio na 3673 zł/mkw. – o 12,7 proc. niżej niż we wrześniu 2019 r. Z kolei w Jeleniej Górze, Skierniewicach, Tarnobrzegu i Łomży szukający tego typu metraży musieli liczyć się ze wzrostem średnich stawek względem ubiegłego roku o ponad 20 proc.
Wycena większych mieszkań o powierzchni od 60 do 79 mkw. najmocniej obniżyła się w Sieradzu (średnio 3928 zł/mkw. i minus 23,7 proc. r/r) oraz Ciechanowie (średnio 3462 zł/mkw. i minus 12,7 proc. r/r). Wśród obecnych miast wojewódzkich nie zanotowano spadków w skali roku. Najstabilniej średnie stawki prezentowały się w Gdańsku (średnio 9438 zł/mkw. i plus 3,9 proc. r/r) oraz Olsztynie (średnio 5815 zł/mkw., o 4 proc. wiecej).
Można zatem znaleźć miasta, w których oczekiwania sprzedających oraz ceny mieszkań spadły w relacji do ubiegłego roku.