Gminy bez planu ogólnego nie wydadzą nowych WZ.
Do jednej z najważniejszych dat dla rynku gruntów zostało zaledwie kilka dni. Od 1 września gmina, w której nie wszedł w życie plan ogólny, nie będzie mogła wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od tego dnia. Nie oznacza to jednak unieważnienia dotychczasowych WZ ani ogólnopolskiego paraliżu inwestycyjnego. Kluczowa jest data złożenia wniosku, a dokładniej jego doręczenia do urzędu. Tymczasem na kilka dni przed terminem plan ogólny miała uchwalony zaledwie około jedna czwarta polskich gmin.
31 sierpnia kończy się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 września ich miejsce w nowym systemie planowania przestrzennego zajmują plany ogólne gmin, które – w odróżnieniu od studium – są aktami prawa miejscowego.
Zmiana jest szczególnie ważna tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie na takich terenach inwestorzy korzystają z decyzji o warunkach zabudowy, popularnych WZ-ek. Po 1 września możliwość wydawania nowych decyzji zostanie bezpośrednio związana z planem ogólnym.
WZ nie trzeba dostać do 31 sierpnia
Najważniejsza wiadomość dla właścicieli gruntów i inwestorów jest taka, że decyzja WZ nie musi zostać wydana przed 1 września. Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdza, że w gminie, w której plan ogólny jeszcze nie wszedł w życie, po tej dacie mogą być nadal wydawane WZ w postępowaniach wszczętych wcześniej.
Co więcej, dla ustalenia daty wszczęcia postępowania nie jest decydujący dzień, w którym urząd formalnie poinformuje stronę o rozpoczęciu sprawy. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego postępowanie wszczynane na żądanie strony rozpoczyna się w dniu doręczenia żądania organowi. Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski potwierdził w lipcu, że wnioski o WZ złożone przed 1 września będą mogły zostać rozpatrzone później na dotychczasowych zasadach.
– To dziś najważniejsze rozróżnienie. Nie trzeba mieć decyzji WZ w ręku 31 sierpnia. Jeżeli wniosek zostanie do tego dnia skutecznie doręczony właściwemu organowi, postępowanie może zakończyć się wydaniem WZ już po 1 września, nawet gdy plan ogólny w danej gminie jeszcze nie obowiązuje. Kto chce skorzystać z tej możliwości, nie powinien jednak mylić daty wysłania dokumentów z datą ich doręczenia do urzędu – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Sytuacja zmienia się w przypadku wniosku złożonego od 1 września. Jeżeli plan ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, gmina nie będzie mogła wydać na jego podstawie nowej decyzji WZ. Postępowanie będzie mogło doprowadzić do wydania decyzji dopiero po wejściu w życie planu ogólnego, a WZ będzie już musiała odpowiadać jego ustaleniom.
Stare WZ nie znikają
Data 1 września nie unieważnia decyzji wydanych wcześniej. MRiT jednoznacznie wskazuje, że prawomocna WZ nadal może być podstawą ubiegania się o pozwolenie na budowę. Nawet późniejsze wejście w życie planu ogólnego, którego ustalenia byłyby z taką decyzją niezgodne, samo w sobie nie powoduje utraty jej ważności.
Trzeba jednak rozróżnić ważność WZ od jej bezterminowości. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy wydawane w nowych postępowaniach co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Bezterminowe pozostają decyzje prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. oraz decyzje wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r. Oznacza to, że WZ wydana po 1 września 2026 r. w sprawie wszczętej jeszcze w sierpniu może zostać uzyskana mimo braku obowiązującego planu ogólnego, ale będzie już decyzją pięcioletnią.
Tylko około jedna czwarta gmin z uchwalonym planem
Problem polega na tym, że samorządy są bardzo daleko od pełnego wdrożenia reformy. Według monitoringu Geoportalu Krajowego Na Mapie na 21 sierpnia plan ogólny uchwaliło 620 spośród 2479 gmin, czyli około jednej czwartej. Liczba ta szybko rośnie, ponieważ w ostatnich dniach sierpnia odbywa się wiele nadzwyczajnych sesji rad gmin.
Jeszcze 13 sierpnia uchwalonych było 547 planów. Regionalne różnice były ogromne. W województwie lubuskim plan miało wówczas 45,1 proc. gmin, w pomorskim 39,8 proc., a w wielkopolskim 32,7 proc. Na drugim końcu zestawienia znajdowały się podkarpackie z wynikiem 4,4 proc., świętokrzyskie – 4,9 proc. oraz małopolskie – 12 proc.
Skalę opóźnienia dobrze pokazuje sytuacja największych miast. Wrocław uchwalił swój plan ogólny dopiero 26 sierpnia. Według informacji miasta spośród sześciu największych polskich metropolii wcześniej zrobił to jedynie Poznań.
Uchwalenie planu to jeszcze za mało
W statystykach kryje się dodatkowy haczyk. Dla możliwości wydawania nowych WZ po 1 września nie wystarczy, że rada gminy plan ogólny przegłosowała. Plan musi wejść w życie.
Ustawa stanowi, że uchwała w sprawie planu ogólnego zaczyna obowiązywać w terminie w niej wskazanym, ale nie wcześniej niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Oznacza to, że plany uchwalane w ostatnich dniach sierpnia nie mogą jeszcze obowiązywać 1 września. W takich gminach pojawi się więc przejściowa luka: stare postępowania WZ będą mogły być kończone, natomiast nowych decyzji na podstawie wniosków składanych od 1 września nie będzie można wydać do czasu wejścia planu w życie.
3,5 mln WZ nie należy do deweloperów
W dyskusji o reformie pojawia się liczba 3,5 mln zabezpieczonych decyzji WZ. Warto ją jednak właściwie interpretować. Nie chodzi o 3,5 mln decyzji należących do firm deweloperskich.
Taką liczbę podał w kwietniu wiceminister Tomasz Lewandowski, mówiąc o całym istniejącym w Polsce zasobie wydanych, ważnych i bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Jedna WZ nie oznacza przy tym jednego mieszkania ani nawet jednej inwestycji mieszkaniowej. Jest to zasób decyzji dotyczących bardzo różnych rodzajów przedsięwzięć i inwestorów.
To jeden z argumentów przemawiających przeciwko tezie, że 1 września nastąpi nagłe zatrzymanie inwestycji. Drugim są obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Według GUS w 2024 r. obejmowały one 32,5 proc. powierzchni kraju. Istniejące MPZP nie tracą ważności dlatego, że gmina nie zdążyła z planem ogólnym.
Co ważne, plan ogólny nie zastępuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące MPZP zachowują moc także po 1 września i inwestycje mogą być na ich podstawie normalnie przygotowywane i realizowane. Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, decyzja WZ nie jest potrzebna, a brak planu ogólnego w gminie nie unieważnia istniejącego MPZP. Problem pojawia się przede wszystkim na terenach bez planów miejscowych, gdzie dotychczas podstawą uruchomienia inwestycji były warunki zabudowy. To właśnie tam brak obowiązującego planu ogólnego może po 1 września czasowo zamknąć drogę do uzyskania nowej WZ.
– Mówienie o ogólnopolskim paraliżu inwestycyjnym jest przesadą. 1 września nie przestaną obowiązywać miejscowe plany, pozwolenia na budowę ani istniejące WZ, a postępowania wszczęte wcześniej będą kontynuowane. Problem pojawi się przede wszystkim w dopływie nowych projektów opartych na WZ w gminach, które nie mają jeszcze obowiązującego planu ogólnego. To może z czasem ograniczać podaż inwestycji, ale nie oznacza zatrzymania placów budowy z dnia na dzień – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Podobnie sytuację ocenia resort rozwoju. Wiceminister Lewandowski, wskazując na istniejące plany miejscowe i wielomilionowy zasób WZ, również odrzucał scenariusz ogólnopolskiego paraliżu inwestycyjnego.
Nowa WZ będzie już zależała od planu ogólnego
Prawdziwa zmiana zacznie być widoczna wtedy, gdy gminne plany ogólne wejdą w życie. W nowym systemie WZ nie będzie już tak niezależnym instrumentem jak dotychczas. Decyzja będzie musiała być zgodna z ustaleniami planu ogólnego, a możliwość jej uzyskania dla nowej zabudowy zostanie co do zasady związana z położeniem terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy. Ustawa wymienia położenie terenu w takim obszarze jako jeden z warunków wydania WZ, przewidując jednocześnie określone wyjątki.
To właśnie tutaj reforma może najmocniej uderzyć w część właścicieli gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dlatego, że w sąsiedztwie stały już domy, a rynek zakładał możliwość uzyskania kolejnej WZ. Po wejściu w życie planu ogólnego takie założenie nie zawsze będzie aktualne.
Jeżeli grunt znajdzie się poza obszarem uzupełnienia zabudowy albo w strefie planistycznej, która nie pozwala na oczekiwaną funkcję, możliwość uzyskania nowej WZ może zostać mocno ograniczona lub wyłączona. Nie oznacza to natomiast automatycznego odebrania możliwości zabudowy działkom objętym obowiązującym MPZP ani anulowania istniejących WZ.
– Największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów. Działka bez planu miejscowego i bez zabezpieczonej WZ będzie coraz częściej wyceniana przez pryzmat tego, co rzeczywiście umożliwia plan ogólny. Jeżeli wypadnie poza obszar, na którym możliwe będzie uzyskanie WZ, część jej dotychczasowego inwestycyjnego potencjału może po prostu zniknąć, a wraz z nim część wartości rynkowej – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dla właścicieli gruntów najbliższe dni są więc ostatnim momentem na dokładne sprawdzenie sytuacji. Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem i nie ma WZ, kluczowe znaczenie ma dziś nie tylko status prac nad planem ogólnym, lecz także ewentualne skuteczne doręczenie wniosku o warunki zabudowy przed końcem 31 sierpnia.
Od 1 września rynek nie stanie. Zmieni się jednak zasadniczo odpowiedź na pytanie, które przez lata było stosunkowo proste: czy na działce bez planu miejscowego da się uzyskać warunki zabudowy. W wielu gminach odpowiedź przez pewien czas będzie brzmiała: dopiero wtedy, gdy zacznie obowiązywać plan ogólny. A później – tylko wtedy, gdy sama działka spełni wymagania wynikające z nowego systemu planistycznego.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekPierwotny.pl
