Dla coraz większej części pracujących Polaków zakup mieszkania staje się celem trudnym do osiągnięcia bez wieloletniego kredytu i wysokich dochodów. Problem nie sprowadza się jednak wyłącznie do cen. Chodzi także o model polityki mieszkaniowej, w którym państwo przez lata mocniej wspierało zakup mieszkań na rynku komercyjnym niż rozwój taniego budownictwa publicznego i społecznego.
W efekcie mieszkanie coraz częściej jest traktowane jako inwestycja i sposób lokowania kapitału, podczas gdy dla milionów ludzi pozostaje przede wszystkim podstawową potrzebą: miejscem do życia, wychowania dzieci i budowania stabilnej przyszłości.
Dopłaty do kredytów nie zbudują mieszkań
Kiedy rośnie problem z dostępnością mieszkań, politycy często proponują programy ułatwiające zaciągnięcie kredytu. Na pierwszy rzut oka rozwiązanie wydaje się proste: skoro ludzi nie stać na mieszkanie, państwo powinno pomóc im w zakupie.
Problem polega na tym, że dopłata zwiększa możliwości finansowe kupujących, ale nie zwiększa automatycznie liczby mieszkań.
Jeżeli więcej osób zaczyna konkurować o tę samą liczbę lokali, część dodatkowego popytu może zostać przejęta przez wyższe ceny. W takiej sytuacji pomoc publiczna trafia nie tylko do kupującego. Korzystają również banki udzielające większych kredytów oraz deweloperzy sprzedający mieszkania po wyższych cenach.
Dlatego każdemu programowi dopłat powinno towarzyszyć podstawowe pytanie: czy rzeczywiście zwiększa dostępność mieszkań, czy przede wszystkim zwiększa zdolność ludzi do płacenia coraz wyższych cen?
Państwo wycofało się z budowania
Przez wiele lat polska polityka mieszkaniowa opierała się przede wszystkim na rynku prywatnym.
Samorządy dysponują ograniczoną liczbą mieszkań komunalnych, rozwój budownictwa społecznego jest zbyt wolny, a osoby o średnich dochodach często znajdują się w najgorszej sytuacji.
Zarabiają za dużo, aby otrzymać mieszkanie komunalne, ale jednocześnie zbyt mało, aby bezpiecznie kupić lokal na rynku prywatnym.
Powstaje więc grupa ludzi, która formalnie pracuje i osiąga regularne dochody, ale nadal nie może pozwolić sobie na stabilne mieszkanie.
To właśnie tutaj państwo powinno być najbardziej aktywne.
Mieszkania komunalne, społeczne i spółdzielcze nie muszą być rozwiązaniem przeznaczonym wyłącznie dla najuboższych. W wielu państwach europejskich stabilny najem publiczny jest normalną częścią rynku mieszkaniowego.
Kto płaci za obecny system?
Największe konsekwencje wysokich cen mieszkań i najmu ponoszą ludzie, którzy nie posiadają własnej nieruchomości.
Szczególnie dotyczy to młodych pracowników rozpoczynających samodzielne życie.
Osoba zarabiająca kilka lub kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie i osoba dysponująca odziedziczonym mieszkaniem mogą formalnie należeć do podobnej grupy dochodowej, ale ich sytuacja materialna jest całkowicie inna.
Jedna może przeznaczać znaczną część wynagrodzenia na czynsz lub ratę kredytu. Druga tego kosztu praktycznie nie ponosi.
Dlatego nierówności mieszkaniowe z czasem stają się również nierównościami majątkowymi.
Ci, którzy posiadają nieruchomości, korzystają ze wzrostu ich wartości. Ci, którzy dopiero próbują wejść na rynek, muszą za ten wzrost zapłacić.
Młodzi odkładają decyzje na później
Problem mieszkaniowy ma również skutki społeczne.
Brak stabilnego mieszkania utrudnia wyprowadzkę od rodziców, założenie rodziny czy decyzję o dziecku. Trudno planować życie na kilka lat do przodu, jeżeli umowa najmu obowiązuje przez rok, czynsz może wzrosnąć, a zakup własnego mieszkania oznacza zobowiązanie finansowe na dwie lub trzy dekady.
Nie oznacza to oczywiście, że sytuacja mieszkaniowa jest jedyną przyczyną niskiej dzietności. Wpływ mają również wynagrodzenia, sytuacja na rynku pracy, dostęp do żłobków i przedszkoli oraz poczucie bezpieczeństwa.
Mieszkanie jest jednak jednym z fundamentów tej stabilności.
Polityka rodzinna oparta wyłącznie na świadczeniach pieniężnych będzie miała ograniczoną skuteczność, jeżeli młody człowiek nie będzie wiedział, gdzie będzie mieszkał za dwa lata.
Najem nie powinien oznaczać życia w niepewności
Własność mieszkania nie musi być jedyną drogą do bezpieczeństwa.
Problemem polskiego rynku jest jednak również słabo rozwinięty stabilny najem.
Wiele osób wynajmuje mieszkania od prywatnych właścicieli na krótkie okresy. Trudniej wtedy zaplanować przeprowadzkę, szkołę dziecka czy długoterminowe wydatki.
Państwo powinno więc rozwijać rynek najmu, który daje lokatorowi większe poczucie bezpieczeństwa.
Potrzebne są jasne zasady dotyczące umów, podwyżek czynszu i praw obu stron. Ochrona lokatorów nie powinna oznaczać pozbawienia właściciela możliwości odzyskania mieszkania, ale najemca również nie może być traktowany jak osoba, którą można z miesiąca na miesiąc pozbawić stabilnego miejsca zamieszkania.
Mieszkanie czy lokata kapitału?
Kolejnym problemem jest wykorzystywanie mieszkań jako aktywów inwestycyjnych.
Sam fakt posiadania drugiego mieszkania nie oznacza oczywiście spekulacji. Wiele osób kupuje lokal jako zabezpieczenie na przyszłość albo wynajmuje odziedziczone mieszkanie.
Państwo powinno jednak reagować tam, gdzie duża liczba mieszkań zaczyna pełnić przede wszystkim funkcję magazynu kapitału.
Szczególnie istotna jest kwestia pustostanów oraz dużych pakietów mieszkań kupowanych przez inwestorów.
Jeżeli lokal stoi pusty przez lata wyłącznie dlatego, że jego właściciel oczekuje wzrostu wartości, pojawia się konflikt pomiędzy prawem własności a społecznym interesem w efektywnym wykorzystaniu zasobu mieszkaniowego.
Rozwiązaniem może być odpowiednio skonstruowane opodatkowanie nieruchomości inwestycyjnych i długotrwałych pustostanów. Powinno ono jednak odróżniać zwykłego właściciela posiadającego dodatkowy lokal od podmiotów skupujących dziesiątki czy setki mieszkań.
Co państwo może zrobić?
Nie istnieje jeden przepis, który rozwiąże kryzys mieszkaniowy. Potrzebna jest polityka prowadzona konsekwentnie przez wiele lat.
Pierwszym filarem powinno być zwiększenie liczby mieszkań komunalnych i społecznych. Państwo oraz samorządy powinny budować lokale przeznaczone na długoterminowy najem po cenach niższych od stawek komercyjnych.
Drugim jest rozwój budownictwa spółdzielczego i społecznego. Nie każdy musi kupować mieszkanie od prywatnego dewelopera.
Trzecim elementem powinno być ograniczenie spekulacji. Podatek od długotrwałych pustostanów czy progresywne opodatkowanie dużych portfeli nieruchomości może być częścią rozwiązania, jeżeli zostanie skonstruowane tak, aby nie uderzało w zwykłych właścicieli.
Czwartym jest stabilny rynek najmu, który daje lokatorom przewidywalność, a właścicielom jasne zasady.
Dopiero na końcu powinny pojawiać się instrumenty wspierające kredyt.
Jeżeli państwo najpierw wpompuje miliardy złotych w popyt, a dopiero później zacznie zastanawiać się nad zwiększeniem podaży, duża część pomocy może ponownie znaleźć odbicie w cenach.
Lewica proponowała 300 tysięcy mieszkań na tani wynajem
Taka alternatywa pojawiła się już podczas kampanii parlamentarnej w 2023 roku.
Lewica proponowała wtedy budowę 300 tys. mieszkań na tani wynajem w ciągu pięciu lat. Właścicielami nowych lokali miały być przede wszystkim państwo i samorządy, a mieszkania miały pozostać częścią publicznego zasobu, zamiast po kilku latach trafiać na rynek spekulacyjny.
Na realizację programu Lewica chciała przeznaczać około 20 mld zł rocznie. W kampanii wskazywano m.in. na wykorzystanie środków europejskich oraz finansowanie poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego. Program miał być odpowiedzią na porażkę Mieszkania Plus oraz niewystarczającą liczbę lokali budowanych przez samorządy.
Różnica pomiędzy tą propozycją a programami dopłat do kredytów była zasadnicza.
Państwowe pieniądze miały finansować powstawanie mieszkań, a nie zwiększać kwotę, którą kupujący może zapłacić deweloperowi.
To dwa zupełnie inne sposoby myślenia o polityce mieszkaniowej.
W przypadku dopłaty do kredytu po zakończeniu programu państwu nie pozostaje nowe mieszkanie. Lokal należy do prywatnego właściciela, bank otrzymuje odsetki, a publiczne pieniądze zostały wydane na wsparcie zakupu.
Przy budownictwie społecznym za publiczne środki powstaje natomiast materialny majątek: mieszkania, które mogą służyć kolejnym lokatorom przez dziesięciolecia.
Wiedeń zamiast kolejnego kredytu
Lewica podczas kampanii w 2023 roku wskazywała jako jeden z punktów odniesienia Wiedeń, gdzie sektor mieszkań komunalnych i społecznych odgrywa znacznie większą rolę niż w Polsce. Politycy ugrupowania argumentowali, że duży publiczny zasób mieszkań pomaga utrzymywać bardziej przewidywalne czynsze i daje mieszkańcom alternatywę wobec zakupu nieruchomości na kredyt.
Sednem tej koncepcji było założenie, że człowiek nie musi być właścicielem mieszkania, żeby czuć się u siebie.
Jeżeli może wynająć lokal na wiele lat, płacić przewidywalny czynsz i mieć pewność, że nie będzie zmuszony co kilkanaście miesięcy do kolejnej przeprowadzki, najem przestaje być rozwiązaniem tymczasowym.
To szczególnie ważne dla osób, które pracują, ale nie mają kilkuset tysięcy złotych ani zdolności kredytowej pozwalającej kupić mieszkanie na rynku komercyjnym.
20 miliardów to dużo. Ale dopłaty również kosztują
Każdy tak duży program wymaga oczywiście odpowiedzi na pytanie o pieniądze.
Dwadzieścia miliardów złotych rocznie nie jest drobną pozycją w budżecie państwa. Program wymagałby również sprawnych samorządów, dostępnych gruntów, wykonawców i wieloletniego planowania.
Nie wystarczy wpisać 300 tys. mieszkań do programu wyborczego. Trzeba je jeszcze rzeczywiście wybudować.
Ale podobne pytanie o koszt powinno być zadawane również przy programach dopłat do kredytów.
Różnica polega na tym, co pozostaje po wydaniu publicznych pieniędzy.
W jednym przypadku państwo dofinansowuje prywatny zakup. W drugim zwiększa zasób mieszkań, którym państwo lub samorząd może dysponować również za 20, 30 czy 50 lat.
Dlatego spór pomiędzy budownictwem społecznym a dopłatami do kredytów nie jest wyłącznie sporem partyjnym.
To pytanie o to, czy miliardy z budżetu państwa mają przede wszystkim zwiększać popyt na istniejące mieszkania, czy zwiększać ich liczbę.
Kto zyskuje, a kto traci?
Na rosnących cenach mieszkań korzystają przede wszystkim właściciele nieruchomości oraz firmy zarabiające na sprzedaży i finansowaniu mieszkań.
Dla dewelopera wysoka cena oznacza możliwość uzyskania większego przychodu. Dla banku większy kredyt oznacza więcej odsetek rozłożonych na wiele lat.
Interes kupującego jest inny.
Dla niego sukcesem nie jest wzrost ceny mieszkania przed zakupem, lecz możliwość nabycia go bez przeznaczania większości dorosłego życia na spłatę długu.
Dlatego państwo nie powinno oceniać polityki mieszkaniowej przez liczbę udzielonych kredytów czy rekordową wartość sprzedaży nowych lokali.
Najważniejsze pytanie brzmi inaczej:
ile pracy potrzeba dziś przeciętnemu człowiekowi, aby zapewnić sobie stabilne miejsce do życia?
Mieszkanie jest częścią państwa socjalnego
Kryzys mieszkaniowy nie powstał w ciągu jednego roku i nie rozwiąże go jeden rządowy program.
Jest skutkiem wieloletniego przekonania, że rynek prywatny sam zapewni mieszkania wszystkim grupom społecznym.
Nie zapewnił.
Rynek dobrze odpowiada na potrzeby ludzi, którzy dysponują odpowiednim kapitałem lub zdolnością kredytową. Znacznie gorzej radzi sobie z potrzebami osób, które pracują, lecz nie są wystarczająco zamożne, aby kupić lokal za kilkaset tysięcy złotych.
Program przedstawiony przez Lewicę w 2023 roku pokazywał inną drogę: zamiast kolejnego mechanizmu pomagającego ludziom zadłużyć się na zakup coraz droższych mieszkań — państwo miało samo współtworzyć dużą ofertę mieszkań na tani i stabilny wynajem.
Można dyskutować o kosztach tego programu, tempie budowy czy możliwościach jego realizacji. Trudniej jednak kwestionować podstawowy problem, na który odpowiadał: Polska potrzebuje trwałego zasobu mieszkań dostępnych również dla ludzi, którzy nie chcą lub nie mogą zaciągać kredytu na trzy dekady.
Dlatego mieszkalnictwo powinno być traktowane podobnie jak transport publiczny, edukacja czy ochrona zdrowia: rynek może odgrywać ważną rolę, ale państwo nie może całkowicie wycofać się z odpowiedzialności.
Polityka mieszkaniowa powinna być oceniana nie przez to, ile zarobiły banki, fundusze czy deweloperzy, lecz przez to, ilu ludzi może pozwolić sobie na bezpieczny dach nad głową.
I właśnie tutaj przebiega najważniejszy polityczny spór: czy mieszkanie ma być przede wszystkim aktywem finansowym, czy podstawowym elementem bezpieczeństwa społecznego.
Najczęstsze pytania
Co Lewica proponowała w sprawie mieszkań w 2023 roku?
Jednym z głównych postulatów było wybudowanie 300 tys. mieszkań na tani wynajem w ciągu pięciu lat. Lokale miały należeć przede wszystkim do państwa i samorządów, a na program planowano przeznaczać około 20 mld zł rocznie.
Dlaczego mieszkania w Polsce są tak drogie?
Na ceny wpływa wiele czynników: koszty gruntów i budowy, dostępność mieszkań, popyt, kredyty oraz polityka państwa. Problem pogłębia niewielki udział mieszkań komunalnych i społecznych.
Czy dopłaty do kredytów obniżają ceny mieszkań?
Nie muszą. Dopłaty zwiększają możliwości finansowe kupujących, ale jeżeli liczba mieszkań nie rośnie odpowiednio szybko, dodatkowy popyt może prowadzić do wzrostu cen.
Co może poprawić dostępność mieszkań?
Przede wszystkim większa liczba mieszkań komunalnych i społecznych, rozwój stabilnego najmu, budownictwa spółdzielczego oraz rozwiązania ograniczające spekulacyjne przetrzymywanie nieruchomości.
