Polacy nadal czekają na uruchomienie skutecznych programów mieszkaniowych, które wreszcie pomogą ludziom słabiej zarabiającym.
Deficyt mieszkań, wciąż za mała liczba lokali oddawanych do użytku oraz coraz więcej przybyszów zza wschodniej granicy, którym można płacić mniej niż Polakom, sprawiają, że budownictwo mieszkaniowe ciągle jest u nas świetnym interesem.
„Rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych nadal utrzymywała się na wysokim poziomie. Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych” – stwierdza Narodowy Bank Polski w swojej najnowszej informacji o sytuacji na rynku nieruchomości.
W ostatnich latach zwiększyły się też zasoby gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, co także poprawiło kondycję przedsiębiorstw budowlano-mieszkaniowych.
Czar kreatywnej księgowości
Dobrą sytuację deweloperów potwierdza także liczba postanowień upadłościowych i restrukturyzacyjnych w branży deweloperskiej, która spadła w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku.
Ciekawe jednak, że dane finansowe firm deweloperskich wciąż jakimś cudem wskazują na niską rentowność ich działalności. Widocznie jest to cud kreatywnej księgowości.
Wysokie zyski oczekiwane przez deweloperów oraz niesłabnący popyt na mieszkania, przyczyniły się w pierwszym kwartale 2016 r do wzrostu ilości wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, mieszkań których budowę rozpoczęto oraz mieszkań oddanych do użytkowania. Odnotowano wzrost wobec I kwartału 2015 r. odpowiednio o 3,7 tys. (+ 9,7 proc rok do roku), o 2,5 tys. (+ 7,8 proc r/r) oraz o 5,5 tys. (+17,3 proc r/r).
Zmniejszyły się też w I kwartale 2016 r zapasy niesprzedanych mieszkań na największych rynkach w Polsce, średnio o o ok. 0,4 tys. mieszkań. Wynoszą one obecnie 48,3 tys.
Jeśli chodzi o siedem największych miast Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) to średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wynoszą w I kwartale 2016 r od ok. 3300 zł/m2 w Łodzi do ok. 7100 zł/m2 w Warszawie.
Na rynku pierwotnym są nieco wyższe – od 4700 zł w Łodzi do 7600 zł w Warszawie.
„Ceny transakcyjne pozostawały stabilne. Wyjątkiem był rynek warszawski, gdzie zaobserwowano spadek cen związany ze sprzedażą większej liczby tańszych mieszkań” – wskazuje NBP.
Zarobić na mieszkaniu
Dziś jeśli ktoś w Polsce ma oszczędności, to korzystniej gdy kupi za nie mieszkanie na wynajem, niż będzie je odkładał w bankach. „Średnie stawki najmu metra kwadratowego mieszkań w dużych miastach (ofertowe i transakcyjne) kolejny kwartał wykazywały niewielki wzrost. Nadal utrzymywała się wysoka wana rentowność projektów inwestycyjnych. Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, rentowność jest wyższa niż lokaty bankowej i 10-letnich obligacji skarbowych” – ocenia bowiem NBP.
Opłaca się też wziąć kredyt w celu nabycia mieszkania na wynajem. NBP policzył, że wysoka wartość średniego czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu mieszkaniowego właśnie przychodami z najmu.
Mieszkań stopniowo buduje się w Polsce nieco więcej niż w minionych latach (choć wciąż nieporównanie mniej, niż za późnego Gomułki oraz Gierka). W związku z tym, zwiększył się również tak zwany wskaźnik średniej dostępności mieszkań w dużych miastach. Za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można obecnie kupić 0,88 metra kwadratowego mieszkania, co oznacza wzrost „aż” o 0,04 mkw. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku.
Trzeba tylko dodać, że przeciętne zarobki w sektorze przedsiębiorstw są o około 20 proc. wyższe niż dla całego kraju, a poza tym osiąga je niespełna jedna trzecia osób pracujących w przedsiębiorstwach. Dlatego też, dla większości Polaków, mieszkania pozostają tak samo niedostępne jak były.
Mieszkania kupujemy wprawdzie na kredyt, ale o kredyt coraz trudniej, bo wzrósł wkład własny. Kredyty mieszkaniowe także są więc tylko dla lepiej zarabiających. Ludzie biedniejsi ich nie dostają, a ci zamożniejsi nie mają kłopotów, żeby je spłacać. Jakość kredytów mieszkaniowych (zarówno złotowych i walutowych) jest więc bardzo wysoka. „Udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na koniec I kwartału 2016 r na poziomie 2,7 proc (złotowych) oraz 3,2 proc. (walutowych)” – ocenia NBP.
Pomimo istotnego zaostrzenia polityki kredytowej, banki zanotowały jednak wzrost popytu na kredyty, który wynikał z dużego zainteresowania kredytobiorców programem „Mieszkanie dla Młodych” i obaw związanych z jego likwidacją. Program ten stworzyła Platforma Obywatelska, więc ekipa z Prawa i Sprawiedliwości nie chce go kontynuować. Stopniowo wygasa też dofinansowanie oprocentowania kredytów udzielonych w ramach jeszcze wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”.
Tanio się nie wynajmie
Podobno łatwiejsze i tańsze ma się stać w przyszłości wynajęcie mieszkania, które będzie dofinansowane przez państwo.
Na razie sytuacja jest taka, że od 2015 r. istnieje Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jednak wykazuje znikomą aktywność.
W ramach tego funduszu do końca I kwartału 2016 r. zbudowano 2430 mieszkań. Z tego zaledwie 425 wynajęto, 1463 lokale zostały zakupione, a zakup kolejnych 542 jest w trakcie finalizacji.
Jest to więc nader ciekawy fundusz mieszkań na wynajem, który w istocie buduje mieszkania na sprzedaż. Co gorsza, okazuje się, że ich ceny wynajmu są praktycznie tak samo wysokie (a niekiedy nawet wyższe) niż czynsze za najem na wolnym rynku. I tak właśnie państwo polskie „pomaga” ludziom, którzy nie mają mieszkań.
Fundusz Budowy Mieszkań na wynajem jest pilotowany przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego i zgodnie z zapowiedziami BGK, w 2017 r. w ramach tej inicjatywy ma powstać w całej Polsce łącznie ok. 3 tys. mieszkań. Rzeczywiście, porażająca ilość!
Wciąż można wszystko stracić
Kupowanie mieszkania, którego jeszcze nie zbudowano, wciąż jest loterią. Za sprawą nieuczciwości przedsiębiorców budowlano-mieszkaniowych można stracić w ten sposób oszczędności całego życia i zostać z kredytem do spłacenia.
Mimo upływu czterech lat od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nadal nie wszyscy kupujący zostali bowiem zabezpieczeni specjalnym rachunkiem powierniczym, na którym deponowane są pieniądze klientów firm deweloperskich.
Zgodnie z wspomnianą ustawą, deweloperzy rozpoczynający nową inwestycję od 29 kwietnia 2012 r. są zobowiązani otworzyć rachunek powierniczy. Są dwa typy takiego rachunku – otwarty (z rachunku pieniądze trafiają do dewelopera w miarę postępów budowy, które kontroluje bank prowadzący rachunek) i zamknięty (deweloper może sobie wypłacić środki dopiero po ukończeniu budowy i przeniesieniu własności mieszkania na klienta).
Obowiązek otwarcia rachunku powierniczego nie istnieje jednak, gdy inwestycja została rozpoczęta przed 29 kwietnia 2012 r., a potem dodawano tylko kolejne jej etapy.
Przedsiębiorcy robią więc wszystko, aby wykazywać w papierach, że mieszkania, które budują obecnie, są dalszym ciągiem inwestycji mieszkaniowej, która została oczywiście rozpoczęta przed 29 kwietnia 2012 r. Pomagają im prawnicy zarabiający duże pieniądze na twórczym wykazywaniu sądom, co w istocie należy rozumieć pod, zdawałoby się oczywistym pojęciem „rozpoczynania nowej inwestycji”.
Nie bardzo wiadomo, jak będą wyglądały możliwości nabycia mieszkań w niedalekiej przyszłości.
Rząd obiecuje wprawdzie wprowadzenie nowego programu wsparcia zakupów i wynajmu mieszkań, dostępnego też dla mniej zamożnych Polaków. Niewielkie są jednak szanse, by jeszcze w tym roku te zapowiedzi przybrały postać konkretnych aktów prawnych.
WAŻNE
Najnowsze dane o budownictwie mieszkaniowym
Od stycznia do maja oddano w Polsce do użytkowania znacznie więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. O ponad połowę wzrosła liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów.
W okresie pięciu miesięcy 2016 roku oddano 61 117 mieszkań, tj. o 16,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – podał Główny Urząd Statystyczny.
Jednocześnie rozpoczęto budowę 68 739 mieszkań, tj. o 4,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Do 77 270, czyli o 10,3 proc., zwiększyła się też liczba wydanych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym.
Deweloperzy, których udział w rynku wyniósł 47,3 proc. w okresie pierwszych pięciu miesięcy roku oddali do użytkowania 28 932 mieszkań. Jest to o 51,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
W okresie styczeń-maj br. odnotowano wzrost liczby pozwoleń na budowę o 8,1 proc. a ich liczba wyniosła 38 716. Natomiast liczba rozpoczętych budów lokali deweloperskich za okres pięciu miesięcy br. była niższa o 1,2 proc. niż rok wcześniej i wyniosła 33 440.
Jan Mazurek
