Rząd wraca do twardych ograniczeń najmu krótkoterminowego. Wspólnoty i spółdzielnie mają móc zakazać takiej działalności w budynku, a gminy – tworzyć strefy, w których najem na doby zostanie ograniczony albo całkowicie wyłączony. Nie oznacza to jednak, że każda oferta usunięta z platformy stanie się mieszkaniem dla stałego najemcy – wskazują analitycy portalu RynekPierwotny.pl. Najpierw trzeba jeszcze ustalić, ile lokali rzeczywiście wypadło ze zwykłego rynku najmu długoterminowego.
2 września 2026 r. Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu regulującego najem krótkoterminowy. Do dokumentu wróciły rozwiązania usunięte przed jego lipcowym przyjęciem przez rząd: prawo wspólnot i spółdzielni do zakazywania najmu na doby oraz możliwość tworzenia przez gminy specjalnych stref ograniczeń.
Rząd wraca do twardych ograniczeń
Autopoprawka uzupełnia projekt przyjęty przez rząd 14 lipca i skierowany do Sejmu jako druk nr 2865. Przewiduje on traktowanie najmu na okres krótszy niż 30 dni jednorazowo dla jednego klienta jako usługi hotelarskiej, utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, indywidualne numery w ogłoszeniach, wymagania dotyczące bezpieczeństwa oraz kary administracyjne sięgające 50 tys. zł.
Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą świadczenia takich usług w danej nieruchomości. Głosy właścicieli mają być liczone zgodnie z zasadami obowiązującymi we wspólnocie, czyli co do zasady według wielkości udziałów. W spółdzielni za zakazem będzie musiało opowiedzieć się ponad 50 proc. wszystkich osób uprawnionych do głosowania.
Zakaz nie zakończy działalności z dnia na dzień. Przedsiębiorca, który już wynajmuje lokal, ma otrzymać sześć miesięcy na zrealizowanie lub odwołanie rezerwacji i wycofanie obiektu z rynku. Dopiero po upływie tego okresu lokal będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji.
Wzmocniony ma zostać również mechanizm kontroli. Z wnioskiem o jej przeprowadzenie będą mogli wystąpić mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota albo spółdzielnia. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe organy stwierdzą trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego, samorząd będzie zobowiązany wykreślić obiekt z ewidencji. Ponowny wpis ma być możliwy dopiero po roku.
Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła ponadto wyznaczyć strefę, w której najem krótkoterminowy zostanie ograniczony albo zakazany. Ograniczenia będzie można różnicować w zależności od obszaru, rodzaju obiektów oraz okresu obowiązywania. Gmina będzie więc mogła objąć nimi wyłącznie najbardziej obciążone turystycznie dzielnice albo wskazane części roku.
Projekt uchwały będzie musiał przejść co najmniej 21-dniowe konsultacje z mieszkańcami, a ustanowione ograniczenia będą mogły wejść w życie najwcześniej po sześciu miesiącach od ogłoszenia uchwały. Same uprawnienia wspólnot, spółdzielni i samorządów mają jednak zacząć obowiązywać dopiero 1 stycznia 2028 r. Większość pozostałych przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.
Na razie nadal jest to projekt, który musi przejść procedurę parlamentarną. Kierunek regulacji stał się jednak znacznie bardziej czytelny: obok rejestracji i raportowania mają pojawić się narzędzia pozwalające faktycznie ograniczyć działalność w konkretnym budynku lub części miasta.
44 miliony noclegów nie oznaczają 44 milionów mieszkań
Dane platformowe łatwo brzmią bardziej mieszkaniowo, niż są w istocie. Eurostat liczy osobonoclegi. Jeżeli czteroosobowa rodzina zatrzyma się w jednym apartamencie na trzy noce, statystyka pokaże 12 osobonoclegów, choć chodzi o jeden lokal i jedną rezerwację. Wysoka liczba świadczy więc o skali ruchu turystycznego, a nie o liczbie mieszkań wyjętych z rynku.
Według danych Eurostatu zestawionych przez „Puls Biznesu” w 2025 r. goście spędzili w Polsce 44,39 mln nocy w obiektach rezerwowanych za pośrednictwem Airbnb, Booking.com i Expedii. Rok wcześniej było to 39,02 mln, a więc rynek urósł o około 14 proc. W całej Unii Europejskiej wynik za 2025 r. sięgnął 951,6 mln osobonoclegów. W pierwszym kwartale 2026 r. wzrost w UE wyniósł kolejne 9,7 proc. rok do roku.
Dla miast wciąż jest to jednak zdjęcie o zbyt małej rozdzielczości. Jedno mieszkanie może być wystawione równolegle na kilku portalach. Część ofert dotyczy pokoju w lokalu zamieszkanym przez właściciela, część całego apartamentu, a jeszcze inne uruchamiane są jedynie w sezonie albo na czas nieobecności gospodarza. Zsumowanie ogłoszeń lub noclegów nie rozdziela tych modeli.
Nowe dane mają wskazać konkretny lokal
Od 20 maja 2026 r. stosowane jest unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Nie wprowadza ono europejskiego zakazu, limitu dni ani jednej polityki dla wszystkich miast. Buduje natomiast wspólną infrastrukturę informacyjną dla państw, które stosują procedury rejestracyjne i żądają danych od platform.
W takim systemie jeden fizyczny lokal ma otrzymać unikalny numer rejestracyjny, widoczny w ogłoszeniu i możliwy do zweryfikowania przez platformę. Gospodarz ma wskazać m.in. dokładny adres, maksymalną liczbę miejsc oraz to, czy oferuje cały lokal czy jego część, a także czy jest to jego główne albo dodatkowe miejsce zamieszkania.
Platformy mają przekazywać administracji liczbę nocy i gości przypisaną do konkretnej jednostki. Co do zasady raportowanie odbywa się miesięcznie; dla najmniejszych portali przewidziano tryb kwartalny.
To jakościowa zmiana. Zamiast pytać, ile razy kliknięto „rezerwuj”, administracja będzie mogła ustalić, czy pod kilkoma ogłoszeniami kryje się ten sam adres, jak intensywnie lokal jest wykorzystywany i czy faktycznie pełni funkcję całorocznego obiektu noclegowego.
Presja mieszkaniowa jest lokalna, nie ogólnopolska
Najem krótkoterminowy nie działa wszędzie tak samo. W nadmorskim kurorcie lokal może przechodzić między pobytami wakacyjnymi i najmem poza sezonem. W centrum dużego miasta całe mieszkanie obsługujące turystów przez większą część roku konkuruje już bezpośrednio z osobą pracującą lub studiującą. W mniejszej miejscowości platforma może z kolei uruchamiać pusty wcześniej dom, nie odbierając niczego lokalnemu rynkowi najmu.
Najem krótkoterminowy nie wypiera mieszkań wszędzie, lecz lokalnie. Dlatego podstawowym miernikiem nie powinna być liczba osobonoclegów, ale udział całych mieszkań wykorzystywanych przez większą część roku dla ruchu turystycznego w zasobie konkretnej dzielnicy – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Kraków dobrze pokazuje różnicę między skalą noclegową a mieszkaniową. Według stanu na sierpień 2026 r. w miejskiej ewidencji eKON zarejestrowanych było ponad 3,5 tys. niekategoryzowanych obiektów noclegowych – m.in. apartamentów przeznaczonych na najem krótkoterminowy, pokoi gościnnych i hosteli – oferujących łącznie ponad 47 tys. miejsc noclegowych. To ważne dane dla turystyki i kontroli usług, ale dopiero informacja o typie lokalu, intensywności jego wykorzystania i udziale w zasobie mieszkaniowym danej dzielnicy pozwoli ocenić rzeczywistą presję na mieszkania.
Najbardziej użyteczne wskaźniki to zatem udział całych lokali krótkoterminowych w zasobie mieszkaniowym, liczba aktywnych dni, koncentracja ofert profesjonalnych operatorów, zmiany podaży i czynszów najmu długoterminowego oraz liczba skarg i interwencji. Analiza powinna schodzić co najmniej do poziomu dzielnic, a w historycznych centrach nawet do kwartałów zabudowy.
Rejestr, strefa i uchwała wspólnoty rozwiązują inne problemy
W publicznej dyskusji te instrumenty często występują zamiennie, choć działają na trzech różnych poziomach. Rejestr odpowiada na pytanie, kto, gdzie i jak intensywnie wynajmuje. Pozwala ograniczać szarą strefę, kontrolować podstawowe wymogi i porównywać dane z platform z informacjami administracji.
Strefa pozwala gminie reagować na nadmierną koncentrację apartamentów turystycznych w konkretnej dzielnicy. Uchwała wspólnoty lub spółdzielni dotyczy natomiast pojedynczego budynku, w którym mieszkańcy mierzą się z hałasem, ruchem obcych osób, poczuciem zagrożenia albo kosztami powodowanymi przez częstą wymianę gości. Wykreślenie z ewidencji po trzech udokumentowanych naruszeniach jest zaś sankcją za zachowanie, a nie ogólnym limitem rynku.
Instrumenty te nie są zamienne. Miasto może wiedzieć, ile lokali działa na jego terenie, ale dopiero strefa pozwoli mu ograniczyć ich koncentrację. Z kolei nawet najlepiej wyznaczona strefa nie rozwiąże automatycznie konfliktu w konkretnym budynku. Temu ma służyć prawo mieszkańców do podjęcia uchwały oraz uruchomienia kontroli.
Precyzja będzie miała kluczowe znaczenie. Zbyt szeroki zakaz może uderzyć również w miejsca, w których najem turystyczny nie konkuruje z lokalnym rynkiem mieszkaniowym. Zbyt wąski może jedynie przesunąć działalność na sąsiednie ulice. Dlatego strefy powinny być wyznaczane na podstawie danych o rzeczywistym wykorzystaniu lokali, a nie wyłącznie liczby ogłoszeń.
Czy regulacja odda mieszkania najemcom?
Pierwszy możliwy scenariusz jest korzystny dla najemców długoterminowych. Część właścicieli rezygnuje z działalności, gdy koszty dostosowania i obsługi albo ryzyko zakazu w budynku czy lokalnej strefy obniżają opłacalność. Lokal trafia wtedy do zwykłego najmu lub na sprzedaż. Taki efekt może być widoczny w śródmiejskich enklawach o bardzo wysokiej koncentracji apartamentów.
W drugim scenariuszu operatorzy rejestrują lokale, spełniają wymagania i kontynuują działalność. Rynek staje się bardziej przejrzysty, lecz jego struktura niewiele się zmienia. Jeżeli stawka dobowa po potrąceniu kosztów nadal wyraźnie przewyższa czynsz możliwy do uzyskania od stałego lokatora, sam numer rejestracyjny nie zmieni decyzji ekonomicznej.
Jest też scenariusz trzeci: część ofert znika z platform, ale nie wraca na rynek najmu. Właściciel może sprzedać mieszkanie, zachować je na własne potrzeby, wynajmować poza portalami albo pozostawić puste. Dlatego liczba usuniętych ogłoszeń nie może być traktowana jako liczba nowych mieszkań dla lokatorów.
O rzeczywistym skutku przesądzi relacja między stawką dobową i miesięcznym czynszem, sezonowość, koszty sprzątania i obsługi, podatki, wymagania techniczne oraz ryzyko regulacyjne. Dane pozwolą ten efekt zmierzyć, ale go nie zagwarantują.
Inwestor powinien policzyć również wariant awaryjny
Zakup mieszkania wyłącznie na podstawie dzisiejszej stawki dobowej staje się bardziej ryzykowny. Kalkulacja powinna obejmować niższe obłożenie, koszty rejestracji i dostosowania, możliwość objęcia lokalizacji gminną strefą ograniczeń, uchwałę wspólnoty lub spółdzielni oraz wariant przejścia na najem długoterminowy.
Warto sprawdzić nie tylko oczekiwany przychód, ale też to, czy lokal ma parametry i położenie pozwalające uzyskać satysfakcjonujący czynsz miesięczny.
Najbezpieczniejsza inwestycja nie powinna być uzależniona od jednego modelu eksploatacji. Jeżeli rentowność znika natychmiast po spadku obłożenia albo po doliczeniu kosztów zgodności z przepisami, wysoka stawka za noc jest słabą podstawą wieloletniej decyzji.
Najpierw trzeba policzyć właściwą rzecz
Najważniejszym skutkiem nowych regulacji nie będzie sam numer na ogłoszeniu, lecz możliwość połączenia aktywności platform z konkretnym lokalem. Dopiero wtedy samorządy zobaczą, gdzie najem turystyczny rzeczywiście zabiera mieszkania z rynku, a gdzie jedynie uzupełnia bazę noclegową.
Rejestr nie jest więc finałem regulacji. Jest początkiem polityki opartej na danych. Jej skuteczności nie należy mierzyć liczbą zablokowanych ofert, lecz tym, czy w dzielnicach dotkniętych deficytem wzrośnie podaż zwykłego najmu, ustabilizują się czynsze i spadnie liczba konfliktów sąsiedzkich.
Dopiero taki bilans pokaże, czy państwo i miasta znalazły nie tylko dobry licznik, ale również właściwy hamulec podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
