Banki przykręcają śrubę

Ten, kto nie kupił mieszkania czy domu przed wybuchem epidemii, może teraz żałować.

Spada zdolność kredytowa Polaków. Pandemia koronawirusa przemeblowała rynek kredytów hipotecznych – chociaż na razie widzimy dopiero pierwsze efekty zmian w podejściu banków. Kredytodawcy zwiększają wymogi wobec klientów i bardziej konserwatywnie podchodzą do oceny ryzyka.
W ciągu dwóch miesięcy zmieniły się nie tylko oczekiwania co do rozwoju sytuacji gospodarczej, ale również cena pieniądza. Po dwóch obniżkach stóp procentowych wskaźnik WIBOR 3M (Warsaw Interbank Offer Rate – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom) znajduje się na poziomie 0,7 proc. Najniższym w historii i aż o 1 punkt procentowy niższym niż na początku 2020 roku.
Rezultaty rynkowej rewolucji zauważyć można, jeśli porównamy ze sobą oferty, które dzieli zaledwie dwumiesięczna przestrzeń. Wzięliśmy pod lupę „przedepidemiczne” propozycje – i symulacje prezentowane przez banki w kwietniu dla tego samego profilu klienta w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.
Założyliśmy, że o kredyt stara się bezdzietne małżeństwo.Klienci mają co miesiąc do dyspozycji 6200 zł. Oboje utrzymują się z umów o pracę na czas nieokreślony. Dochody gospodarstwa obciąża tylko utrzymanie jednego samochodu. Przykładowi klienci nie korzystają w momencie wnioskowania z żadnego produktu kredytowego.
Dwuosobowa rodzina zarabiająca co miesiąc 6200 zł mogła w kwietniu liczyć na kredyt hipoteczny niższy nawet o 140 tys. zł niż w lutym br. – wynika z analizy Bankier.pl.
Banki w różnym tempie aktualizują oprocentowanie kredytów hipotecznych – w symulacjach przygotowanych na potrzeby kwietniowej edycji rankingu część instytucji bazowała już na nowych stawkach, a niektóre nadal na starych.
Można byłoby spodziewać się, że skoro spada oprocentowanie zobowiązania (i zarazem rata płacona przez klientów), to wzrośnie szacowana przez banki zdolność kredytowa gospodarstwa domowego. Tak jednak w większości przypadków się nie dzieje, co świadczy dobitnie o zmianie nastawienia kredytodawców. Obniżka stóp procentowych w większości banków nie spowodowała wzrostu zdolności kredytowej klientów. Zdolność kredytowa przy minimalnym wkładzie własnym to coraz rzadsza opcja.
Zmianę polityki banków widać także w wymaganiach stawianych potencjalnym kredytobiorcom. Minimum wkładu własnego podniósł od lutego m.in. Bank Ochrony Środowiska, Pekao Bank Hipoteczny i PKO BP. Te instytucje jeszcze dwa miesiące temu gotowe były udzielić kredytu klientom wpłacającym tylko 10 proc. wartości nieruchomości ze swoich oszczędności. W kwietniu nie ma ich już na liście potencjalnych kredytodawców w takim scenariuszu.
Zdolność kredytowa profilowych kredytobiorców wzrosła tylko w Alior Banku oraz, symbolicznie, w Banku Millennium. Szczególnie interesującym przypadkiem jest natomiast mBank, w którym klienci mogliby liczyć w kwietniu na kwotę niższą o ponad 140 tys. zł. Ten bank w symulacji opierał się jeszcze na wskaźniku WIBOR 3M sprzed obniżek i jednocześnie podniósł marżę kredytową. Daje to spadek zdolności kredytowej, który zasługuje na miano spektakularnego.
Kredyt mieszkaniowy z 20-procentowym wkładem własnym jeszcze do niedawna mógł być określany mianem „standardowego”. Wszystkie banki aktywne na rynku gotowe były udzielić finansowania na takich warunkach. To jednak także już przeszłość – wyższej wpłaty wymagał w kwietniu ING Bank Śląski oraz Bank Ochrony Środowiska.
W zestawieniu ponownie przewagę mają banki, które obniżyły szacunki maksymalnej zdolności kredytowej (pomimo, przypomnijmy, obniżki stóp procentowych). Najwyższą kwotę proponuje Bank Pocztowy (740 tys. zł), który w lutym oceniał finansową wydolność profilowych klientów na 670 tys. Tak więc, przy 20 proc. wkładu własnego też ubywa kredytodawców.
W kwietniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały także symulacje dla nowego scenariusza – wpłaty własnej w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości. Niewykluczone, że jeśli kredytodawcy zdecydują się dalsze zaostrzanie polityki kredytowej, tę opcję będzie można wkrótce nazwać nowym standardem.
Lista takich kredytodawców poszerza się o ING Bank Śląski. Bank Ochrony Środowiska nie został ujęty w zestawieniu – oczekuje wpłaty już 40 proc. wartości inwestycji z oszczędności klienta.
Najostrzejszy szacunek zdolności kredytowej przedstawił Bank Pocztowy. Na kolejnych pozycjach znalazły się BNP Paribas Bank oraz Bank Pekao. Przy maksymalnym wykorzystaniu finansowania, kredytobiorcy musieliby się liczyć z comiesięczną ratą pochłaniającą około połowy dochodu.
To jednak nie wszystko. Zmiany nastąpiły również w cennikach. Częściowo w wyniku zakończenia czasowych promocji (i nie wprowadzeniu nowych), a w części poprzez korekty podstawowych stawek. Porównaliśmy oferty banków dla tego samego profilu gospodarstwa domowego w okresie „przedpandemicznym” (luty 2020 r.) i po zamrożeniu gospodarki.
Założyliśmy, że o kredyt stara się wspomniane bezdzietne małżeństwo, mające co miesiąc do dyspozycji 6200 zł. Klienci zamierzają nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym we Wrocławiu. 50-metrowy lokal na peryferiach miasta kosztuje 337,5 tys. zł.
Wyniki zestawienia nie pozostawiają złudzeń – w ciągu dwóch miesięcy znacząco zmieniły się parametry proponowanych kredytobiorcom produktów. W większości banków marże są dziś wyższe o kilkanaście punktów bazowych. Ponieważ w międzyczasie spadły stopy procentowe (a wraz z nimi wskaźniki WIBOR), to raty zobowiązania i tak uległy obniżeniu. Warto jednak pamiętać, że marża w całym okresie trwania umowy jest stała, klienci będą skazani na ustalone dziś warunki. Chyba że za kilka, kilkanaście lat zdecydują się na refinansowanie
Spośród 13 banków aż 8 podwyższyło marżę kredytową. Zmiany mieszczą się w przedziale od kosmetycznej korekty o 0,1 pp. do 0,6 pp. Czterech kredytodawców zaproponowało rankingowym klientom te same warunki cenowe, a w Alior Banku stawka w kwietniu była niższa niż w lutym.
Trend stopniowego podnoszenia marż, zwłaszcza przy niskim wkładzie własnym klienta, obserwowaliśmy od kilkunastu miesięcy. Średnia stawka pięła się powoli, ale systematycznie w górę.
„Epidemiczne” podwyżki mają jednak zupełnie inny charakter – w krótkim czasie na podobny krok zdecydowało się wielu kredytodawców. To niespotykana od lat sytuacja, którą wyzwoliły zewnętrzne warunki – niepewność, spodziewany wzrost kosztów ryzyka, pewne „jak w banku” obniżenie rentowności działania.