Bezpieczeństwo musi kosztować

Składka, mająca ograniczyć ryzyko inwestycji mieszkaniowej, stworzy deweloperom pretekst do podnoszenia cen lokali.
Podrożeją mieszkania w Polsce. Będzie to efektem funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mającego powstać za sprawą decyzji Rady Ministrów, która przyjęła projekt ustawy w tej sprawie. Fundusz będzie stanowić zabezpieczenie dla nabywców mieszkania lub domu jednorodzinnego, chroniąc ich na wypadek bankructwa firmy deweloperskiej, przed utratą środków przeznaczonych na budowę i zakup mieszkania.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą zasilały składki płacone przez deweloperów, które wyniosą, w przypadku tzw. otwartego rachunku powierniczego maksymalnie 2 proc.; zaś w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalnie 0,2 proc. Decyzja o wyborze rodzaju rachunku powierniczego zależeć będzie tylko od dewelopera.
W rzeczywistości, nie wiadomo ile ta stawka rzeczywiście wyniesie, gdyż jej faktyczna wysokość będzie w przyszłości regularnie określana w rozporządzeniu rządowym, co ma zapewnić jej dostosowanie do zmieniających się warunków rynkowych.
Składka zasilająca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odprowadzana będzie przez dewelopera na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy od wpłat dokonywanych przez nabywcę. Tak więc, deweloper nie będzie mógł zatrzymać dla siebie części wpłaty od nabywcy przeznaczonej na składkę, lecz będzie musiał przekazać ją na wspomniany rachunek.
Oczywiście deweloperzy nie będą chcieli rezygnować ze składki wpłacanej na rachunek powierniczy, więc podniosą ceny mieszkań i domów w Polsce – zapewne o taki procent, jaki wyniesie ta składka (choć prawdopodobnie, pod pretekstem konieczności płacenia składki, zechcą wywindować ceny tak wysoko, jak tylko pozwolą im warunki panujące na polskim rynku nieruchomości).
Oczekiwane podwyżki cen lokali mogą wydawać się niewielkie, ale maksymalne 2 proc. składki przy cenie mieszkania wynoszącej na przykład 500 tys. zł, oznaczają dodatkowy wydatek rzędu 10 tys. zł co jest już zauważalną kwotą.
Nowe przepisy zakładają, że to deweloper będzie samodzielnie wyliczał konkretną wysokość składki należnej na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i wpłacał ją do banku prowadzącego Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy w terminie siedmiu dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę lokalu. To nakłada dodatkowe obowiązki na deweloperów, ale i stwarza pole do pewnych nieprawidłowości, bo faktycznie nikt nie będzie kontrolować, jaką w rzeczywistości kwotę obliczy i wpłaci deweloper na rachunek powierniczy. Dlatego dr. Łukasz Bernatowicz, ekspert od spraw infrastruktury i budownictwa w organizacji przedsiębiorców Business Centre Club, uważa, że bardziej funkcjonalne i dużo prostsze będzie, jeśli to na banku spocznie odpowiedzialność za wyliczenie i odprowadzenie składki na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy. Banki mają bowiem przygotowane do takich celów systemy informatyczno-rozliczeniowe.
Ponadto, zdaniem dr. Bernatowicza, lepiej będzie dla deweloperów jeśli zrezygnuje się z ewentualnego zmieniania wysokości składek rozporządzeniami rządowymi i określi w sposób niezmienny wysokość składki dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego na moment otwarcia Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego. Chodzi o to, że wysokość składki mogłaby ulegać zmianom w trakcie trwania budowy, co mogłoby nastręczyć kłopotów deweloperom, którzy nie będą mogli precyzyjnie określić, jakiej wysokości składki będą musieli poświęcić na rachunek powierniczy. To zaś utrudni im kalkulację kosztów i cen.
Zdecydowanym zwolennikiem stworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z którego inicjatywy zresztą ma powstać ten fundusz. UOKiK podkreśla, że obecny katalog środków ochrony wpłat nabywcy mieszkania czy domu nie zapewnia mu ochrony na odpowiednim poziomie. Organizacja przedsiębiorców BCC uważa natomiast, że nie ma na to żadnych dowodów.
BCC wskazuje, że dotychczas, przez 9 lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej nie doszło do żadnej upadłości dewelopera, przy której zostaliby poszkodowani nabywcy wpłacający środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wystąpiły wprawdzie w tym czasie (2012-2021) dwie upadłości, ale w jednym przypadku deweloper prawdopodobnie podrobił dokumentację budowlaną i doszło do przestępstwa. Mimo tego syndyk i tak przeniósł własność lokali na nabywców.
W drugiej sytuacji, deweloper w ogóle nie zastosował ustawy deweloperskiej i przyjmował środki nabywców na swoje konto, więc tu ustawa deweloperska w ogóle nie została zastosowana. Zdaniem BCC, UOKiK nie przywołał ani jednego przykładu, kiedy byłoby inaczej. Brak również uzasadnienia, dlaczego dotychczasowe mechanizmy ochrony nabywców miałyby nie działać. Nie ma także jakichkolwiek raportów, analiz, czy opracowań Urzędu na ten temat.
Istnieje więc poważna przesłanka, by myśleć, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to kolejny pomysł rządu PiS na przejęcie kilku miliardów złotych od Polaków w celu ratowania trzeszczącego budżetu. Gdy w funduszu zacznie przybywać pieniędzy, a upadłości deweloperów nie będą się zdarzać, nic nie powstrzyma rządu przed zagarnięciem tych środków pod byle pretekstem. Pomysł to tym bardziej nieładny, że uderzający po kieszeni ludzi nie mających mieszkań.
Przy pobieraniu na DFG maksymalnej stawki 2 proc. od każdej wpłaty dokonywanej przez nabywcę lokalu, mając na uwadze szacowaną obecnie wartość rynku mieszkaniowego wynoszącą prawie 55 mld złotych, do funduszu co roku wpływałoby około 1 mld zł. Może być nawet więcej, bo w ustawie zakłada się, że DFG może zaciągać pożyczki i kredyty na swoją rzecz (co z kolei powoduje, że potencjalne roszczenia o ich spłatę stwarzają ryzyko dla środków zgromadzonych w funduszu i naruszają zasady bezpieczeństwa).
UOKiK w swoich scenariuszach zakłada, że DFG potrzebuje co roku zgromadzić kwotę rzędu 140 mln zł, by pokryć ewentualną upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów. BCC wskazuje więc, że Urząd szacuje, iż w każdym roku upadnie kilku deweloperów – podczas gdy przez 9 lat funkcjonowania ustawy upadło tylko dwóch. W dodatku były to nie przyczyny „naturalne” lecz związane z przestępstwem i obejściem ustawy deweloperskiej.
Zdaniem przedsiębiorców, w rzeczywistości istnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oznacza dodatkowy podatek dla branży mieszkaniowej, która jako jedna z nielicznych oparła się w kryzysowi spowodowanemu pandemią. Szacuje się, iż budownictwo mieszkaniowe w sposób pośredni i bezpośredni generuje niemal 12 proc. polskiego produktu krajowego brutto, utrzymując cały czas zdolność inwestycyjną mimo kryzysu i dostarczając miejsca pracy także tym, którzy potracili ją w innych branżach.
BCC uważa, że jest to najgorszy z możliwych momentów, w jakim można wprowadzić regulacje dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W dodatku, z oceny skutków regulacji (czyli ustawy tworzącej DFG) wynika ponadto, że sam koszt utrzymania tego funduszu wyniesie 10 mln zł, plus 12 mln zł na założenie odpowiedniego systemu informatycznego.
Z drugiej strony, zrozumiałe jest oczywiście, że organizacja przedsiębiorców krytykuje rozwiązania, oznaczające dodatkowe obowiązki dla przedsiębiorców oraz quasi podatek. Nie ulega jednak wątpliwości, że istnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie poziom bezpieczeństwa ludzi kupujących mieszkania i domy.
Trzeba pamiętać, że w nowych przepisach ma chodzić nie o wygodę deweloperów, lecz o dobro nabywców lokali, bronione zresztą nie bezinteresownie. Oni przecież za większe bezpieczeństwo swoich inwestycji mieszkaniowej będą musieli zapłacić wyższymi cenami, podniesionymi przez deweloperów z tytułu wpłacania składek zasilających Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.